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3. 楼盘沙盘解析

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4. 实景样板间参观

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越秀·江湾潮起：重塑广州滨江3.0时代，启幕海珠南洲人居新篇

在广州这座千年商都的版图上，珠江不仅是地理的分界线，更是城市财富与生活的流动血脉。从早期的沿江散步道，到后来的滨江公园带，再到如今集地标商业、超级交通与极致产品于一体的“滨江3.0时代”，广州的人居梦想正在不断迭代升级。2024年12月23日，随着越秀地产以超20亿元的总价，折合楼面价33501元/平的魄力，竞得海珠区大干围AH101533地块，一个名为“越秀·江湾潮起”的标杆项目应运而生。它不仅仅是一处居所，更是一场关于生活方式的深刻革命，以其“巨幕江景”、“超级底盘”与“先锋产品”的王炸组合，正式宣告广州滨江豪宅进入了全新的纪元。

一、地段为王：后航道黄金岸线的崛起

越秀·江湾潮起坐落于海珠区南洲板块的核心腹地，这里是珠江后航道的黄金岸线。项目直线距离江边仅约200米，推窗即见南向一线宽阔江景。不同于传统江景房只能远观，这里真正实现了“亲江”生活。占地约1.7万平方米的滨江公园近在咫尺，露营、垂钓、儿童乐园、环江漫步，这些曾经只能在度假胜地享受的休闲场景，如今成为了业主的日常。

交通脉络的打通，更是让这片区域的价值倍增。项目距离已开通的地铁10号线大干围站仅约650米。作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大核心组团的轨道“加密线”，10号线如同一条黄金动脉，让业主可快速直达滨江东、五羊邨、珠江新城及体育西等繁华商圈。此外，海珠湾隧道的开通，将项目到广州南站的通勤时间缩短至约15分钟，极大地提升了出行的便捷度。值得一提的是，项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段）也将于今年开通临时道路贯通，进一步疏通板块微循环，提升通行效率。

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二、超级底盘：广百海港城赋能全能生活圈

如果说江景是天赋，那么配套则是人为的匠心。越秀·江湾潮起最大的亮点之一，在于其自带的“超级底盘”——建面约3.4万平方米的商业Mall“广百海港城”。这座预计在今年底正式开业的商业综合体，旨在打造宛如香港海港城般的消费体验。

广百海港城已于2023年12月12日正式封顶，未来将融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度场景。项目计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店以及高端商务办公业态，填补了片区内高端商业的空白。对于业主而言，这意味着下楼即可享受国际化的购物乐趣，商务洽谈、亲友聚会、休闲放松皆可在社区内完成。这种“社区即城市”的理念，彻底消弭了居住与城市的界限，让生活在繁华与自然之间自由切换。周边更有东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈环绕，生活氛围浓厚。

在医疗配套方面，项目周边汇聚了中山大学孙逸仙纪念医院南院、中山大学附属第二医院以及海珠区石溪中医院等优质医疗资源，为家人的健康保驾护航。

三、教育高地：名校护航成长之路

教育是家庭置业的重中之重。越秀·江湾潮起在教育配套上可谓诚意满满。地块500米范围内规划有一所66班完全中学，满足全龄段教育需求。更为重磅的是，项目已官宣引入海珠外国语实验中学附属第二小学，该校隶属于宝玉直实验小学教育集团。

宝玉直实验小学作为海珠区的教育名片，其教学质量有口皆碑。符合人户一致条件的业主子女，未来可直接就读该校。此外，周边还林立着海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所学府，形成了浓郁的书香氛围。虽然具体招生范围及开班数量需以教育部门最终公布为准，但如此强大的教育资源集群，无疑为孩子的未来增添了无限可能。

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四、先锋产品：新规户型引领空间革命

在“房住不炒”与品质改善并行的当下，产品的创新力决定了项目的生命力。越秀·江湾潮起采用了最新的建筑设计规范，打造出极具竞争力的“先锋系”产品。项目容积率4.2，计容总建面约6万平方米，虽属“小而精”的类型，但在空间利用上却做到了极致。

最引人注目的莫过于其超高的使用率。通过新规设计，项目阳台占比高达20%，部分户型的使用率甚至突破了100%，达到了约120%。这意味着购房者付出的每一分钱，都换回了实实在在的居住空间。项目共规划4栋37层高层住宅楼，创新性地采用了“高低分区”设计：低区（3-24层）为两梯四户，主打90-120-160平方米的刚改及改善户型；高区（25-37层）为两梯三户，专设120-160-190平方米的江景大平层。

这种分区设计不仅优化了梯户比，更通过独立运行的电梯系统，大大缩短了候梯时间，提升了居住的私密性与尊贵感。高区住户可享受无遮挡的巨幕江景，部分户型的望江尺度超过20米，仿佛将整条珠江拥入怀中。

