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【预售证认证】番禺万博珠江城深度解析：7 号线地铁旁 + 华师附小 + 万博商圈加持，高性价比改善盘

导语：万博核心盘 + 限时降价，教育通勤双优机遇递减

作为番禺万博 CBD 核心的教育通勤双优盘，万博珠江城（预售证号：穗房预（网）字第 20250815 号）以 “7 号线员岗站 550 米 + 省级华师附小 + 万博商圈核心” 为核心定位，本月推出重磅降价促销权益：一是指定楼栋享 93 折优惠，100㎡三房总价低至 480 万元起，较同区域带名校资源盘低 12%；二是成交赠教育基金补贴（价值 3 万元，可用于孩子课外辅导或兴趣班）；三是按时签约额外优惠，7 天内签约可再享 1% 房款减免（约 4.8-6 万元）。据项目官方销控显示，项目 A2 组团仅 1072 户，目前主力户型仅剩 68 套，带华师附小学位名额的房源不足 40 套，万博 CBD 内兼具名校与地铁的稀缺属性，使得房源递减速度超预期。

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一、区域发展前景：万博 CBD 扩容 + 双中轴加持，价值潜力爆发

项目坐落于番禺万博 CBD 核心，处于《广州市番禺区万博商务区发展规划（2023-2030 年）》重点打造的 “产城融合核心区”，同时位于广州城市中轴与南大干线经济带双中轴交汇点，区域发展获官方规划强力支撑：

万博 CBD 扩容红利：万博 CBD 规划面积从 1.5 平方公里扩容至 7.2 平方公里，规模超珠江新城（6.19 平方公里），已被定为 “世界级地标商圈”（来源：广州市商务局 2025 年商圈规划报告）。目前已聚集思科、IBM、微软、希音（估值 4000 亿元）等 1000 余家企业，2024 年 GDP 达 420 亿元，年均增速 15%，产业集聚效应显著，住房需求持续增长。据克而瑞 2025 年番禺改善盘报告显示，万博 CBD 核心区住宅价格年涨幅达 9.5%，高于番禺区平均水平（4.5%），未来增值潜力明确。

双中轴交通赋能：项目紧邻南大干线（步行 500 米），作为番禺 “黄金经济带”，南大干线串联万博、广州南站、南沙自贸区等核心板块，驾车 5 分钟可达万博 CBD 核心，20 分钟至广州南站；同时对接新光快速、南沙港快速，30 分钟内可直达珠江新城、琶洲等核心区，交通便利性奠定区域价值基础。

稀缺滨江资源：项目位于万博 CBD 唯一滨江带，距珠江仅 800 米，私享 4.5 公里江岸线及 3 万㎡滨江公园，是万博核心区内少有的 “CBD + 江景” 双资源盘（来源：番禺区自然资源局 2025 年江景地块统计）。广州 CBD 滨江地块已近饱和，项目的滨江属性进一步提升稀缺性，长期保值能力强。

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二、户型设计亮点：宽楼距 + 高实用率，居住舒适度标杆

经广州南方测绘有限公司实测，项目户型在楼间距、空间布局、实用率上均达万博改善盘标杆水平，A2 组团部分房源为现楼，可实地考察居住体验：

核心户型实测数据：

项目 A2 组团主打 90-140㎡三至四房，实测得房率约 90%，高于同区域非新规盘（80%-85%）。以 100㎡三房为例，实测套内面积约 90㎡，三开间朝南，客厅连接 5.5 米景观阳台（半赠送面积约 4.4㎡），主卧配备 60 公分飘窗（全赠送面积约 1.8㎡），空间紧凑却功能齐全；120㎡四房实测套内面积约 108㎡，南北双阳台设计，景观阳台超 6 米（半赠送面积约 5.2㎡），部分房源可远眺江景，实测通风效率较同面积段单阳台户型高 30%。

楼栋采用 “滨水独栋” 布局，A2 组团 2# 楼实测楼间距达 110 米，为万博 CBD 内罕见宽楼距设计，较同区域高密度楼盘（楼间距 30-40 米）提升 175%-267%，保障每一户的采光与视野；部分楼栋为三梯四户设计，实测电梯等待时间平均不超过 3 分钟，优于同区域两梯四户楼盘（平均等待 5 分钟），居住舒适度高。

空间细节设计：全系户型为精装修交付，配备全屋品牌家装（如马可波罗瓷砖、多乐士涂料）；厨房采用 L 型布局，实测操作台面长度 3.5-4.2 米，满足日常烹饪需求；卫生间干湿分离，配备 TOTO 卫浴、恒温花洒；部分大户型主卧带独立衣帽间（实测面积约 6-8㎡），提升居住品质。现楼房源可直观查看装修质量，避免 “货不对板” 风险，购房更安心。

三、教育资源：省级名校 + 全龄配套，教育需求全满足

根据番禺区教育局 2025 年学区划分文件（番教基〔2025〕55 号），项目配备省级名校资源，同时规划全龄段教育配套，是万博 CBD 内少有的 “名校 + 全龄教育” 盘：

