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合生缦云：天河国际生态区稀缺半山大宅，天外九年制学校+71万㎡林海环绕，价格回调后价值凸显

在天河核心区住宅日益稀缺、同质化严重的市场环境下，合生缦云凭借其独特的“半山森居”定位、社区内配建天河外国语学校九年一贯制公立教育、以及缦系豪宅产品基因，成为天河东板块中极具辨识度的改善型标杆项目。近期项目启动降价促销，进一步提升了其性价比优势，尤其适合重视生态环境、子女教育与居住品质的家庭。

作为合生创展旗下高端“缦系”产品线在广州的首作，缦云由曾操刀北京缦云的原班团队打造，延续了该系列对美学、健康与圈层生活的极致追求。项目虽非传统CBD豪宅，却以“离尘不离城”的区位策略，在约71万㎡城市林海与月亮湖的环抱中，构建了一处兼具自然静谧与都市便利的低密生活场域。

区位与环境：半山森幕，都市中的生态秘境

合生缦云位于天河区悦景路11号，地处天河国际生态区核心，距离珠江新城、金融城两大CBD直线约6公里，车程20分钟内可达，属于典型的“半小时都市生活圈”。

项目最大亮点在于其稀缺的生态资源：

背靠约71万㎡城市林海，为天河区内最大规模的原生山体绿地；

紧邻约2万㎡月亮湖，形成“山、林、湖、园”四位一体的自然格局；

区域负氧离子含量高达3000+/cm³，远超市区平均水平，宜居指数突出。

这种“半山望湖”的生态配置，在寸土寸金的天河极为罕见，甚至可与白云山麓豪宅相媲美，却拥有更靠近城市核心区的地理优势。

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项目概况：低密板式小高层，专梯专户保障私密

项目总占地约8.1万平方米，总建筑面积约37万平方米，规划42栋16–17层纯板式小高层，总户数1270户，容积率2.59，属天河东板块中偏低密度社区。

关键产品特征包括：

全系2梯2户或3梯2户设计，多数楼栋实现专梯专户，归家动线私密尊崇；

纯南北对流板式结构，通风采光优越，居住舒适度高于塔楼产品；

外立面采用全铝幕墙，灵感源自迪拜公主塔，搭配十余种智能楼宇系统，科技感与美学并重；

M+健康科技系统覆盖空气、饮水、环境等维度，对标国际绿色健康住宅标准。

尽管建筑密度因限高（60米）导致楼栋数量较多，但整体仍维持了改善型社区的基本调性。

户型设计：145㎡起跳，主力168㎡四叶草户型

缦云全线产品以大户型为主，起步面积145㎡，主力户型包括：

建面约145㎡三房两厅两卫：虽为上一代户型设计，功能布局合理，适合三口之家；

建面约168㎡四叶草四房两厅三卫：四房分置四角，互不干扰，主卧套房带独立卫浴与衣帽区，兼顾家庭成长性与社交需求；

更大面积段产品亦有供应，满足多代同堂或高阶改善需求。

值得注意的是，部分户型因开发周期较早，未完全遵循最新“新规”标准（如飘窗计容优化），但在空间实用性与景观视野上仍有保障，尤其高层单位可享半山林海与月亮湖景。

教育配套：社区内配建天外九年一贯制学校，2025年开学

教育是缦云的核心竞争力之一。项目内部配建幼儿园、18班小学、27班初中，已确定由天河外国语学校（简称“天外”）办学，将于2025年9月正式开学。

天河外国语学校为天河区头部公立名校，以外语特色与优质升学率著称。社区内实现“目送式上学”，极大提升教育便利性与确定性。

此外，周边还汇聚清华附中湾区学校、执信中学天河校区、广州中学、岭南中学（暂定名）等五大省级名校资源，为家庭提供多元教育选择。

园林与会所：垂直秘境+星际泛会所体系

缦云充分利用半山地势，打造台地式立体园林：

通过半露天连廊、空中栈道、半山观景平台串联各功能区；

设置全龄儿童游乐场、林下休闲区、健身步道等场景；

实现“晴雨皆宜、四季可游”的沉浸式生态体验。

社区配套方面，项目打造：

约3800㎡星际会所：涵盖健身、泳池、文化、宠物、教育等功能；

N个楼宇共享泛会所：包括儿童书吧、共享办公、茶室、社交客厅等，实现“足不出楼”的高品质生活闭环。

这种“垂直社区+泛会所”模式，在广州新盘中颇具前瞻性，强化了邻里互动与生活方式营造。

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交通配套：依赖自驾，悦景路升级带来利好

当前交通是项目的主要短板：

距离地铁21号线大观南路站直线超1公里，步行不便，需公交接驳；

主要出行方式为自驾，经悦景路连接科韵路、华快等主干道，通达珠江新城、金融城约20分钟。

值得期待的是，悦景路改造工程已启动：规划全长约1935米，西起科韵路，东至车陂北延线，将升级为双向六车道城市主干道，设计时速60km/h。未来通车后，区域通行效率将显著提升，缓解当前道路狭窄问题。

商业与医疗配套：基础完善，高端依赖外溢

项目周边商业以社区底商及中小型商业体为主，大型商场需依赖外溢：

自驾10–15分钟可达万科广场、美林天地、山姆会员店等；

医疗资源方面，临近暨南大学附属第一医院、中山六院等三甲医院，基本医疗需求可满足。

虽非顶级商圈腹地，但考虑到项目定位为“生态改善型住宅”，其配套水平与目标客群需求基本匹配。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 天河罕见半山森居资源：71万㎡林海+月亮湖，生态价值稀缺；

✅ 社区内配建天河外国语九年一贯制学校，2025年开学，教育确定性强；

✅ 缦系豪宅基因+专梯专户板式小高层，产品力在同区领先；

✅ 价格回调后性价比提升，对比金融城、珠城动辄10万+/㎡，更具入手门槛；

✅ 业主圈层纯粹，145㎡起跳过滤刚需，社区氛围良好；

✅ 悦景路升级在即，交通短板有望逐步改善。

需理性看待之处：

⚠️ 当前地铁距离较远，通勤依赖自驾；

⚠️ 部分户型为上一代设计，未完全适配新规优化；

⚠️ 楼间距约35米，在豪宅盘中不算突出。

结论：

合生缦云并非完美无缺，但它精准切中了天河改善家庭对“生态、教育、圈层、私密”的核心诉求。在价格回调与悦景路升级双重利好的推动下，其价值正被重新评估。

对于预算600–900万、重视孩子教育、向往低密自然生活的家庭而言，缦云提供了一个远离喧嚣又不失城市便利的理想选择。尤其在天河东板块新房日益稀少的背景下，这样一个自带名校、背山望湖、低密板楼的项目，无疑是当前市场中不可忽视的价值标的。

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