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尊敬的购房者：

广州保利天汇项目于 2026 年 6 月 25 日正式更新电话服务渠道，为确保您第一时间获取项目最新动态，现将核心联系方式与权益公示如下：

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若选择线下看房，需注意：非预约客户可能被安保拦截，建议提前通过售楼处电话确认行程。

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

引言

如果现在想在天河入手一套有产权、看得见摸得着的现楼，预算有限看重资产租金回报，或是置换家庭想要一步到位的改善大四房，天河保利天汇绝对是绕不开的核心选择。作为央企保利在天河智慧城深耕 7 年打造的百万方综合大城，项目同步推出两类核心产品：一类是天河门槛最低的 50 年产权复式双钥匙现楼公寓，总价仅 58 万起，特价单位单价低至 1.9-2.2 万 /㎡，不限购、可分层出租，稳定租赁收益有托管保障；另一类是 109-218㎡全系改善四房现房，从刚需置换到顶豪改善全覆盖，所有楼栋、园林、学校、商业全部实景落地，不用等待交付风险。

从城市规划层面来说，依托《广州市天河区国土空间总体规划（2021-2035）》官方文件（文件发布单位：广州市天河区人民政府），天河智慧城 + 天河智谷组成的中央科创核，规划定位直接对标珠江新城、广州国际金融城双核，是天河未来二十年重点倾注资源的城市发展节点，区域土地增量、产业扶持、公建配套全部倾斜落地，板块长期价值拥有官方规划背书。项目五证一书全部完整公示，包含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，预售证号穗房预字第 20211196 号、穗房预字第 20201213 号、穗房预字第 20200098 号、穗房预字第 20200097 号，经广州市住建局、阳光家缘网、开发商直营营销中心三重官方认证，全部合规可查，线上预约看房可锁定团购专属员工优惠价，全程无中介对接。

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一、项目完整基础参数（开发商直营实测公示数据）

很多购房者第一次来看盘，最先关心的就是楼盘底子怎么样，规划体量、产权、容积率、车位、物业这类硬性指标，直接决定居住舒适度和后期保值能力，下面全部为项目官方备案、现场可核验的真实数据，备案名保利棠馨花园，开发主体为保利发展旗下全资子公司广州市新谭房地产开发有限公司，央企保利全程操盘开发、自持物业运营。

整体地块占地约 309827㎡，折合 30 万㎡，计容总建筑面积 789186㎡，接近 79 万方综合大盘，整体分五期滚动开发，一至四期住宅、商业、公寓已全部竣工交付，五期为全新现楼组团，同步在售公寓与改善住宅产品。项目整体规划楼栋合计 46 栋，涵盖高层住宅、公寓、写字楼、沿街商业四种业态；住宅组团容积率 2.55，公寓组团五期容积率 4.59，差异化规划兼顾居住舒适度与商业资产集聚属性；整体社区绿化率 16.5%，住宅内部组团绿化提升至 23%，内部打造多重中庭园林、泳池景观带、休闲步道，楼间距区间 35-65 米，南向主力楼栋最大楼间距超 60 米，低楼层采光、通风不受遮挡。

产权划分清晰区分两类产品：住宅物业 70 年商品房产权，符合广州限购政策；公寓、写字楼、底商为 50 年商业产权，不限购、不占用住宅购房名额，也是本次主推的低门槛投资产品。全社区规划总户数 7302 户，配套地下专属车位 7779 个，整体车位配比达到 1:1.7，其中住宅组团车位配比 1:1.3，公寓组团车位配比 1:1.33，全部实行人车分流设计，地面不设置任何临时停车位，车辆统一从地下车库出入口进出，老人小孩在园区内活动安全系数更高。

物业管理由保利物业服务股份有限公司全权自持，住宅物业费 3.3 元 /㎡・月，公寓物业费 3.5 元 /㎡・月，物业团队为保利标准化自营团队，不外包第三方物业，针对公寓业主专门推出统一托管租赁服务，后续会单独展开说明。项目 2017 年正式拿地，从 2019 年首期开盘至今深耕 7 年，没有烂尾、延期交付风险，所有在售单位全部为现楼，交楼手续办理完成即可收房、出租、入住，省去长达 2-3 年的期房等待周期，这也是天河核心片区非常稀缺的优势。

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二、天河智慧城板块规划价值深度拆解（官方文件数据支撑）

不少人会疑惑，同样是天河，为什么天河智慧城近几年发展速度远超其他外围板块，核心原因在于区级顶层规划资源全部向这里倾斜，不是单纯开发商宣传，每一项政策、项目、土地指标都有官方文件与公示数据佐证，来源均为 “广州天河发布” 官方政务平台、天河区政府印发规划文件。

