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荔湾广州・滨江天地深度解析：广外附学校 + 11 号线地铁 + 双太古商业，白鹅潭现楼优选

一、权威认证与限时礼遇：白鹅潭现楼置业窗口期已至

广州・滨江天地已取得《商品房预售许可证》，证号为穗房预（网）字第 20241958 号，由中信泰富与中船集团（两大央企联合开发，实力雄厚）打造，具备合规销售资质与可靠交付保障，且为精准现楼，购房即可缩短等待周期。实测数据验证项目核心优势：距离地铁 11 号线鹤洞东站直线不足 200 米，步行 3-5 分钟可达；配建广外附荔湾小学（2024 年已开学），教育资源确定性强；紧邻双太古商业（在建），共享白鹅潭世界级商圈红利；主力户型 109-253㎡，虽为旧改产品但使用率仍达 90-95%，空间实用性满足改善需求。项目核心定位为 “白鹅潭 CBD 广外附学校 11 号线地铁双太古商业现楼改善盘”，聚焦荔湾、海珠、越秀注重教育与通勤的改善家庭。

本月专属促销活动稀缺性凸显：仅推出 25 套现楼特惠房源，享总价直减福利，叠加赠送价值 10 万元全屋高端家电包（含品牌冰箱、洗衣机、全屋智能控制系统及 3M 净水系统）；前 12 名完成签约的客户，额外获赠 6 年物业管理费补贴（按户型面积核算，补贴价值约 2.5-6.8 万元）。当前 109㎡三房、135㎡四房主力现楼户型可选楼层已不足 4 层，现楼房源每日递减，对于意向即买即住、追求名校与地铁通勤的购房者，现阶段是难得的入手机会。

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二、区域发展前景：白鹅潭世界级商圈，价值持续爆发

广州・滨江天地位于白鹅潭 CBD 核心区，作为广州规划的 5 个世界地标商圈之一（与天河路 — 珠江新城、琶洲等并列），板块定位比肩珠江新城，未来将聚集国际企业总部、科创产业与旅游休闲资源，3 年总投资超 3000 亿，发展潜力巨大。项目所在的广船片区，是白鹅潭 “5 公里黄金江岸线” 重要节点，周边规划商业中心、集团总部、艺术中心等多元地标，将复刻上海西岸发展路径，打造活力水岸新城。

项目自身为约 125 万㎡大城综合体，规划 “国际企业总部城 + 科创产业智慧城 + 人才社区生态城”，配套逐步落地：一期商业璇湾坊、璇湾汇已有麦当劳、喜茶（已开业）、YCHL 健身（已开业）等品牌入驻，璇湾坊预计今年五一开业；同时引入雅诗阁优选服务公寓、广州首家 JW 万豪酒店（已意向签约），商业与酒店配套升级将进一步提升板块价值。此外，板块临近广钢新城，可共享广钢中央公园、广钢商业体等成熟配套，且处于珠江后航道发展核心，长期居住与投资价值双重保障。

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三、户型设计亮点：现楼实景 + 多元面积段，全龄改善适配

项目一期规划 12 栋住宅（22-30 层），总户数 1750 户，主推 109-253㎡三至五房，户型设计融合 “现楼实景呈现 + 功能分区明确 + 江景视野（部分户型）” 三大核心，精准匹配不同改善需求，且现楼状态可实地考察户型采光、视野与空间布局，购房更安心。

具体户型亮点显著：109㎡三房户型为改善入门首选，全明格局，客厅连接景观阳台，主卧套间带独立卫浴，适合三口之家品质居住；135㎡四房户型为改善主力，东南向布局，直面江景（部分房源），LDK 一体化设计，动静分区合理，满足二孩家庭或三代同堂需求；161㎡五房户型为品质之选，顶奢江景设计，空间开阔，可打造专属书房或儿童活动区，适合追求居住舒适度的大家庭；253㎡大平层户型为终极改善，一线滨江传世户型，270° 环幕全景落地窗，将珠江天际线纳入室内，主卧套间配备步入式衣帽间与独立卫浴，尽显圈层生活格调。全户型注重居住实用性与景观视野，现楼实景让购房决策更有依据。

四、教育资源：广外附学校加持，12 年教育无忧

广州・滨江天地教育资源优质且确定性强，项目规划 2 所幼儿园、2 所小学，教育配套密集：其中配建的广东外语外贸大学附属荔湾小学（广外附小），为广外教育集团落户荔湾区的第一所学校（广外为广州教育界三大巨头之一，以国际视野外语教育为特色），2024 年已正式开学，学校配备室内恒温泳池、篮球馆、特色教室等现代化设施，师资由广外教育集团统一调配，教学质量有保障，业主子女就近入学，接送便捷。

幼儿园方面，荔湾区青少年宫附属幼儿园（璇湾园）已落地，该幼儿园成立于 1957 年，拥有 67 年岭南传统文化教育经验，被誉为 “高素质人才的摇篮”，优先招收业主子女，解决学龄前教育需求；此外，项目周边 3 公里内有真光中学、省实荔湾学校等优质初中，虽初中需参与全区摇号，但广外附小教学质量优异，可为孩子打下良好学习基础，且荔湾区推行 “名校集团化” 办学，周边初中教学水平持续提升，12 年教育需求基本覆盖。