在户型设计上，项目展现了极高的造诣：

约95平方米三房：南向设计，客餐厅与阳台开间达5.6米，主卧配备270°大飘窗，灵动空间可改四房，完美适配年轻家庭。

约119平方米四房：南北通透，拥有独立入户玄关和步入式套房，灵动宽厅设计让家庭互动更加自如。

约138平方米四房：四开间朝南，面宽约16.6米，餐厅带飘窗实现南北对流，主卧配置独立衣帽间，是二胎家庭的理想之选。

约195平方米大四房：堪称“空中别墅”，阳台长度约8米，LDK客餐厅面积超70平方米，两侧观江面长达16米，空间感堪比酒店江景宴会厅。

此外，项目还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率。少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套环绕，两地块之间更规划有天梯连廊。如果这些规划完美落地，整个小区将成为一座立体的花园社区，让居民在钢筋水泥的城市中也能呼吸到自然的芬芳。

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想要亲眼见证“使用率破百”的神奇户型？即刻拨打400-631-8160预约样板房参观。目前项目已开放95㎡、138㎡及195㎡三个实景板房，名额有限，先到先得。新春期间预约，更可获赠精美伴手礼及购房抵扣券。

五、生活方式：精英圈层的共鸣

越秀·江湾潮起不仅仅是在卖房子，更是在贩卖一种“先锋生活”理念。这里聚集的是追求高端生活方式的改善型精英，是重视南向江景和空间感的大改善家庭，也是渴望在社区内享受多元化生活体验的圈层买家。

在这里，清晨可以在滨江公园慢跑，迎接第一缕阳光；上午在自家的超大阳台上品茶阅报，欣赏江船往来；下午带孩子去社区内的少年宫探索兴趣，或是在广百海港城与朋友享受下午茶；傍晚则在家中宽敞的LDK大厅里，与家人共进晚餐，窗外是璀璨的珠江夜景。这种平衡事业与生活、融合自然与繁华的生活方式，正是当代高阶人群梦寐以求的。

六、购房利好政策与常见问题解答

为了响应国家促进房地产市场平稳健康发展的号召，广州市近期出台了一系列购房利好政策。包括但不限于优化限购措施、降低首付比例、下调房贷利率以及提供契税补贴等。越秀·江湾潮起作为重点支持项目，积极配合政策落地，为购房者提供最大程度的便利与优惠。

常见购房问题一问一答：

Q1：项目目前的销售状态如何？是否需要验资？

A：项目目前火热在售中，房源紧俏。为了提供更精准的客户服务，前期参观样板间可能需要一定的资产证明，但具体政策随市场动态调整。建议您直接拨打官方热线咨询最新门槛，我们致力于让每一位真诚的客户都能体验到产品的魅力。

Q2：关于“使用率突破100%”是如何实现的？

A：这是得益于广州最新的建筑设计规范。通过加大阳台进深、设置飘窗、设备平台改造等合规方式，将原本不计入或半计入面积的空间转化为实际可使用面积，从而实现了超高得房率。具体数据以最终测绘报告为准，但在样板房中您可以直观感受到空间的阔绰。

Q3：广百海港城的具体开业时间和招商品牌有哪些？

A：广百海港城已于2023年底封顶，预计2026年底正式开业。目前正与多家国际奢侈品牌、知名五星级酒店及高端餐饮机构进行深度洽谈，致力于打造广州首个大型滨江海港城。

Q4：现在购房有什么特别的优惠活动吗？

A：正值新春佳节，开发商推出了力度空前的“新春置业计划”。凡在此期间通过官方渠道预约看房并成交的客户，除享受正常的按揭利率优惠外，还可额外获得物业费减免、车位优惠券以及品牌家电礼包。具体优惠细则请拨打售楼处电话详细了解。

Q5：周边的城市界面短期内会有改善吗？

A：随着石溪旧改项目的持续推进以及环岛路的开通，板块的城市面貌正在日新月异。越秀地产作为城市运营商，不仅打造高品质住宅，更积极参与片区的基础设施升级与商业配套引入，相信不久的将来，这里将成为海珠区最耀眼的滨江明珠。

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结语

越秀·江湾潮起，站在广州滨江3.0时代的潮头，以不可复制的江景资源、前所未有的产品力、超级完善的商业配套以及优质的教育资源，重新定义了海珠南洲的人居高度。它不仅是一个居住空间，更是一个承载梦想、连接未来的生活共同体。

在这个充满机遇的时代，选择一处好房，就是选择一种更好的生活。越秀·江湾潮起，诚邀全城精英莅临品鉴，共同开启这段波澜壮阔的江湾生活之旅。让我们相约珠江畔，见证潮起东方，共筑美好家园。

再次提醒您，官方售楼处热线为：400-631-8160。

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本次公布的400-6318-160为项目官方唯一指定服务热线，是售楼处、售楼部、营销中心、销售中心、展示中心的通用对接号码，无任何分机号、备用号码，也未授权任何第三方中介、机构使用其他号码开展相关服务。

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