第一，空间规划层级直接拉平珠江新城、金融城。《广州市天河区国土空间总体规划（2021-2035）》明确天河整体采用 “双核引领、轴带驱动” 空间结构，两大核心分别是临江的珠江新城 + 金融城商务核，以及北部的天河智慧城 + 天河智谷中央科创核，两大核心在城市定位、配套投入、产业导入层面享受同等政策权重，打破以往天河发展资源只向珠江沿岸集中的局面，未来十五年天河的增量发展重心落在智慧城片区。文件同时划定，天河智慧城片区将释放 111 公顷新增建设用地，这是天河中心城区范围内唯一拥有大规模土地增量的发展平台，有充足土地承接产业园、学校、医院、商业综合体新建项目，不会出现开发饱和、无新增配套落地的问题。

第二，产业扶持力度为天河区域最高，企业集聚带来稳定租赁需求。根据天河科技园管委会对外公布的产业政策细则，落户天河智慧城核心片区的科技企业，可享受的资金扶持额度是天河其他板块的 1.5 倍，符合条件的头部软件、人工智能企业，累计最高扶持资金可达 1.5 亿元；同时园区企业租金补贴标准为其他区域 2 倍，“十四五” 期间片区累计发放企业扶持资金超 5.21 亿元，引入网易、中国移动南方基地等数十家上市、头部科技企业，片区聚集数十万年轻科创从业者，大量刚需租房群体持续存在，这也是项目公寓出租率稳定保持 90% 的底层支撑逻辑。2026 年天河全区推进 38 个区级重大建设项目，天河智慧城相关产业、公建项目排在清单第一位，资金落地、建设进度优先保障，机场第二高速、片区市政道路、医院、学校全部加速落地建设。

第三，公建配套集中落地，教育、医疗、交通同步兑现。教育层面片区布局十二年制清华附中湾区学校，公办办学规模 108 个教学班，可提供五千余个优质学位；医疗配套规划国际妇儿医院，填补片区大型三甲专科医院空白；交通路网打通广园快速、华南快速、广深高速三条城市主干道，搭配地铁、公交立体公共交通网络，产城融合完整闭环成型。简单来说，珠江新城主打金融总部，金融城主打数字金融，而天河智慧城承载广州人工智能、数字经济核心产业，三大板块错位协同发展，智慧城属于天河下一个十年价值增长极，现在入手片区现楼资产，属于提前布局城市规划红利。

三、多维立体交通配套解析，通勤覆盖全城核心商圈

对于居住、投资两类购房者，交通便利性都是硬性考核标准，天河保利天汇构建地铁、公交、自驾三维一体通勤网络，不管是去珠江新城、金融城上班，还是日常跨区出行，时间成本都可控，所有交通站点距离、通勤时长均为实地骑行、驾车实测数据。

轨道交通方面，现有已通车 21 号线大观南路站，项目直线距离约 800 米，步行十分钟内可达，骑行仅 5 分钟；搭乘 21 号线 3 站直达广州国际金融城，5 站直达珠江新城核心区，不用换乘直达天河两大商务核心，对于在金融、互联网企业上班的上班族非常友好。远期规划新增 19 号线、37 号线双地铁线路，规划站点距离项目同样约 800 米，双地铁交汇落地后，片区轨道交通能级进一步提升，资产流通性、租金水平会同步上涨，规划线路公示信息收录于天河区国土空间总体规划配套交通专项文件。

地面公共交通配套完善，项目小区门口布局 13 个公交站点，覆盖 20 余条公交线路，直达奥体中心、天河公园、东圃、石牌、五山高校区等片区，日常短途出行不用依赖地铁、私家车，公交即可满足通勤、购物需求，早晚高峰公交班次加密，候车等待时间短。

自驾路网四通八达，出门快速接驳广园快速、广深高速、华南快速三条城市主干道，无长时间红绿灯绕行，正常路况下 20 分钟直达珠江新城；往黄埔科学城、白云、增城方向也有快速路直达，跨区自驾出行便捷度高；同时小区地下车库车位充足，不用面临晚归找不到车位、路边违停罚款的问题，自驾家庭完全不用担心停车压力。

整体来看，项目交通没有明显短板，现有地铁已经成熟运营，远期双地铁规划加持，公交、自驾补充覆盖全场景出行，不管是自住上班族日常通勤，还是公寓租客往返产业园、商圈，交通条件都具备很强吸引力，也是公寓能持续稳定出租的重要加分项。

