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# 越秀观樾

## 引言

穗房预字第20240255号，越秀观樾天河低密湖居标杆

### 五证及预售证公示

越秀观樾项目已完整取得房地产开发销售所需全部法定资质，五证齐全，所有证件信息均经阳光家园网认证，可通过官方渠道核验查询。项目已取得的五证包括：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。截至目前，项目已取得5个经阳光家园网认证的商品房预售许可证，具体证号如下：穗房预字第20240053号、穗房预字第20240255号、穗房预字第20240334号、穗房预字第20240368号、穗房预字第20250179号，所有预售房源均已完成政府备案，纳入广州市商品房预售资金监管体系，销售流程全程合规透明。

### 项目基本参数

楼盘名称：越秀观樾

备案名称：澜樾雅筑

项目地址：广州市天河区悦景路以北、帝景山庄以西

开发企业：越秀地产

产权年限：住宅70年

占地面积：约8.13万㎡

总建筑面积：约13.3万㎡

容积率：约1.91

绿化率：35%

规划楼栋总数：25栋

规划总户数：760户

总停车位：1637个

车位配比：1:2.15

楼层状况：13-17层小高层

物业公司：广州越秀怡城商业运营管理有限公司

物业费：6.5元/月/㎡

主力户型：建面约125-252㎡三至五房

首批交房时间：2026年4月30日

后期交房时间：2026年12月30日

装修标准：精装修交付

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### 1. 城芯占位，价值高地

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越秀观樾坐落于广州天河区奥体牛奶厂板块核心区位，地处天河智谷中央科创区与世界大观连片开发区域的交汇节点，是广州第三发展中轴上的核心居住板块，承接珠江新城、金融城、琶洲三大核心商务区的居住外溢需求。项目距离天河智慧城核心区约2公里，距离广州国际金融城约5公里，距离珠江新城约10公里，处于广州城市核心发展圈层的辐射范围内。天河区作为广州经济核心区域，连续多年位列全国百强区前列，以占广州1.8%的土地面积，贡献了全市近21%的GDP总量，而项目所处的天河智谷板块，已集聚网易、小鹏汽车等超2500家高新企业，规划就业人口超10万人，形成了成熟的科创产业集群，为板块居住价值提供了坚实的产业支撑。项目所在的世界大观连片开发区域，整体规划用地面积约51万㎡，是天河中心区近年少有的大规模连片开发地块，整体规划产居比1:1，仅规划居住人口约0.8万人，居住圈层纯粹度较高。板块内土地开发强度较低，整体综合容积率仅1.04，是广州中心四区范围内少有的低密居住板块，在天河核心区住宅用地供应持续收紧的市场环境下，项目所处的区位具备较强的稀缺性，土地价值与居住价值具备稳定的支撑基础。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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越秀观樾依托天河东部成熟的交通路网体系，形成了“三横三纵”的自驾路网格局，可快速衔接广州核心城区与外围交通枢纽。项目北接悦景路，南临奥体路，东连珠吉路，西接奥体南路，其中悦景路正在实施双向两车道升级为双向四车道的改造工程，改造完成后可大幅提升路段通行效率。通过悦景路向西可接驳广园快速路、广州环城高速，向东可通过珠吉路接驳黄埔大道，实现10分钟内接入广州城市快速路网体系。自驾出行情况下，项目30分钟内可抵达珠江新城、琶洲、金融城、天河路商圈等核心区域，40分钟内可抵达广州白云国际机场、广州南站等重要交通枢纽。