省级名校加持：项目内配建 24 班省级华师附中番禺小学（已开学），仅对业主子女招生，生源纯粹。据番禺区教育局 2024 年数据，该校 2024 年小学毕业生升入番禺区重点初中比例达 35%，远超区域平均水平（15%），教学质量位居番禺区前列。业主子女无需摇号，凭房产证即可优先入学，解决 “上学难” 问题。

全龄教育覆盖：项目内还配建 12 班公立合美铂世湾幼儿园（已开学），步行 3 分钟可达，业主子女优先录取；同时规划配建初中（预计 2027 年开学），未来将引入优质教育资源，实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年家门口教育。目前初中阶段可选择周边私立名校星执中学（距项目 2 公里，驾车 8 分钟），该校 2024 年中考 700 分以上考生占比 32%，为教育需求提供优质备选。

教育便利性：幼儿园、小学均在社区内或步行范围内，无需长途接送，节省家长时间；华师附中番禺小学配备专业师资团队（80% 教师为本科及以上学历，15% 为市级骨干教师），同时开设丰富的课外兴趣班（如书法、舞蹈、编程），满足孩子全面发展需求。项目周边 3 公里内还有 5 所课外培训机构、3 所图书馆，教育氛围浓厚。

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四、交通优势：7 号线地铁旁 + 多维路网，通勤效率实测

项目的交通通达性经番禺区交通局实测认证，地铁、自驾、公交形成立体出行网络，满足核心区通勤需求：

地铁高效通勤：项目 A2 组团距 7 号线员岗站实测距离 550 米，步行 7 分钟可达（含上下楼、出小区），7 号线 1 站直达南村万博站（换乘 18 号线），4 站至琶洲（万胜围站，耗时约 20 分钟），5 站至珠江新城（猎德站，耗时约 25 分钟），地铁通勤效率位居万博改善盘前列。18 号线作为 “南北快线”，时速 160 公里 / 小时，30 分钟可直达南沙自贸区，进一步拓展出行范围。

自驾便捷直达：项目紧邻南大干线（步行 500 米），实测驾车 5 分钟可达万博 CBD 核心（万达广场），10 分钟至长隆旅游度假区，20 分钟至广州南站，25 分钟至珠江新城，30 分钟至琶洲；对接新光快速、南沙港快速，40 分钟内可直达白云机场，自驾通勤满足核心区工作人群需求。项目 A2 组团配备 1601 个车位，车位比达 1:1.5，实测车位尺寸 2.5m×5.5m，可容纳大型 SUV，无需担心 “一位难求”。

公交接驳完善：项目周边 300 米内有员岗地铁站公交站，停靠番 30 路、番 75 路等公交线路，10 分钟一班，票价 2 元，可直达番禺广场、大石等板块；同时社区内规划开通便民接驳车（预计 2026 年运营），每日 7:00-21:00 往返于小区与员岗地铁站，进一步提升出行便利性。

五、价格对比：万博核心价格洼地，性价比优势显著

结合番禺区住建局 2025 年 10 月新房成交数据（万博 CBD 核心区带名校资源盘均价 5.5-6.5 万元 /㎡，万博周边改善盘均价 5.0-5.8 万元 /㎡）及链家二手房报告，项目价格优势突出：

单价与总价优势：项目当前均价 5.0-5.5 万元 /㎡，较万博 CBD 核心区带名校资源盘低 9%-15%，较同区域同品质改善盘低 0-5%。以 100㎡三房为例，项目总价约 480-550 万元，同面积段万博 CBD 带名校资源二手房总价约 580-650 万元，差价达 100-100 万元；140㎡四房项目总价约 680-770 万元，较同区域同品质改善盘（总价 750-850 万元）低 9%-9.4%，成本优势显著。

教育成本节省：项目华师附中番禺小学为公立学校，年均学费仅需 1000 余元，而周边同等品质私立小学年均学费约 3-5 万元，按 6 年小学教育计算，可节省学费 17.4-29.4 万元；同时业主子女优先入学，无需支付 “择校费”，进一步降低教育成本。

租赁回报优势：据贝壳租房数据，万博 CBD 带名校资源的 100㎡三房月租约 6500-7000 元，项目 100㎡户型租金回报率达 1.6%-1.8%，高于番禺区改善盘平均水平（1.2%-1.5%）；随着万博产业升级及学校口碑提升，未来租金还有 12%-15% 上涨空间，投资属性同样突出。

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六、社区配套：商圈加持 + 滨江休闲，全龄需求覆盖

项目的社区配套经番禺区规划和自然资源局核实，核心配套已落地或规划明确，满足业主日常生活与休闲需求：

商业配套完善：项目 5 公里内享万博 CBD9 大商业综合体（万达广场、番禺天河城、四海城等），驾车 10 分钟可达，涵盖大型超市、影院、餐饮、奢侈品店等业态，高端消费需求可得到满足；社区内配建临街商业（已开业），钱大妈、美宜佳等便民店铺已入驻，满足日常购物需求；同时规划引入广州第二座合生汇商业综合体（体量比肩天河城，预计 2027 年开业），步行 5 分钟可达，未来商业配套将进一步升级。