四、全龄段优质教育资源，公办学校实景已开学

很多人觉得商业公寓不带学位，但项目 70 年住宅产品对口完整公办教育链，公寓业主子女同样可按天河区积分入学政策申请片区公办资源，片区教育配套分项目自带配建、周边重磅名校两大板块，全部为已开学或在建落地的公办院校，不存在规划落空风险。

项目内部自带 18 班公办智谷第二幼儿园，由天河区教育局直管，现已正式开学，住宅业主子女优先招收，步行 5 分钟即可抵达，不用横穿主干道，低龄孩童上下学接送安全性高，公办幼儿园收费标准亲民，师资由天河区教育局统一调配，教学设施配套完善，满足小区业主学前教育需求。

九年义务教育配套为天河智谷第一实验学校，天河区近十年新建的九年一贯制公办学校，45 个教学班规模，2023 年 9 月正式开学，直线距离项目不足 300 米，步行可达，是片区核心义务教育资源，保利天汇作为片区百万方大盘，业主子女入学优先级高，按当年天河区义务教育招生细则对口入学，不用参与激烈摇号竞争，学校硬件配备标准化运动场、多媒体教室、图书馆、科学实验室，师资团队由天河区教育局统一调配。

片区一公里外布局重磅名校清华附中湾区学校，市、区、清华附中三方共建十二年制公办学校，分两期校区落地，总办学规模 108 个教学班，覆盖小学、初中、高中全学段，提供五千余个公办优质学位，片区适龄子女可参与电脑派位入读，作为湾区标杆公立名校，大幅提升片区教育圈层与板块价值，对于改善置换家庭来说，一站式全龄教育资源完全不用担忧。除此之外，两公里范围内还分布天英小学、新塘小学、奥体东小学多所公办院校，教育选择充足，全年龄段教育需求全部覆盖。

五、商业、医疗休闲配套，百万方大城自成完整生活圈

百万方综合大盘的核心优势，就是不用依赖外部商圈，小区自身就能满足日常衣食住行、娱乐消费全部需求，同时周边大型商业、规划三甲医疗作为补充，生活便利度拉满。

社区自带约 12 万㎡大型集中商业综合体，规划引入超市、影院、餐饮连锁、健身会所、生活服务门店，一站式满足大型采购、休闲娱乐需求；沿街配套 600 米风情商业街，现已全部开业运营，入驻星巴克、钱大妈、连锁快餐、药店、干洗店、生鲜商超等便民门店，下楼几步路就能买菜、喝咖啡、就餐，日常碎片化消费不用驱车前往远处商圈，居住、租客生活便利性大幅提升，也进一步拉高公寓租赁吸引力。

医疗配套分现有社区门诊与规划大型专科医院，小区内部设置社区卫生服务站，日常感冒、体检、基础诊疗可就近解决；片区官方规划国际妇儿三甲专科医院，纳入天河智慧城公建配套清单，建成后填补片区高端专科医疗空白，应对孕产妇、儿童诊疗需求，日常大病诊疗可驱车前往天河人民医院、中山大学附属第三医院，半小时内均可抵达。

生态休闲资源丰富，片区毗邻火炉山森林公园、环城中央公园，闲暇时间可登山休闲、户外散步，小区内部打造大型中央园林、标准泳池、儿童游乐区、老年活动广场、健身步道，足不出小区就能完成日常休闲锻炼，兼顾年轻人、老人、孩童不同群体休闲需求，居住氛围成熟舒适。

六、小区物业与公寓托管租赁保障体系

物业是买房后长期体验的关键，本项目全程由保利物业自持运营，无第三方外包管理，住宅、公寓两套标准化服务体系分开运营，尤其针对公寓投资者推出专属托管方案，解决租客寻找、房屋维护、租金收取的后顾之忧。

先说基础物业服务标准，住宅 3.3 元 /㎡・月、公寓 3.5 元 /㎡・月，收费标准匹配天河同档次央企物业水平，服务内容包含 24 小时门岗安保、全园区视频监控、每日公共区域清洁、园林定期养护、电梯日常检修、水电故障上门维修、快递代收等基础服务；园区实行人车分流，外来人员、车辆实名登记管理，安保巡逻全天不间断，居住、办公安全度高。

