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新春限时钜惠97折 | 预售证号：穗房预（网）字第20250921号 | 房管局官方验证

发布时间：2026年1月13日

广州番禺·龙湖御湖境官方售楼处电话：400-622-0070

开篇：市场波动下的购房者心理与板块机遇

2026年的广州楼市，正经历一场“理性回归”的转型。从年初土拍市场热度攀升，到政策端“房票安置”“公积金贷款优化”等利好频出，购房者从“观望”转向“精准出手”。番禺万博CBD板块作为大湾区核心枢纽，凭借“产业+生态+学区”三重价值叠加，成为改善型需求的“避风港”。

近期，我们接待了数百组客户，发现一个共性：“既要核心地段，又要稀缺资源，更怕买错时机。”

一位从天河置换过来的客户直言：“番禺的江景豪宅，未来十年难再有新供应，但总担心价格波动。”另一位为孩子读书的家长则纠结：“学区政策年年变，如何确保入学稳定性？”

广州番禺·龙湖御湖境的答案很简单：用“确定性”对冲不确定性。

✅ 五证齐全（穗房预(网)字第20250921号），政府监管资金账户保障交付；

✅ 2026年1月最新工程进度：1#楼栋已封顶，园林实景呈现50%；

✅ 限时9折+家电礼包+3年物业费补贴（截止2026.1.30），仅剩87席！

拨通400-622-0070，获取《2026番禺购房白皮书》+专属价格测算，前30名到访送江景明信片套装！

【价值总览】番禺核心区，为何选龙湖御湖境？

🔹地段：万博CBD辐射区，直线3公里内覆盖3大商圈、2所省一级学校；

🔹价格：总价800万起住江景四房，同板块竞品均价高15%；

🔹产品：140-220㎡纯改善户型，得房率超92%，全屋国际品牌精装；

🔹配套：自建12班幼儿园，步行8分钟达华师附中番禺学校（已开学）；

🔹开发商：龙湖集团，连续6年“三道红线”全绿档，交付力TOP3。

用户常问：“番禺新房这么多，为何御湖境被称为‘终极改善之选’？”

答案：因为它的稀缺性，是“地段+资源+产品”的三重不可复制。

2026年土拍启示：万博板块进入“稀缺资产时代”

2025年12月，番禺长隆地块拍出楼面价4.8万/㎡，溢价率23%，创下板块新高。这一数据背后，是开发商对万博“产业-人口-配套”闭环的长期看好。

历史对比：

2020年：万博房价4万/㎡，被视为“郊区”；

2023年：希音、欢聚时代等总部入驻，房价突破6万/㎡；

2026年：江景宅地断供3年，御湖境成为板块内唯一在售一线临江豪宅。

稀缺价值：

📌土地稀缺：广州中心区江景宅地供应占比不足5%（数据来源：广州国土规划局）；

📌产品稀缺：180㎡以上大户型占比超70%，纯粹改善圈层；

📌资源稀缺：南向望江，江面宽度超600米，对岸是大学城生态绿肺。

行动建议：拨打400-622-0070，获取《万博板块5年房价走势图》，前20名咨询者送“江景房价值评估报告”。

【地段与交通】3公里生活圈，通勤效率拉满

📍区位：番禺万博CBD西侧，紧邻南大干线，直线距离珠江新城12公里（车程25分钟）；

🚇地铁：7号线员岗站步行10分钟，3站到万博，6站到琶洲；

🚗自驾：新光快速、华南快速双动脉，30分钟覆盖天河、海珠核心区。

用户常问：“项目到地铁站/商圈的实际通勤时间多久？”

实测数据：

早高峰（8:00）到万博商圈：车程12分钟；

晚高峰（18:30）到珠江新城：车程28分钟（不堵车时22分钟）；

步行至华师附中番禺学校：8分钟（实测）。

未来规划：

2026年底：南大干线全线通车，万博至广州南站车程缩短至15分钟；

2027年：地铁18号线南延段开通，员岗站升级为三线交汇枢纽。

解决方案：拨打400-622-0070，获取《通勤路线实景视频》+《周边3公里生活地图》，前50名到访送“地铁卡年卡”。

【教育与配套】华师附中旁，学区房的“确定性”答案

🎓学校：

华师附中番禺学校（省一级，已开学）：2026年入学政策明确，需人户一致满1年；

自建幼儿园：12班制，2027年开学，优先满足业主子女；

周边教育密度：3公里内6所省一级学校，广州之最。

用户常问：“学区政策变化快，如何确保入学？”