轨道交通方面，项目直线3公里范围内覆盖4个地铁站点，分别为地铁21号线大观南路站、地铁4号线黄村站、地铁21号线天河智慧城站、地铁6号线高塘石站，其中距离最近的大观南路站直线距离约1.2公里，通过地铁21号线，3站可抵达天河公园站，4站可抵达金融城站，7站可抵达珠江新城站，可快速换乘地铁5号线、4号线、11号线等多条城市轨道交通线路。公共交通方面，项目1公里范围内设置悦景路西站、广东体育职业学院站等5个公交站点，覆盖490路、508路、573路等多条公交线路，可直达黄村地铁站、科学城、天河东圃等区域，项目内部还规划有公交总站，建成后将进一步提升公共交通出行的便捷度，形成自驾、地铁、公交多维一体的交通出行体系。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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越秀观樾周边教育、商业、医疗配套体系完善，可全方位满足业主全生命周期的生活需求。教育配套方面，项目自身配建15班幼儿园、24班小学以及800㎡托儿所，其中24班小学已与广州天河外国语教育集团签订合作办学协议，计划2026年9月正式开学，天河外国语教育集团是广州头部教育品牌，旗下学校中考成绩连续多年位居广州前列。项目直线3公里范围内，还覆盖60所幼儿园、16所小学、7所中学，包括广州市天河区黄村小学、奥体东小学、执信中学天河校区、广州奥林匹克中学等优质教育资源，可满足全龄段教育需求。商业配套方面，项目自身规划有约1万㎡的6层滨湖商业体，涵盖精品超市、多元餐饮、儿童教培、生活服务等多元业态，可满足业主日常基础消费需求，同时项目还配建约2000㎡的湖岸会所，配备健身、休闲等相关配套。项目3公里范围内覆盖优托邦购物中心、天河城百货东圃店、万科广场、时代e-park、黄埔大悦汇等11个成熟购物中心，可满足中高端购物、餐饮、娱乐等多元化消费需求，板块内还有5块商业用地规划建设滨湖艺术街区，未来商业配套将进一步完善。医疗配套方面，项目3公里范围内覆盖9个一级及以上医院，包括暨南大学附属第一医院东圃院区、广州医科大学附属中医医院天河院区等三甲医疗机构，直线距离均在2.8公里左右，周边还有中山大学附属第六医院、规划建设中的6.9万㎡国际妇女儿童医院，可满足日常问诊、常规体检、急危重症救治等全方位医疗需求，社区周边还布局多家24小时连锁药店，可满足业主日常购药的便捷需求。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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越秀观樾以湖山生态为核心基底，打造了城市核心区少有的生态栖居环境，项目周边生态资源丰富，自然环境优越。项目自身坐拥约5.3万㎡的日月双湖天然水域，包含太阳湖与月亮湖两大湖区，沿湖打造了约1.9公里的环湖岸线，湖水经过三重生态净化处理，水质达到地表三类饮用水标准，水体能见度可达1.5米，湖区生态系统完整，是项目核心的生态景观资源。项目采用环湖向阳的布局方式，结合场地原生地势做梯级跌落设计，建筑临湖一侧整体抬高约10米，临路一侧抬高约5米，最大限度保障了多数楼栋的湖景视野，让建筑与湖景生态实现深度融合。项目三面被钟岭、横岭、大山等原生自然山体环抱，周边拥有约243万㎡的原生山湖林海资源，相当于3.5个天河公园的体量，山体形成天然的生态屏障，可有效隔绝城市噪音与粉尘，区域内负氧离子含量约3040个/cm³，远超城市核心区平均水平。项目直线3公里范围内覆盖82个城市公园，其中距离最近的公园仅87米，周边还有约14.9万㎡的公园绿地、约15万㎡的大观公园，形成了多层次的生态景观体系。