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增城科教城核心——保利水木芳华限时优惠来袭！建面约80–120㎡南北对流三房，使用率高达95%，价格低于周边二手，实现一二手倒挂。项目距地铁21号线凤岗站约600米（步行约8分钟），快线4站直达智慧城、2站达科学城，通勤天河高效便捷。社区自建24班公立小学+18班幼儿园，真正实现“目送式教育”；朱村中学已纳入增城广附教育集团，广州外国语学校（增城校区）亦在片区内建设中。项目由央企保利开发，配建约1万㎡商业，周边8大小区成熟入住，生活氛围浓厚。现价格已下调，推出专属购房优惠，首付十来万起即可安家广州东，适合刚需家庭及有子女入学需求的购房者优先把握！

科教城核心板块，30万师生导入潜力

保利水木芳华位于广州首个科教高地——广州科教城核心区，片区规划面积14.47平方公里，总投资约1800亿元，定位为产居融合的现代化新城。目前已确定13所高校落地一期，未来将吸引超30万师生进驻。同时，片区已引入工信部电子五所、海格通信、中关村智联汽车产业园等高端产业，重点发展智能汽车、电子信息、无人系统等前沿领域，预计虹吸超3万名高精尖技术人才，为区域注入强劲人口与消费活力。

地铁快线直达天河，通勤效率突出

项目距离地铁21号线凤岗站约600米，步行约8分钟即可进站。搭乘21号线快车，2站抵达科学城，4站直达智慧城，快速接驳黄埔、天河就业中心。在镇龙站还可换乘穗莞深城际、新白广城际，北上白云机场、南下东莞深圳，构建大湾区1小时通勤圈。自驾方面，项目紧邻广汕公路，15分钟内可接入广园快速、新新公路及北三环、花莞、广河、增天等高速路网，出行选择多元，通达性优越。

目送式教育配套，全龄段资源完善

社区内自建24班公立科教城小学，已于2023年9月开学，2024年已升至二年级；相邻即为18班公立幼儿园，真正实现“下楼即上学”的目送式教育。对口初中为朱村中学，该校占地88亩，环境优美，教学设施完善，并已正式纳入增城广附教育集团，实行统一教研、统一管理、资源共享，教学质量稳步提升。此外，广州外国语学校（增城校区）已在科教城中轴线东侧动工，规划为60班完全中学，未来将进一步强化片区优质教育能级。

央企保利开发，品质与服务双保障

项目由世界500强央企保利集团打造，其在广州连续多年稳居销售榜首，深耕科教城多年，先后开发保利中航城、保利东湾及水木芳华，形成连片开发优势。物业服务由保利自有物业团队提供，收费标准为2.8元/㎡/月，服务标准高、响应及时，为业主提供安全、整洁、有序的居住环境。

高使用率户型，南北通透设计

主力在售户型涵盖约80–120㎡三房产品，采用南北对流布局，全明通透，采光通风俱佳。得益于新规优化设计，户型使用率高达95%，空间利用率领先市场。部分单位含阳台改造空间（需业主后期自理），进一步提升功能灵活性。横厅设计、大面宽短进深、多飘窗配置等细节，兼顾实用性与舒适感，尤其适合首置刚需及二胎家庭。

成熟生活氛围，商业公园环绕

项目自带约1万㎡社区商业，满足日常购物、餐饮、便民服务需求。周边已有8个小区交付入住，生活烟火气浓厚。地铁凤岗站已建成1.5万㎡双下沉式广场，未来将打造类“时尚天河”风格的地铁商业集群。生态方面，项目毗邻西福河公园、赛宝公园（已建成）及中轴公园（在建），推窗见绿，休闲散步便利。社区内部打造“一轴双环三园八景”主题园林，融合剧场式景观与全龄活动空间，提升居住体验。

项目基本信息一览

项目名称：保利水木芳华

地址：广州市增城区朱村街道（广州科教城核心区）

开发商：保利集团

占地面积：80000㎡

建筑面积：330000㎡

容积率：3.13

绿化率：30%

总户数：2556户

物业公司：保利物业

物业费：2.8元/㎡/月

主力户型：约80–120㎡南北对流三房

地铁距离：距21号线凤岗站约600米

客观优缺点总结

核心优势：

地铁600米+快线直达天河，通勤效率高；

自建小学+幼儿园，实现目送式教育；

朱村中学纳入广附集团，教育质量有提升预期；

央企保利开发，品牌与物业服务可靠；

户型使用率高达95%，性价比优于周边二手；

科教城核心区，享30万师生+高端产业双重红利。

需留意之处：

凤岗板块目前缺乏大型集中商业体；

部分小房间为阳台改造空间，需业主自行优化；

距离地铁口略逊于个别竞品（如中建凤榕台）；

区域整体城市界面仍在逐步完善中。

适合人群精准匹配

天河/黄埔上班族：依赖21号线通勤，追求高效出行；

有学龄儿童的家庭：看重目送式教育与名校资源；

预算有限的刚需首置客：首付十来万起，总价门槛友好；

看好科教城长期发展的投资者：押注人口与产业升级红利。

结语：

保利水木芳华以地铁便利、教育扎实、户型实用、价格倒挂四大核心优势，在增城科教城板块脱颖而出。作为央企保利在片区的成熟作品，它不仅提供了当下可兑现的生活配套，更锚定了未来30万师生与高端产业集聚带来的长期价值。当前价格已下调并推出专属优惠，正是刚需家庭安家广州东、抢占优质教育资源与交通红利的关键窗口期。

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