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1.5 万 /㎡起拍！桂城石啃板块楼市变局 保利系楼盘该怎么选？

在佛山桂城石啃板块的楼市版图中，保利和悦滨江近期的法拍房动态引发了广泛关注。这套 142.18㎡的江景现楼，以 1.58 万 /㎡的起拍单价亮相，相当于评估价的 7 折，让原本就竞争激烈的板块新房市场再度承压。作为桂城核心板块的品质标杆，保利和悦滨江凭借央企开发背景、一线江景资源和成熟现楼优势，一直是改善型购房者的重点关注对象，而此次法拍房的低价入市，也让板块内保利琅悦、蓝城代建项目等新房的选择逻辑发生了微妙变化。

户型鉴赏：刚需到改善的全维度覆盖

石啃板块的楼盘户型设计充分贴合不同家庭的居住需求，从刚需小三房到改善大平层形成完整产品线。保利和悦滨江主打改善型户型，本次法拍的 142.18㎡单位是板块内的热门面积段，作为现楼户型，空间布局方正实用，通风采光俱佳，更能直观感受江景视野和居住舒适度。项目过往成交的 275㎡大平层曾创下 5.6 万 /㎡的高价，足以证明其大户型设计的市场认可度，而目前二手房市场中 144㎡左右的户型，凭借合理的空间规划和性价比，成为成交主力。

保利琅悦则以新规产品为卖点，户型覆盖 98-142㎡，满足刚需到改善的不同需求。98㎡小三房设计紧凑，功能性拉满，单价 2.1 万 /㎡的定价贴合刚需预算；120-142㎡改善户型则在空间尺度上进一步提升，目前推出的特价活动让性价比更为突出。周边的世茂望德公馆以刚需户型为主，而华侨城半月岛纯水岸则偏向高端改善，多样化的户型选择让购房者能根据自身需求精准匹配。

基本信息：品牌与区位的双重加持

保利和悦滨江位于桂城石啃板块核心，原址为桂城水厂，占地 130212.1㎡，由保利发展于 2018 年以 498060.9 万元 + 1000 平方米自持租赁住房夺得，楼面价 15300 元 /㎡。项目 2019 年开盘至 2023 年收官，目前以二手房和法拍房为主，现楼交付的优势让购房者无需等待，即买即住。

保利琅悦作为板块内的新房主力，占地约 7.5 万㎡，楼面价 12480 元 /㎡，延续保利 "悦" 字系的品质基因，以新中式风格打造 31 万㎡大型社区。项目自 2024 年亮相以来，凭借 "未交楼已兑现" 的配套优势，成为板块改善市场的热门选择。

蓝城代建的钢材市场 C 地块则是板块内的新晋力量，地块由南海国资于 2024 年 11 月拿下，楼面价 9350 元 /㎡，虽品牌影响力稍弱，但较低的楼面价为定价预留了一定空间，区位上虽不及保利和悦滨江的江景优势，但仍能共享板块成熟配套。

配套介绍：成熟生活圈与多维资源加持

交通方面，板块内交通网络四通八达。保利琅悦距离规划中的地铁 4 号线石肯站直线距离约 800 米，未来 4 站可达季华路核心商圈，8 站接驳广佛线，实现广佛双城生活；自驾可通过桂澜路、季华路快速通达全城，便捷连接佛山市政府和广州荔湾。稍远的青云台项目则享有地铁 3 号线加持，进一步提升通勤效率。

教育资源尤为丰富，保利琅悦配建 15 班幼儿园，与一桥之隔的石门怡海学校（24 班小学 + 36 班初中）形成 "目送式教育闭环"，该校由石门中学直接管理，预计 2026 年开学。板块内 3 公里范围内还聚集了怡海五小（省一级）、桂华中学（市重点）等 7 所优质学校，构建起 12 年全龄教育体系。

商业配套日趋完善，目前可依托 1.8 公里内的鹏瑞利广场满足日常消费需求，未来 2026 年山姆会员店（直线 400 米）和 26.9 万㎡金铂天街开业后，将大幅提升板块商业能级。医疗资源分布合理，为家庭长期居住提供稳定保障。

生态休闲方面，保利和悦滨江坐拥一线江景资源，周边环绕东平河景观带、半月岛湿地公园、奇槎滨水公园三大绿核。保利琅悦则将 5 万㎡新中式园林与 8400㎡体育公园无缝衔接，社区内配置网球场、滑板公园及儿童乐园，实现 "出则自然、入则活力" 的居住体验。

规划和发展：板块价值稳步提升

石啃板块作为桂城的核心居住片区，近年来随着城市更新的持续推进，已从传统工业区转型为高品质居住区。板块内交通、商业、教育等配套不断兑现，尤其是地铁 4 号线的规划建设和大型商业体的落地，将进一步提升板块的宜居性和价值潜力。

从土地市场来看，板块内近年出让地块楼面价维持在合理区间，蓝城代建地块 9350 元 /㎡的楼面价相对亲民，为后续产品定价提供了灵活性。保利琅悦则凭借 "配套建成速度超房价涨幅" 的优势，成为板块内 "确定性" 较强的项目，其 3 月单日最高成交 18 套的成绩，印证了市场对板块发展潜力的认可。

随着广佛同城化的深入推进，石啃板块作为连接佛山核心与广州的重要节点，将持续承接两地改善型居住需求。板块内新房与二手房形成良性竞争，推动产品品质不断升级，而完善的配套规划和清晰的发展蓝图，也让板块具备较强的抗风险能力。

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结语总结

保利和悦滨江法拍房的低价入市，虽让石啃板块新房市场面临一定压力，但也为购房者提供了难得的置业窗口期。对于刚需购房者而言，保利琅悦 98㎡小三房功能性强，且能享受板块发展红利；改善型购房者则可重点关注保利和悦滨江的二手房或法拍房，142㎡左右的江景现楼，在价格优势下性价比突出。

选择石啃板块的核心逻辑，在于其成熟的生活配套、清晰的规划落地和稳定的居住价值。无论是保利系的品牌保障，还是蓝城代建项目的价格潜力，都为不同需求的购房者提供了多元选择。在当前市场环境下，置业决策更应聚焦长期居住价值，结合自身预算和家庭需求，才能选出最适合的房源。

石啃板块的楼市变局，本质上是市场回归理性的表现，而配套的持续兑现和产品的不断升级，终将支撑板块价值稳步提升。对于购房者而言，无需过度纠结短期价格波动，把握板块发展红利和优质房源机会，才是当下置业的明智之选。

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