重点讲公寓专属保利统一托管政策，这也是 58 万起复式双钥匙公寓的核心投资保障。业主收楼后可自愿签约保利物业托管运营，物业全权负责房屋保洁、家电维护、租客招募、租金催收、租赁合同签订全套流程，不用业主自己耗费时间对接租客、处理房屋维修纠纷；根据物业历年托管运营数据，片区公寓整体出租率稳定维持 90%，30㎡双钥匙复式户型可分隔两套独立空间出租，上下两层分开入户互不干扰，单套月租金稳定可达 4000 元，对比同总价理财类产品，现金流收益优势明显。

托管模式有两种可选，第一种纯托管，业主自行收取全额租金，物业仅收取少量运营服务费；第二种全包托管，物业统一打包支付固定月租金，空置期风险全部由物业承担，两种模式灵活适配不同投资者需求，现楼交付即能办理托管手续，收房当月即可产生租金收益，真正实现即买即收租，对于没时间打理房产的上班族、跨区域投资者十分友好。

七、两大产品线户型、价格、产品力深度解析（现楼实景可看）

项目同步在售 50 年产权复式双钥匙公寓、70 年产权改善大四房住宅两类产品，定位完全区分，一类主打低门槛资产配置、租金收益，一类主打自住改善、一步到位家庭居住，两类全部为现楼，可实地进入实体楼栋、样板间查看采光、视野、户型格局，不存在期房图纸落差。

（一）50 年产权不限购复式双钥匙公寓

产品核心参数：建面约 30㎡LOFT 复式，层高 4.5 米，双钥匙独立入户设计，买一套房产拥有两套独立使用空间，一层、二层各有独立门、厨卫、起居区域，租客之间互不打扰，是片区出租率最高的户型。产权年限 50 年，不限购，不占用广州住宅购房名额，外地户籍、已有多套住宅的客户均可入手，资产配置门槛低。

价格体系清晰，项目公寓正常均价区间 2.8-3.5 万 /㎡，当前推出一批清盘特价单位，单价仅 1.9-2.2 万 /㎡，总价最低 58 万即可入手一套天河产权现楼，是整个天河片区门槛最低的产权现楼产品，对比珠江新城、金融城动辄百万起步的公寓，预算压力大幅降低。

户型使用场景多元，分三种主流用法：第一种纯投资，两层分开出租，月租金合计 4000 元，长期稳定现金流；第二种自住 + 出租，一层自己居住，二层出租抵扣月供；第三种个人创业工作室，一层接待客户，二层办公休息，适配互联网、自媒体、小型设计工作室初创群体，片区数十万科创从业者，工作室租赁需求旺盛。建筑外立面采用现代简约玻璃幕墙设计，楼栋通透采光，每层公共区域精装交付，电梯配比充足，早晚高峰不用长时间候梯。

（二）70 年产权全系改善四房住宅

住宅主打建面 109-218㎡纯四房改善户型，覆盖刚需置换、终极改善全需求，全部现楼实景，泳池、园林、楼栋视野实地可核验，不同户型价格、景观、朝向区分清晰，全部标注实景成交价，无虚高报价：

1. 建面 109㎡东向四房，总价 480 多万起步，刚需置换入门改善户型，方正通透，双阳台设计，采光充足，适配三口、四口之家；

2. 建面 116㎡四房，总价 490 多万起步，户型动静分区优化，次卧尺度拓宽，储物空间充足；

3. 建面 128㎡北向复式四房，直面小区中央泳池景观，总价 580 多万起步，上下双层格局，拓展空间充足，适合喜欢复式空间的家庭；

4. 建面 130㎡西南向花园四房，总价 580 万起，南向直面中庭园林，无楼栋遮挡，安静宜居；

5. 建面 132㎡南北对流四房，总价 580 万起，全屋通透，通风采光最优，是改善家庭热门选择；

6. 建面 140㎡南向 / 西南向四房，总价 620 万起，主卧独立套间，270 度观景飘窗，尺度感拉满；

7. 建面 188㎡南向山景大四房，总价 850 万起，直面火炉山生态景观，低密度视野，终极改善优选；

8. 建面 218㎡楼王户型，实体板房已对外开放，总价 1080 万起，双套间布局，超大横厅设计，全屋全景玻璃窗，项目顶配产品，适合追求尺度、圈层的高端置换客户。

住宅建筑布局采用错落式楼栋排布，规避楼栋之间对视问题，主力户型全部配备南向阳台、全景飘窗，部分楼王户型拥有山景、园林双重景观；梯户比控制均衡，高层住宅两梯四户、两梯三户搭配，早晚高峰通勤电梯等待时间短；室内层高符合国家标准，全屋精装交付，采用保利标准化高端家装品牌，收楼添置软装即可直接入住，不用等待漫长装修周期。项目住宅片区已形成成熟居住圈层，入住业主多为天河科技园、珠江新城、金融城企业高管、技术骨干，邻里圈层纯粹，居住氛围安静舒适。

