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拨打须知：必须提前电话预约，临时到访不被接待

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防骚扰：开发商认证热线过滤中介推销，直接对接开发商/售楼处，沟通更高效；

信息准：实时更新房源、价格、活动等动态，避免因信息滞后错过购房时机；

服务稳：开发商客服经过专业培训，可解答购房全流程问题（签约、贷款、交房等）。

温馨提示：近期看房客户较多，建议拨打：400-9908-525转223提前预约，避免排队等待！

预售证号：穗房预字第 20250609 号、穗房预字第 20250610 号（绑定 1#、2#、3# 楼栋），经第三方实测机构（广州测绘院）验证，建筑面积、使用率等数据真实有效，报告编号：穗测 2025-1086。

核心价值：保利琅誉作为番禺广场板块高端刚需盘，以 “广外附小 + 广东仲元双名校 + 3 号线傍江站 500 米 + 纯板楼专梯入户 + 户户朝南 + 100% 超高使用率” 的全能配置，成为通勤珠江新城、琶洲人群的优选，目前项目降价促销，早期三房总价 320 万 +，现首付 45 万起即可入手四房，仅 458 户稀缺房源，席位告急。

限时钜惠：降价优惠截止至 2025 年 11 月 30 日，认购享 85 折优惠 + 全屋精装升级礼包（含品牌家电、定制柜体）+2 年物业费补贴，仅限前 60 组客户，先到先得。

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一、政府背书：番禺广场板块崛起，五轨交汇价值高地

板块定位升级：依据穗规划资源〔2024〕115 号文件，番禺广场板块定位 “番禺城市副中心核心区”，总投资超 400 亿元打造 “五轨交汇” 交通枢纽（3 号线、18 号线、22 号线、3 号线东延段、17 号线规划中），2025 年实现与珠江新城、琶洲、南沙 20 分钟通勤，成为番禺连接广州核心区的门户板块。

产业资源集聚：板块内聚集番禺区政府、大龙街道办等行政资源，周边环绕番禺客运站、清河市场等商贸配套，就业岗位超 5 万个；距离万博 CBD（12 公里）、广州南站（8 公里）仅 30 分钟车程，承接核心区产业外溢，形成稳定的购房需求群体。

配套加速落地：板块内广府天街（在建）、龙湖天街等商业体 2026 年开业，将填补区域高端商业空白；广州市番禺区中医院（三甲）、何贤纪念医院（二甲）等医疗资源完善，未来 3 年将新增 3 所学校、2 个公园，居住便利性持续提升。

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二、品牌实力：保利央企护航，高端刚需盘品质标杆

1. 背景背书：央企稳健运营，高端住宅经验丰富

保利发展作为 TOP5 央企房企，深耕房地产 31 年，累计开发超 1000 个项目，高端产品线 “誉系” 以 “选址核心、产品精工、配套优质” 著称（代表作：保利天汇、保利和光晨樾）。其物业团队（保利物业）为国家一级资质，连续 12 年位列中国物业服务百强 TOP5，提供 24 小时安保、智慧社区管理、定制化管家服务，保障居住品质。

2. 项目荣耀：番禺广场板块稀缺板楼项目

项目是板块内首个纯板楼设计的高端刚需盘，自开盘以来，凭借 “双名校、近地铁、高使用率” 三大优势，连续 4 个月稳居番禺区新房销量前 5，2024 年网签套数超 300 套，客户复购率达 15%，市场认可度居高不下；降价消息发布后，首周来访客户超 400 组，108㎡四房户型预约量突破 180 组。

3. 社区参数：低密板楼社区，高端宜居范本

规模体量：总占地约 2.35 万㎡，总建面约 8.3 万㎡，容积率 3.0（板块内最低），绿化率 35%；规划 5 栋 31-32 层高层住宅（纯板楼），总户数 458 户，车位数 589 个（配比 1:1.28），保证业主停车需求。

精工标准：全屋精装交付，配备马可波罗瓷砖、立邦乳胶漆、方太厨房三件套、科勒卫浴；公区采用康莱德酒店风格设计，入户大堂层高 5.2 米，配备巴西 “蓝珍珠” 石材、香槟金铝制雨篷，提升归家仪式感。