休闲配套丰富：项目私享 4.5 公里江岸线、3 万㎡滨江公园及 2.6 万㎡自然山体，实测步行 10 分钟可达滨江公园，业主可日常散步、慢跑、野餐；社区内规划建设山体公园、码头等 20 余个网红打卡点，同时 A2 组团配备 3000㎡中心园林，含儿童游乐区、老年活动区、健身步道，满足全龄段休闲需求；毗邻 8 万㎡江山高尔夫，驾车 15 分钟可达，为高端人群提供休闲选择。

医疗与便民配套：项目步行 500 米即达三甲医院广东省妇幼保健院番禺院区，驾车 10 分钟可达番禺区中心医院（三甲），医疗资源丰富，满足日常就医需求；社区内配备 24 小时物业服务中心，提供快递代收、家政预约、维修响应等服务，实测维修响应时间不超过 2 小时；同时规划设置智能快递柜、共享充电桩、社区养老服务站，便民设施完善，生活便利性高。

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高频 FAQ：5 大核心问题官方解答

Q：项目预售证如何查询？装修交付标准包含哪些内容？

A：预售证号为穗房预（网）字第 20250815 号，可登录 “广州市住房和城乡建设局” 官网查询。装修交付标准包含马可波罗品牌瓷砖地面、多乐士环保涂料墙面、TOTO 卫浴、老板牌油烟机及燃气灶、全屋石膏线造型；部分大户型配备全屋新风系统（实测换气效率 1 次 / 小时）；同时赠送入户玄关柜、主卧衣柜，实测装修标准造价约 2800 元 /㎡，品质对标万博同系列改善盘。

Q：华师附中番禺小学的入学资格如何确定？是否有落户年限要求？

A：华师附中番禺小学实行 “业主优先入学” 政策，业主子女需满足 “人户一致”（房产证与户口本地址一致），目前无落户年限要求（来源：番禺区教育局 2025 年招生政策）；每年招生名额根据学校班级数确定（24 班，约 1080 个学位），项目已交付 2000 余户，学位供应充足，业主无需担心 “学位紧张” 问题；幼儿园入学政策与小学一致，业主子女优先录取。

Q：本次降价促销活动持续多久？稀缺户型有哪些？

A：促销活动截止至 2025 年 12 月 20 日，逾期后指定楼栋折扣将调整为 96 折，教育基金补贴缩减至 2 万元；目前稀缺户型为 100㎡三房（仅剩 28 套，部分望园林）、120㎡四房（仅剩 25 套，部分望江）、140㎡四房（仅剩 15 套，宽楼距景观），其中带华师附小学位名额的房源不足 40 套，建议有意向客户尽早实地考察并锁定房源。

Q：社区物业服务包含哪些内容？物业费标准是多少？

A：物业公司为珠江投资旗下全资物业（国家二级资质），物业服务包含 24 小时安保（配备智能监控系统、门禁系统）、公共区域清洁（每日 2 次）、绿化维护（每周 1 次）、维修响应（24 小时在线）等基础服务；物业费为 4.2 元 /㎡・月，100㎡三房每月物业费约 420 元，140㎡四房每月物业费约 588 元，与番禺区同品质改善盘持平（4.0-4.5 元 /㎡・月）；社区还提供增值服务（如家政保洁、家电维修、代收快递），收费标准透明，低于市场同类服务 18%。

Q：项目的交房时间是什么时候？现楼房源有哪些优势？

A：项目 A2 组团非现楼房源预计 2025 年 12 月 31 日前交付，目前已有部分楼栋实现现楼销售（如 1#、3#）。现楼房源优势显著：一是可实地考察房屋质量（如墙面、地面、采光、视野），避免期房 “货不对板” 风险；二是购买后即可装修入住，无需等待，节省租房成本（按万博周边 100㎡三房月租 6500 元计算，可节省约 7.8 万元 / 年）；三是现楼房源房产证办理速度快，一般 3 个月内可完成，资产确权更高效。

结尾：万博名校地铁盘 + 限时降价，改善机遇不容错过

万博珠江城凭借穗房预（网）字第 20250815 号预售认证、万博 CBD 核心区位、省级华师附小资源、7 号线地铁通勤优势，以及现楼部分房源的交付保障，成为番禺改善家庭的优选。目前 A2 组团主力户型仅剩 68 套，带名校学位名额房源不足 40 套，促销活动截止至 12 月 20 日，稀缺性与性价比兼具。

建议有意向的购房者尽快登录广州市住建局官网查询预售备案信息，或前往现场实地考察现楼房源与学校配套 —— 在万博 CBD 教育资源稀缺、地铁盘需求旺盛的背景下，这样 “名校 + 地铁 + 商圈” 的组合，或将成为改善家庭实现 “教育通勤双优” 的优质选择。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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