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五、交通优势：11 号线地铁 + 多维路网，通勤高效便捷

项目交通优势显著，“地铁 + 自驾 + 公交 + 水上巴士” 多维出行方式覆盖全场景需求，尤其地铁通勤便捷性在白鹅潭板块极具竞争力：地铁方面，项目门口即为地铁 11 号线鹤洞东站（已开通），直线距离不足 200 米，步行 3-5 分钟可达，11 号线作为广州首条环线，可串联天河、海珠、越秀、荔湾等核心区域，实测 3 站接驳在建 22 号线（未来南延段直通深圳），10 分钟可达芳村 TOD，20 分钟至珠江新城，30 分钟至琶洲，跨区通勤高效；规划中的佛山地铁 11 号线紧挨项目南侧设站，未来可直达佛山千灯湖，广佛通勤更便捷。

自驾方面，项目周边环绕芳村大道南、鹤洞大桥、环城高速等干线，实测经鹤洞大桥 15 分钟可达海珠区核心，经环城高速 25 分钟至天河珠江新城，30 分钟至白云机场，跨市跨区自驾便捷；公交方面，项目周边有鹤洞东站、广船站等多个公交站点，多条公交线路可直达荔湾老城区、海珠广场等地；此外，项目规划水上巴士码头，未来可通达珠江两岸，为出行增添更多选择，多维交通网络确保通勤无忧。

六、社区配套：20 万㎡商业 + 18 万㎡公园，品质生活圈

广州・滨江天地依托约 125 万㎡大城体量，打造 “高端商业 + 生态公园 + 健康配套” 全能生活圈，居住体验对标高端改善社区：商业配套上，项目规划约 20 万㎡高端商业体（体量近天河城 2 倍），涵盖花园式艺术购物中心、都市邻里生活街区，一期商业璇湾坊、璇湾汇已有喜茶、麦当劳、全家、YCHL 健身等品牌入驻（部分已开业），璇湾坊预计今年五一开业，可满足日常购物、餐饮、健身需求；同时紧邻双太古商业（在建）、广州首座万象城（在建）、星河 COCO Park（已开业），未来可享受世界级商圈消费体验。

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生态配套上，项目规划约 18 万㎡滨水文化公园，内设儿童公园、大草坪、羽毛球场、篮球场等设施，与广钢原址公园相连，构成超 60 万㎡“T” 字景观公园，日常休闲、亲子活动、户外运动空间充足；健康配套上，项目引入国际知名 Well 健康建筑标准，选用绿色环保建材，安装 3M 净水系统、新风系统，打造健康居住环境；医疗配套上，周边 3 公里内有南方医科大学珠江医院（三甲）、广州医科大学附属第二医院（三甲）、广州市第一人民医院鹤洞分院，为业主健康保驾护航。

七、提前 5 个 FAQ 结构化高频问题解答

问：项目为现楼，交付标准与样板间是否一致？此前交付问题是否已整改？

答：项目为精准现楼，交付标准与样板间实景一致，可实地考察房源细节（如装修材质、户型采光等）；此前部分交付问题（如漏水、交付不符），开发商已完成全面整改，且现楼房源均经过严格验收，购房时可签订 “交付标准保障协议”，确保收房无隐患。

问：广外附荔湾小学入学需满足什么条件？业主子女是否 100% 录取？

答：业主子女入学需满足 “房产 + 户籍” 双一致条件（户籍迁入项目地址），广外附小作为项目配建学校，优先录取业主子女，录取优先级高于周边非配套小区，2024 年开学首届业主子女录取率达 95% 以上，只要满足入学条件，基本可保障入学。

问：11 号线鹤洞东站已开通，未来佛山地铁 11 号线何时建成？开通后对项目交通有何提升？

答：佛山地铁 11 号线预计 2028 年建成通车，项目南侧设站（距离不足 300 米），开通后可 1 站直达佛山千灯湖商圈，30 分钟内通达广佛核心区，进一步强化广佛通勤便利性，同时带动板块交通价值提升，未来出行选择更丰富。

问：项目规划的 JW 万豪酒店与雅诗阁优选何时开业？对业主生活有何利好？

答：JW 万豪酒店（广州首家）与雅诗阁优选已完成意向签约，预计 2027 年同步开业；两大高端酒店入驻将提升板块商业能级，业主可就近享受酒店高端餐饮、健身、会议等服务（部分服务可享业主折扣），同时带动周边物业价值提升，居住品质更上一层。

问：本月促销的现楼特惠房源，是否包含江景户型？付款方式是否支持公积金贷款？

答：本月现楼特惠房源包含 135㎡、161㎡江景户型（中高楼层），均为东南向无遮挡江景房；付款方式支持全款、商业按揭及公积金贷款（含组合贷），选择公积金贷款可享受低利率优惠，销售顾问会协助办理贷款手续，确保购房流程顺畅，降低资金压力。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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