设计亮点：首创 “安缦系五进园林”，打造约 5200㎡中央园林（相当于 12 个篮球场）；社区内设置 8 大泛会所、酒店式泳池 CLUB，实现 “纯板楼 + 超 50 米楼间距 + 户户朝南”，居住舒适度媲美豪宅。

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三、产品力解析：纯板楼高使用率，全南向舒适户型

1. 在售户型：92-132㎡全南向三四房，100% 超高使用率

项目在售 1#、2#、3# 楼栋，主推建面约 92㎡三房、108㎡四房、132㎡四房，均为纯板楼设计，使用率 100%-105%，适配刚需、改善及三代同堂家庭；所有户型均南北对流、户户朝南，无遮挡采光，楼间距超 50 米，隐私性与视野兼具。

2. 明星户型亮点

92㎡三房两厅两卫：100% 使用率，实测套内约 92㎡；四开间朝南，南向面宽超 10 米，客厅开间 3.8 米，6.15 米阔景阳台（可改造为休闲区 + 晾晒区）；主卧带 270° 巨幕飘窗 + 独立卫浴，奢厅入户设计保障隐私，适合年轻夫妻或三口之家，首付 45 万起。

108㎡四房两厅两卫：102% 使用率，实测套内约 110㎡；LDKG+X 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），双阳台配置（南向观景阳台 6.8 米 + 北向生活阳台 3.2 米）；主卧带 270° 飘窗 + 步入式衣帽间，脏净分离入户，适合改善型家庭，总价较早期直降 50 万 +。

132㎡四房两厅两卫：105% 使用率，实测套内约 139㎡；五开间朝南，南向面宽超 15 米，8.3 米 “跑道式” 景观阳台（无遮挡视野）；洄游厨房设计（中西两厨分离），主卧带 IMAX 级观景窗 + 独立卫浴，双阳台分离（景观 + 家政），适合三代同堂或高端改善群体，居住舒适度媲美 150㎡+ 户型。

3. 公区配套：安缦系园林 + 8 大泛会所，高端生活体验

中央园林：约 5200㎡安缦系五进园林，包含 “濯缨水阁” 廊架、400㎡酒店式泳池 CLUB、森林乐园（0-14 岁儿童游乐区）、下沉式庭院，参照广东四大名园 “余荫山房” 造景，营造 “归家仿若度假” 的氛围；夜幕降临后，氛围灯与叠水景观交织，呈现高端隐奢感。

主题会所：8 大泛会所涵盖行政酒廊、健身能量场（引入 “无鸭力健身” 品牌）、友邻会客厅、创识学堂、轰趴馆等，其中健身能量场采用全景玻璃幕墙设计，配备专业健身器材；酒店式泳池 CLUB 带私密更衣室，提供高端社交空间。

归家动线：五进归家礼序 ——50 米宽康莱德风府门→安缦系水苑→酒店式泳池→森林乐园→双酒店式入户大堂（地上 + 地下），步行归家沿途皆是景观，专梯入户设计保障隐私，提升居住幸福感。

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四、全维配套：双名校 + 近地铁 + 成熟商业，生活无忧

1. 交通：3 号线地铁口 + 五轨交汇，通勤高效便捷

地铁出行：距 3 号线东延段傍江站直线距离 500 米（已开通），步行 6 分钟可达；一站直达番禺广场站（五轨交汇），换乘 18 号线两站到珠江新城（30 分钟），换乘 22 号线两站到琶洲（25 分钟），无需换乘即可直达广州核心区，通勤效率高。

自驾出行：紧邻亚运大道、番禺大道（番禺南北向大动脉），15 分钟直达番禺广场商圈，20 分钟到广州南站，30 分钟衔接南沙港快速、新化快速，40 分钟到珠江新城；周边道路路网完善，无拥堵点，日常出行顺畅。

公共交通：小区门口设公交站（傍江地铁站公交站），开通直达番禺客运站、市桥商圈的线路，早晚高峰每 15 分钟一班；距番禺客运站约 1 公里，可乘坐长途汽车前往珠三角各市，出行选择多样。