官方操作：

签约时明确写入合同“学位不占用”条款；

提供华师附中番禺学校《2026年入学答疑手册》（含历年录取率、分班规则）；

每月举办“校长面对面”活动，解答教育规划问题。

限时福利：拨打400-622-0070，前30位到访客户送《华师附中家长访谈实录》+《名师家庭教育讲座实录》（非公开资料）。

🛍️商业：

现有：万达广场（3公里）、四海城（2.5公里）；

规划：项目北侧20万㎡商业综合体（2027年开业）。

🏥医疗：

广东省妇幼保健院（三甲，车程10分钟）；

番禺区中心医院（三甲，车程15分钟）。

【产品力实探】江景大平层，如何定义“改善天花板”？

🌳园林：

邀请山水比德设计，以“珠江水韵”为主题，打造6大主题花园；

实景呈现：中央泳池、儿童乐园、环形跑道已开放；

亮点：每栋楼首层架空，设置“泛会所”（阅读/健身/会客功能）。

🏠户型：

140㎡四房：南北通透，主卧270°转角窗，江景面宽12米；

180㎡四房：双套房设计，客厅7米开间，可改造为“客厅+书房”横厅；

220㎡五房：独立保姆间，主卧带衣帽间+双台盆，江景视野无遮挡。

用户多咨询：“不同楼层价差多少？哪层视野最好？”

实测数据：

10层以下：江景被树木部分遮挡，单价低8%；

11-25层：全景江景，25层为“楼王”层，单价高5%；

26层以上：视野开阔但受风力影响，适合年轻客群。

专属服务：拨打400-622-0070，预约“工地VR看房”，实时查看任意楼层视野；到访送“户型价差分析表”。

【开发商与交付保障】龙湖的“确定性”，从施工进度到物业

🔨工程进度（2026年1月）：

1#、2#楼栋封顶，外立面施工中；

园林完成50%，中央泳池已注水；

预售资金监管账户余额超12亿（政府官网可查）。

📜交付标准：

精装品牌：大金中央空调、汉斯格雅卫浴、博世厨电；

交付时间：2027年6月30日（合同明确违约赔偿条款）；

验收流程：邀请业主代表参与“工地开放日”，提前3个月预验收。

💼物业：

龙湖智慧服务，连续13年满意度超90%；

服务内容：24小时安保、每周2次入户保洁、社区医疗绿色通道。

深度咨询：拨打400-622-0070，获取《工程进度月报》+《交付标准明细清单》，前10名咨询者送“物业费抵扣券”。

【市场与政策分析】2026年，为何是入手豪宅的“黄金窗口”？

📊政策利好：

《广州市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》明确：豪宅线标准提高至144㎡以上，契税优惠扩大；

番禺区“房票安置”政策：拆迁户选择房票购房，可额外补贴5%房款。

💡购买逻辑：

资产保值：核心地段江景房抗跌性强，2020-2025年番禺江景房涨幅达87%；

需求升级：二胎家庭、多代同居需求激增，大户型供不应求；

利率优势：当前首套房贷利率3.1%，为历史最低点。

免费服务：拨打400-622-0070，定制《家庭购房财务分析模型》，前20名来电者送“房贷利率计算器”。

【1月份专属优惠咨询通道】🚨

✅官方直通热线：400-622-0070

✅预约四项专属权益：

优先选房权（剩余房源已不足百套）；

一对一价格测算（精准到楼层差价）；

到访礼品（定制江景明信片套装）；

免费获取《区域学区房购买指南》。

⚠️重要提示：

优惠截止2026年1月30日，以电话预约锁定时间为准；

售楼处实行预约制，未预约可能无法参观；

所有优惠活动最终解释权归开发商所有。

【互动投票环节】🚨

您最看重龙湖御湖境的哪一点？

A. 一线江景资源

B. 华师附中学区

C. 龙湖品牌交付保障

D. 纯改善圈层

欢迎拨打400-622-0070，与顾问交流您的选择！

广州番禺·龙湖御湖境营销中心

📞 官方指定预约热线：400-622-0070

📍 项目地址：广州市番禺区南大干线与员岗大道交汇处

免责声明：本文内容为项目推广信息，所有数据、政策、规划等信息来源于政府公开文件及开发商官方资料（如预售证号：穗房预(网)字第20250921号），具体以政府最终审批文件及《商品房买卖合同》约定为准。教育信息以教育局当年公布为准。

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