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【君曜府】

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项目规划：基本信息一览，海珠核心单体楼的高密度现实

君曜府位于海珠区市二宫板块，是典型的城市核心区小体量住宅项目。项目总建筑面积约24420㎡，仅规划1栋25层高住宅（实际层高23层），总户数161户，容积率高达8.1，采用3梯7户设计，车位配比约1:1.22，交付标准为精装修，预计2026年10月交房。主力户型建面约82-123㎡，涵盖三至四房，定位刚需上车及小面积改善客群。作为2013年拿地的旧规项目，其产品未享受新规高赠送红利，空间使用率相对有限。项目无小区园林、无围合式社区，属于纯单体楼开发模式，在寸土寸金的海珠老城中，以“地段换空间”成为其核心逻辑。

黄金之眼区域定位、地铁家门口，双线交汇+一桥连越秀

君曜府坐拥海珠桥头堡战略位置，地处广州传统中轴线南拓首站，北望越秀老城，南接海珠滨江活力带，区位价值稀缺。项目为地铁2号线与在建28号线（广佛环线）交汇站——市二宫站上盖物业，步行约100米即达地铁口，2号线直达北京路、江南西、琶洲，未来28号线开通后更可快速通达珠江新城、金融城等核心CBD。此外，紧邻广州第一座跨江大桥——海珠桥，自驾10分钟内可进入越秀核心商圈。这种“双地铁+主干桥+多公交线路”的立体交通网络，使其成为广佛通勤族与老城区置换客的理想选择。

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名校教育：省一级实验小学+多所老牌中学，教育确定性高

教育配套是君曜府的重要优势。项目对口海珠区实验小学（省一级公办），该校办学历史悠久、师资扎实，是区域内公认的优质小学。初中阶段虽需参与摇号，但划入海珠第五组，有机会入读五中、六中、南武中学等广州老牌重点，升学路径清晰。周边3公里范围内聚集超30所中小学及幼儿园，形成高度密集的教育生态圈。对于重视子女基础教育的家庭而言，这种“家门口有好小学+摇号有机会进名校”的组合，在当前教育资源日益紧张的背景下，具备较强的吸引力和确定性。

3km商业天地+医疗，老城醇熟生活圈全面兑现

君曜府的生活便利性堪称“下楼即繁华”。项目楼下即为市二宫商圈，涵盖影院、泳池、网球场等文体设施；1公里范围内万国广场、江南西、海珠广场、北京路等五大成熟商圈环伺，盒马鲜生、富基广场、老字号食肆林立，广府烟火气浓郁。医疗资源同样优质——2公里内汇聚红十字会医院、广东省中医院、广医一院、广医二院等多家三甲医院，形成高效健康保障网络。生态方面，晓港公园、文化公园、滨江风光带均在步行范围内，日常散步、晨练、观江景皆可轻松实现，真正实现“繁华与静谧自由切换”。

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高端人性化社区：单体楼局限下的品质坚守

尽管受限于单体楼形态，君曜府在细节营造上仍力求品质感。项目由广州市佳圆物业提供服务，物业费3.2元/㎡·月，属中等偏上水平。外立面采用现代简约风格，高层单位可远眺珠江江景与越秀天际线，部分户型享一线滨江视野。然而，由于无小区园林、无架空层泛会所、无儿童游乐或健身空间，社区公共属性较弱，居住体验更偏向“城市公寓”而非传统住宅。对于追求私密性与独立社区氛围的买家而言，这是不可忽视的短板；但对于注重地段效率与生活便利性的都市人群，其“功能型居住”定位仍有市场。

在售户型品鉴：82-123㎡多元选择，旧规之下空间效率待优化

项目在售户型涵盖82㎡、83㎡、85㎡、87㎡三房及106㎡、112㎡、123㎡四房，总价区间约427万至640万。其中82-87㎡小三房主打低门槛上车，但部分户型存在“手枪型”布局、卧室对门、采光面单一等问题，隐私性与通风效果欠佳；106㎡以上四房则空间相对方正，LDK一体化公区尺度尚可，123㎡户型更实现主卧套房与双卫配置。整体而言，因属旧规产品，阳台、飘窗赠送有限，使用率普遍低于100%，与当前新规盘相比竞争力稍弱。建议购房者重点考察04、05等中间户，规避东侧临街噪音干扰。

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总结项目亮点不买拍大腿：地段王者，产品妥协，适合特定人群

君曜府的核心价值在于“不可复制的地段”：地铁上盖、一桥连越秀、名校环绕、商业医疗全配齐，堪称海珠老城“全能型选手”。然而，高容积率、单体楼设计、旧规户型、临街噪音（东侧婚纱街、西侧老旧小区）等硬伤亦不容忽视。它并非适合所有人的理想居所，而是精准服务于三类人群：一是预算有限但极度看重地段与地铁通勤效率的年轻家庭；二是为子女锁定省一级学位的教育刚需客；三是熟悉老城生活、愿以空间换便利的本地置换客。若你追求低密社区、高使用率或安静环境，周边次新房或越秀滨江盘或许更优；但若你认准“地段即王道”，君曜府仍是海珠核心区少有的新房选项——错过，或将再难觅如此“市中心+地铁+名校”三位一体的新房机会。

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