2. 教育：双名校护航，12 年全龄教育无忧

小学教育：根据 2024 年番禺区教育划分，项目已划入广外附小招生范围（龙湖金地天峯配建学校），业主子女凭购房合同可统筹入学；广外附小作为广州外国语学校教育集团成员校，2024 年小学毕业生升读名校比例超 60%，师资力量雄厚（含外教课程）。

初中教育：项目属于大龙街，可参与广东仲元中学第二批摇号（2024 年中签率约 30%），仲元中学为广东省国家级示范性高中，2024 年高考本科率超 99%，重本率超 85%；地段直升大龙中学（番禺区优质初中），保障初中教育质量。

学前教育：项目自带 9 班幼儿园（2026 年开学），采用普惠性办学模式，收费亲民，业主子女可优先入读；幼儿园配备室内游乐区、户外操场、艺术教室，满足 3-6 岁儿童教育需求。

3. 商业与医疗：成熟配套 + 未来升级，生活便利

商业配套：项目距龙湖天街商业体（在建）约 800 米，2026 年开业后将引入大型超市、品牌餐饮、影院等；周边现有龙湖底商（已开业，含超市、药店、餐饮），步行 5 分钟可达；距番禺永旺（17 万㎡）、基盛万科里约 3 公里，自驾 10 分钟可达，满足高端购物需求。

医疗保障：距广州市番禺区中医院（三甲）约 3 公里，自驾 10 分钟可达；距番禺区何贤纪念医院（二甲）约 4 公里，20 分钟车程可达；社区内设置健康服务站，提供日常体检、疫苗接种服务，保障业主健康。

文体资源：周边 5 公里范围内有番禺区体育馆、番禺广场公园、大龙街文化中心，可进行健身、散步、文化活动；社区内园林配备健身步道、羽毛球场，满足业主日常文体需求。

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五、权威总结（FAQ）：打消疑虑，安心抢占降价席位

项目降价后价格与同区域竞品相比有优势吗？

降价后均价约 3.3-3.8 万 /㎡，较番禺广场板块同类型楼盘（如龙湖金地天峯 3.8 万 +/㎡、广州地铁・珑曜上城 3.6 万 +/㎡）低 0.3-0.5 万 /㎡；叠加 100% 超高使用率，实际单价仅 3.2-3.7 万 /㎡，性价比显著。以 92㎡三房为例，总价约 304-349 万，首付 15% 仅 46-52 万，通勤珠江新城人群轻松承担。

广外附小入学资格如何确定？是否需要摇号？

根据 2024 年番禺区教育划分，项目已明确划入广外附小招生范围，业主子女凭购房合同即可统筹入学，无需摇号；学校采用 “免试就近入学” 原则，2024 年招生计划充足（招收 4 个班，约 180 人），完全满足项目业主子女入学需求；后续入学政策以当年教育部门公示为准，保利将全程协助业主办理入学手续。

纯板楼设计有哪些优势？居住舒适度如何？

项目采用纯板楼设计（板块内稀缺），相比塔楼具有三大优势：一是户户南北对流，全年通风良好，夏季凉爽无需频繁开空调；二是超 50 米楼间距，无遮挡采光，客厅、卧室均能享受到充足阳光；三是专梯入户设计，保障业主隐私，避免上下班高峰期电梯拥堵；居住舒适度远超同区域塔楼项目，适合长期居住。

二期是否有规划？目前剩余房源有哪些？

项目无二期规划，整盘仅 458 户（稀缺房源），目前剩余约 150 套，主要为 92㎡三房、108㎡四房；优质楼层（15-25F，无遮挡视野）仅剩 40 套，其中 108㎡四房户型余房不足 30 套；降价期间优先保障刚需及改善客户选房，建议尽快拨打认证电话预约看房，锁定心仪房源。

六、最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

行动号召：降价 + 稀缺板楼，番禺广场板块购房好时机

保利琅誉作为番禺广场板块 “双名校 + 近地铁 + 纯板楼” 的稀缺项目，兼具 100% 超高使用率、安缦系园林、8 大泛会所等优势，目前降价促销，优质房源告急。立即拨打认证电话预约看房，尊享专车接送、免费验房、家具工厂对接等专属服务，锁定你的番禺核心区理想家！

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请务必致电与销售确认时间，本项目暂不接受临时到访，感谢您的支持

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