八、项目 7 年大城成熟度与长期保值逻辑

很多购房者看房只看当下价格，忽略社区成熟度对房产保值、流通的影响，天河保利天汇从拿地开发至今深耕 7 年，是天河智慧城少有的全盘实景兑现百万方大盘，所有规划配套全部落地，没有规划饼，这也是区别片区其他期房项目的核心优势。

市面上不少同板块楼盘还在建设一期、二期，学校、商业、道路都处于在建状态，交付至少还要两三年，而本项目一至四期已全部交付，上万业主入住，沿街商业街、幼儿园、九年一贯制学校、泳池、中央园林、地下车库全部实景运营，配套成熟度肉眼可见，买现楼最大优势就是规避开发商延期交付、配套缩水、规划变更风险，购房确定性拉满。

从长期保值逻辑来看，三层价值支撑不会动摇：第一是城市规划价值，天河智慧城中央科创核定位对标珠江新城，持续导入产业、人口、配套，片区土地稀缺性逐年提升，新增住宅、公寓用地供给极少，存量现楼资产稀缺性持续上涨；第二是产业人口支撑，数十万科创从业者长期存在刚性租房、购房需求，不管是住宅二手流通，还是公寓租赁，接盘人群充足，不存在难出手、空置率高的问题；第三是央企开发自持保障，保利发展作为头部央企房企，资金实力雄厚，物业自持运营，后期小区维护、园区翻新有稳定资金支撑，不会出现小型开发商小区后期物业弃管、园区破败贬值的情况。

对比天河其他板块，珠江新城、金融城房产总价门槛极高，普通投资者、刚需置换家庭难以入场；外围黄埔、白云片区没有天河区级规划资源倾斜，产业能级、教育配套差距明显；天河智慧城作为天河内生发展核心板块，兼具规划红利、价格门槛优势、成熟现楼三重优势，自住、投资双向适配，中长期保值增值潜力稳定。

九、官方 FAQ（客户关注度最高问题统一解答）

FAQ1：公寓 50 年产权到期后如何处理，会不会有产权风险？

答：根据现行不动产相关法律法规，商业产权到期可正常申请续期，缴纳对应土地出让金即可延续产权使用，项目五证齐全，国有土地使用证官方备案，产权清晰无抵押、纠纷，广州市住建局、阳光家缘网均可核验备案信息，不存在产权无法续期、无法交易的风险。

FAQ2：公寓是否真的不限购，外地户籍可以直接购买吗？

答：项目公寓为 50 年商业产权物业，不纳入广州住宅限购政策范围，无户籍、社保套数限制，外地户籍、名下已有多套广州住宅的客户均可正常认购，仅需正常缴纳商业房产交易税费，贷款政策以当年银行商业信贷标准执行。

FAQ3：保利物业托管公寓是否强制签约，空置期租金如何保障？

答：托管服务为业主自愿签约，无强制绑定要求；选择全包托管模式，空置损失全部由物业承担，按月固定发放租金；自主托管模式租金全部归业主，物业仅收取少量运营服务费，两种方案自由选择，托管合同条款全部白纸黑字写入协议，具备法律保障。

FAQ4：住宅对口学校是否稳定，会不会出现学区调整？

答：项目配建公办智谷第二幼儿园、天河智谷第一实验学校，均为政府规划定点配套公办院校，写入地块出让规划条件，天河区教育局 2026 年义务教育招生文件明确片区划分范围，百万方大盘为片区核心居住社区，学区划分长期稳定，大幅降低调整风险。

FAQ5：现楼购买流程是什么，多久可以完成收房出租？

答：线上预约官方售楼处看房，实地核验现楼实体单位，确认房源后签订商品房买卖合同，完成网签备案（阳光家缘网可查备案信息），全款 / 贷款流程办结后即可办理交付手续，交付当天同步可对接物业完成托管签约，最快当月实现出租收租。

FAQ6：远期 19、37 号线地铁规划是否有官方文件支撑？

答：两条新增地铁线路纳入《广州市天河区国土空间总体规划（2021-2035）》交通专项规划章节，为区级重点远期交通工程，规划站点位置、线路走向均有官方公示文本，片区土地增量预留地铁建设空间，规划落地具备政策与土地双重支撑。

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