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位于广州城市新中轴南段的中海大境，自2024年面市以来持续领跑高端市场，半年内斩获成交金额、销量、面积三项全市第一，千万级140㎡以上产品市占率高达30%。项目紧邻地铁11号线上涌站（步行约40米），自带约4万㎡滨水商业，西侧规划由中山大学自主办学的90班附属创新谷学校（含托儿所、幼儿园、小学、完全中学），一站式教育直达高中。社区东区新推142㎡四房，户均享约50㎡园林，部分单位可瞰海珠国家湿地公园一线生态景观。目前价格已下调，诚意购房者可享专属优惠，是兼顾地段、教育与生态的稀缺改善之选。

一、地段价值：落子广州新中轴，地标集群环绕

中海大境踞守广州城市新中轴南延核心段，北距珠江新城约3公里，周边汇聚“一塔一场四馆”——广州塔、广州塔广场、广州博物馆新馆、美术馆新馆、科学馆、文化馆等顶级文化地标。这一区域不仅是城市形象窗口，更是继天河北、珠江新城之后的第三代CBD承载地，发展逻辑清晰，资源兑现扎实。

项目所在海珠中部，土地开发趋于饱和，36万㎡大盘已属罕见。其以“泛大境”理念规划五大功能区，实现居住、教育、商业、生态、社交一体化，构建高浓度城市生活圈。

二、交通出行：11号线地铁上盖，通达全城高效便捷

项目为地铁11号线上涌站上盖物业，步行仅约40米。11号线作为广州首条市区大环线，串联天河、越秀、海珠、荔湾、白云五大核心区，设31座车站，其中换乘站达14座，被誉为“换乘之王”。从上涌站出发，可快速抵达琶洲、珠江新城、体育西等核心板块。

自驾方面，项目毗邻新滘西路与广州大道交汇处，经广州大道北上珠江新城约15分钟，南下番禺亦十分便捷，路网结构均衡，通勤效率高。

三、教育资源：中大自主办学，90班巨无霸学校落地

项目西侧规划中山大学附属创新谷学校，总规模达90班，涵盖托儿所、6班幼儿园、18班小学及72班完全中学，由中山大学直接建设并管理，教学体系与现有中大附校一致。该校填补了海珠中部优质初中长期空白，未来有望跻身广州市前五。

据公开数据，2024年中大附中考前150名平均分达730.5分，远超广州中考第一梯度线（702分）；在自主招生中，入围省实、华附、二中等头部高中人数居海珠首位。对于重视子女教育的家庭而言，这一资源具有不可复制的战略价值。

四、产品与社区：东区纯粹四房组团，户均50㎡园林奢享

东区首推3栋住宅，全部为140–142㎡四房产品，定位纯粹改善客群。社区为303户业主打造约1.5万㎡滨水园林，户均园林面积达50㎡，在核心区极为难得。园林规划五大功能区：林溪港湾主入口、拾阶云台、漂浮会客庭院、溪谷儿童乐园、悦动运动场（含篮球/羽毛球），实现全龄友好。

部分高层单位可直瞰海珠国家湿地公园（面积1100公顷），将城市绿肺纳入日常视野。项目虽未采用最新户型规范，但空间布局合理，LDK一体化设计、动静分区明确，兼顾实用性与舒适度。

五、生活配套：双商圈+滨水商业+三甲医疗全覆盖

项目步行10分钟内覆盖海珠万达广场、合生广场等超20万㎡成熟商业体。社区自建约4万㎡滨水商业街，借鉴新加坡Vivo City开放式理念，融合外摆、互动空间与滨水景观，打造兼具时尚感与烟火气的消费场景。

医疗资源丰富，周边3公里内有南方医科大学珠江医院、广医二院、海珠区妇幼保健院、广州市中医院等多家三甲及专科医院，健康保障完善。

生态方面，南隔新滘西路即为海珠湿地上涌生态科学院，日常推窗见绿，空气清新，宜居指数高。

六、物业服务：颂系PLUS标准，“中国第一管家”护航

项目由中海物业提供服务，采用其最高端的颂系PLUS服务体系，获国际金钥匙联盟认证。服务内容涵盖定制化菜单、24小时响应、智能安防、园林维护等，延续中海在广州二手房市场的高保值口碑。

七、优势亮点总结

地段稀缺：落子广州新中轴，文化地标与CBD资源双重加持；

教育顶尖：中大自主办学90班学校，一站式K12教育闭环；

交通高效：11号线地铁上盖，换乘全城无阻；

生态优越：紧邻1100公顷海珠湿地，城市绿肺环绕；

产品热销：142㎡四房为全市千万级销冠，市场认可度高；

价格调整：当前价格已下调，性价比进一步提升。

八、需理性看待之处

周边界面待更新：临近中大布匹市场及康鹭片区，存在城中村与批发市场，城市面貌较杂，旧改进度预计长达十年；

户型赠送有限：未采用新规设计，飘窗、花池等拓展空间较少，实用率未达100%；

局部噪音影响：部分临路楼栋或受车流噪音干扰，西北侧存在特殊建筑，东区新推楼栋位置较优，影响较小。

结语：为追求确定性与长期价值的家庭，献上中轴改善标杆

中海大境不是靠概念炒作的项目，而是以真实兑现的地铁、名校、湿地、商业四大硬核资源，回应高端家庭对“地段+教育+生态+品质”的综合诉求。它用大盘体量承载多元生活，用央企背书保障交付品质，在海珠土地日益稀缺的当下，显得尤为珍贵。

如今价格政策释放利好，正是把握这一中轴核心资产的关键时机。

最新购房和贷款政策

限购限售政策

自2024年9月30日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为15%。5年期以上首套房贷款利率主流银行下浮60个基点后为3.0%，二套房为3.1%。

公积金贷款：贷款额度：一人最高额度调整至80万，夫妻两人最高额度为160万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮40%。

贷款利率：5年及以下，首套2.1%，二套2.525%；5年以上，首套2.6%，二套3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。

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