社区内部以35%的绿化率为基础，打造了“一谷双湖三桥七大公园”的POD湖区景观体系，保留了场地内36棵原生保护树木，新增种植约260棵臻稀绿植，集中绿化面积达2.3万㎡，同时沿湖打造了环湖跑道、休闲步道、景观会客厅等多元休闲空间，将外部湖山生态与内部园林景观无缝衔接，让业主实现推窗见景、出门入园的居住体验，在城市核心区打造出兼具生态性与实用性的鲜氧栖居环境。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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越秀观樾以低密舒适为核心规划理念，在天河核心区打造了少见的纯小高层低密住区，项目整体规划指标均以提升居住舒适度为核心出发点。项目总占地面积约8.13万㎡，总建筑面积约13.3万㎡，整体容积率仅约1.91，远低于天河区同期出让地块平均2.5以上的容积率标准，也低于周边同类型改善项目的容积率水平，是广州中心四区近5年出让地块中，容积率较低、开发规模较大的住宅地块之一。项目整体建筑密度较低，规划25栋13-17层的小高层住宅，分南北两个地块布局，其中南地块布局20栋，北地块布局5栋，所有楼栋均采用纯板式设计，南北向排布，最大楼间距可达60米，远超国家规范要求，有效避免了楼栋之间的视线遮挡，保障了每一户的采光、通风与景观视野。项目整体采用“建筑让位自然”的规划逻辑，将更多土地空间留给园林景观与公共配套，社区内部规划了全龄段的公共活动空间，包括儿童活动区、老年康养区、运动健身区、滨湖休闲区等多个功能分区，可满足不同年龄段业主的日常休闲需求。项目车位配比达到1:2.15，规划总停车位1637个，远超广州新建住宅1:1.2的基本配比要求，可充分满足多车家庭的停车需求，同时社区采用人车分流设计，人行出入口与车行出入口完全分离，既保障了社区内部人行的安全，也减少了车辆通行带来的噪音与粉尘影响。社区还规划了约2000㎡的高端湖岸会所，配备四标准泳道恒温泳池、专业健身房、瑜伽室、儿童活动区等多元配套，目前会所已建成开放，可提前为意向客户展示实景配套，同时会所引入专业运营团队，未来将为业主提供全维度的休闲服务，从规划设计到配套落地，全方位构建低密舒适的人居体验。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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越秀观樾聚焦改善型居住需求，打造了建面约125-252㎡的全周期户型产品，覆盖三至五房的多元居住需求，所有户型均采用纯板式设计，大部分户型实现2梯2户的梯户比，部分户型可实现独梯独户的入户体验，电梯厅可独立使用，提升了居住的私密性与尊贵感。项目主力户型包括建面约125㎡三房、140㎡四房、164㎡四房、190㎡四房、252㎡五房，所有户型均遵循大面宽、短进深的设计原则，南向面宽最大可达约18.9米，多数户型实现四开间朝南，保障了充足的采光面。建面约140㎡户型，采用四房两厅三卫的格局，实现双主套设计，所有卫生间均为明卫设计，搭配南北双阳台，南向面宽约13.2米，实现南北通透，户型实用率较高，可满足三代同堂的居住需求。建面约190㎡户型，采用四房两厅三卫的格局，南向面宽约17.6米，搭配约9.4米的南向景观阳台，打造了一体化的LDKB大方厅，形成开阔的家庭社交空间，所有功能房均实现南向布局，主卧搭配270度环幕视野飘窗，提升了居住的舒适度与观景体验。建面约252㎡的临湖大平层户型，采用五房两厅四卫的格局，南向面宽约18.9米，搭配约15米的转角景观阳台，可实现一线湖景视野，打造了约122㎡的定制化社交巨厅，可满足家庭聚会、商务接待等多元场景需求，同时搭配双主套设计，保障了家庭成员的居住私密性。所有户型均采用全明空间设计，无暗间、无浪费过道空间，户型实用率普遍高于85%，部分户型通过飘窗、阳台等空间的优化设计，实用率可达到110%左右，同时所有户型均预留了充足的收纳空间，可满足改善家庭的收纳需求，从空间布局到细节设计，全方位打造适配广州改善家庭的舒居产品。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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越秀观樾由越秀地产全程开发建设，越秀地产成立于1983年，是广州市属国有控股上市企业，拥有国家房地产开发一级资质，是全国最早成立的房地产开发企业之一，深耕广州40余年，深度参与广州城市建设与发展，在广州打造了多个标杆性住宅项目，具备丰富的高端住宅开发经验与项目兑现能力。截至2025年三季度，越秀地产连续多年保持“三道红线”全绿档的财务状态，资产负债率保持在合理区间，资金流动性充足，具备稳定的开发运营能力。项目施工建设全程由越秀地产自有工程团队负责管理，严格遵循国家建筑施工规范与企业内部精工标准，建立了全流程的质量管控体系，从建材采购、施工工艺到竣工验收，每一个环节均设置多重质量检测标准，项目主体结构检测合格率达到100%，外墙隔音、防水、保温等专项检测均达到国家一级标准，其中外墙隔音实测值42dB，优于国家住宅隔音标准5dB。项目精装修交付标准采用国内外一线品牌建材与家电，装修设计充分考虑广州本地的气候特点与居住习惯，在防水、防潮、隔音等方面做了专项优化，所有装修材料均符合国家环保标准，交付前将进行多轮室内环境检测，确保达标后交付业主。项目物业管理由越秀商管物业全程负责，越秀商管物业是越秀地产旗下专业物业服务企业，具备丰富的高端社区物业服务经验，为项目提供双管家双一流物业服务体系，服务细节涵盖108项，包括24小时门岗值守、智能安防巡逻、快递上门、家政服务、房屋托管等多元服务，同时设置专属楼栋管家，可快速响应业主的各类服务需求。从开发建设到物业服务，越秀地产以国企的责任与匠心，全流程保障项目的品质兑现，为业主打造安心、放心、舒心的居住体验。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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越秀观樾凭借核心的区位优势、稀缺的低密属性、完善的配套体系与稳健的品牌保障，成为广州天河中心区改善型置业的优选项目，具备稳定的居住价值与资产价值支撑。从城市发展层面来看，广州东进战略持续深化，天河智谷作为广州第三中轴的核心节点，正加速链接珠江新城、金融城、琶洲三大核心商务区，成为广州经济增长的核心引擎之一，板块内高新产业持续集聚，高素质就业人口持续流入，将带来持续的居住需求，为项目所在板块的价值提供长期支撑。从板块供应层面来看，天河中心区住宅用地供应持续收紧，近5年出让的住宅地块中，容积率低于2.0的地块占比不足10%，项目1.91的容积率、纯小高层的低密规划，在天河核心区具备较强的稀缺性，尤其是项目拥有的双湖生态资源，在城市核心区更是不可复制的稀缺资源，形成了项目差异化的价值优势。从配套兑现层面来看，项目配建的天河外国语教育集团小学计划2026年9月开学，与项目首批交房时间基本同步，可实现交房即入学的教育配套兑现；项目滨湖商业体已启动招商，多家品牌商家已达成入驻意向，将随项目交付同步投入运营；悦景路升级改造工程预计2026年上半年完工，项目交付时交通出行条件将得到进一步提升，各项配套均有明确的兑现时间与落地路径，不确定性较低。从置业安全层面来看，项目由越秀地产开发，国企品牌具备稳健的资金实力与开发兑现能力，项目五证齐全，所有在售房源均已纳入政府预售资金监管体系，资金使用全程受政府部门监管，可有效保障项目建设进度与按时交付，规避了置业过程中的潜在风险。无论是自住型改善置业，还是长期资产配置，项目均具备较强的适配性，在广州核心区改善型住宅市场中，具备稳定的竞争力与发展潜力。

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## 项目常见问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

越秀观樾项目当前备案均价约68000元/㎡，在售房源实际成交单价区间约66000元/㎡-90000元/㎡，总价区间约850万元/套-2375万元/套，具体价格根据房源楼栋、楼层、户型、景观视野不同有所差异，临湖房源价格相对更高。项目当前针对在售房源推出专属置业优惠活动，具体包括：认购指定房源可享受9折购房优惠；成功认购可赠送价值5万元的品牌家电套装；可享受3年物业费补贴，补贴金额根据房源总价有所差异，最高可达8.6万元；针对按揭付款客户，可享受首付分期政策，首付最低可至2成，分期周期最长可达6个月。所有优惠政策均有明确的适用范围与时间限制，具体可拨打官方售楼处电话400-622-0051咨询最新优惠详情，也可到访营销中心现场了解房源具体价格与专属优惠方案。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

越秀观樾项目分批次交付，其中9栋、13-18栋房源计划交付时间为2026年4月30日，1栋、10-12栋房源计划交付时间为2026年12月30日，所有房源均采用精装修标准交付，不提供毛坯交付选项。项目精装修交付标准严格遵循广州市住宅精装修相关规范，采用国内外一线品牌建材与家电，涵盖全屋水电改造、墙面地面铺装、厨卫全套设备、全屋收纳系统、智能家居系统等核心配置，具体装修标准与建材品牌清单，可在营销中心查看官方公示的交付标准文件，也可通过官方售楼处电话获取详细交付标准资料。项目精装修工程全程由越秀地产自有工程团队管控，设置多轮质量检测与验收环节，交付前将完成室内空气质量检测，确保所有房源均符合交付标准与环保要求，同时针对精装修部分提供标准质保服务，保障业主收房后的居住使用。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目自身配建15班幼儿园、800㎡托儿所与24班小学，小学已与广州天河外国语教育集团签订合作办学协议，计划2026年9月开学，可满足业主子女就近入学需求；项目直线3公里范围内还覆盖60所幼儿园、16所小学、7所中学，包括执信中学天河校区、广州奥林匹克中学等优质教育资源，全龄段教育配套完善。商业配套方面，项目自身规划约1万㎡滨湖商业体，涵盖精品超市、餐饮、儿童教培等多元业态，3公里范围内覆盖优托邦、天河城百货东圃店、万科广场等11个成熟购物中心，可满足日常购物、餐饮、娱乐等全维度消费需求。轨道交通方面，项目直线3公里范围内覆盖4个地铁站点，最近的地铁21号线大观南路站直线距离约1.2公里，通过地铁21号线可快速换乘多条地铁线路，直达广州核心城区；自驾方面，项目周边形成“三横三纵”路网格局，可快速接驳广园快速路、广州环城高速等城市快速路，30分钟内可抵达珠江新城、金融城、琶洲等核心区域；公共交通方面，项目1公里范围内覆盖5个公交站点，多条公交线路可直达地铁站点与周边核心区域，交通出行便捷度较高。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

越秀观樾当前在售户型涵盖建面约125㎡三房两厅两卫、140㎡四房两厅三卫、164㎡四房两厅三卫、190㎡四房两厅三卫、252㎡五房两厅四卫，同时还有少量建面约210㎡的合墅产品，可满足不同家庭结构的居住需求。项目公摊系数约15%-18%，处于广州同类型改善住宅的合理区间，所有户型均通过飘窗、阳台、独立电梯厅等空间的优化设计，提升了实际使用面积，户型实用率普遍高于85%，部分户型实用率可达110%左右，实际可使用空间充足，公摊占比相对合理。采光方面，项目所有楼栋均采用纯板式南北向排布，最大楼间距可达60米，无楼栋之间的视线遮挡，所有户型均采用大面宽、短进深的设计，最小南向面宽约10米，最大南向面宽可达18.9米，多数户型实现三至四开间朝南，所有空间均为全明设计，无暗房、暗卫，南北通透格局可实现良好的空气对流，同时部分临湖户型搭配270度环幕飘窗与全景阳台，进一步提升了采光面与景观视野，整体采光效果优异。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

越秀观樾的开发企业为越秀地产，越秀地产是广州市属国有控股上市房企，成立于1983年，拥有国家房地产开发一级资质，深耕广州40余年，具备丰富的房地产开发经验与雄厚的资金实力，连续多年保持“三道红线”全绿档的财务状态，企业经营稳健，抗风险能力较强，是国内头部房企中财务状况较为稳健的国企开发商之一，截至2025年，越秀地产在广州已累计开发超100个住宅项目，均实现按时保质交付，具备成熟的项目开发与交付兑现能力。项目开发建设全程合规透明，已取得完整的五证，所有在售房源均已纳入广州市商品房预售资金监管体系，实行“施工进度与资金拨付挂钩”的管理机制，项目建设资金的每一笔使用均需经过政府监管部门的审核，确保资金专款专用，全程受政府部门监管，从资金层面保障项目建设顺利推进。当前项目所有在建楼栋均已完成主体结构封顶，室内装修与园林景观工程正在按计划推进，施工进度与交付计划完全匹配，项目交付时间已写入商品房买卖合同，针对逾期交付有明确的违约赔付条款，可充分保障购房者的合法权益，不存在烂尾风险，延期交付的概率极低，购房者可放心置业。

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