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越秀·熙悦江湾深度解析：海珠西新规标杆，120%使用率+双地铁+宝玉直学区+全南向高赠送

在海珠西广纸板块日益成熟的背景下，越秀地产以35.6亿元竞得广纸314地块，打造其“广府系”新作——越秀·熙悦江湾。作为海珠西少有的新规住宅项目，该项目凭借最高达120%的实用率、全南向布局、双地铁上盖（11号线已开通+广佛线）、对口宝玉直教育集团成员校等核心优势，成为区域内刚改家庭关注的焦点。

一、项目概况与区位价值

越秀·熙悦江湾位于海珠区广纸新城核心地段，占地面积约1.48万平方米，总建筑面积约10.47万平方米，容积率高达7.5，规划4栋超高层住宅（约57层），总户数约1040户，采用4梯5户设计。虽体量不大，但依托背靠56万㎡成熟大盘越秀·星汇海珠湾，社区生活氛围与配套资源高度共享。

项目主打建面约88–120㎡三至四房，全部按广州最新住宅规范设计，通过阳台、飘窗、入户花园等多重半开敞空间赠送，实现实用率最高达120%，相当于“88㎡享旧规110㎡空间，120㎡媲美140㎡尺度”，在海珠西新房市场中极具竞争力。

二、交通配套：双地铁交汇，11号线已通车

项目最大亮点之一是双地铁上盖级便利：

距地铁11号线棣园站约250米（直线距离），该线为广州首条环城快线，已于2024年全线开通，7站直达琶洲、7站抵达广州南站，高效串联天河、海珠、荔湾、白云；

距广佛线燕岗站约400米，可快速通达佛山千灯湖、祖庙及广州荔湾、越秀核心区。

双线交汇不仅提升通勤效率，更强化了项目对广佛优质资源的虹吸能力。对于在琶洲、珠江新城、金融城或佛山工作的买家而言，熙悦江湾提供了高性价比的居住选择。

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此外，项目不临主干道，周边以社区道路为主，整体环境相对安静，这在高密度城区尤为难得。

三、教育配套：纳入宝玉直教育集团，名校资源加持

尽管项目自身未配建学校，但其教育配套优势显著。根据官方信息，项目对口小学为工业大道中小学，该校已正式纳入宝玉直实验小学教育集团，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，距离项目仅约500米。

宝玉直实验小学创办于1921年，是海珠区首批“省一级小学”，办学历史悠久、口碑卓著。初中方面，3公里范围内覆盖**广州市第五中学附属初级中学（省级）、广州市第41中学（省级）**等优质公办初中，教育资源体系完善。

此外，周边还有江南外国语学校、红棉小学、海富小学、南燕小学等多所公立学校，满足不同阶段教育需求。

四、生活、医疗与生态配套

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商业配套：

项目紧邻广纸天地荟商业综合体，步行可达；

1.5公里内有乐峰广场，3公里覆盖江南西商圈、江燕路商圈，三大成熟商圈环绕，日常购物、餐饮、娱乐极为便利。

医疗资源：

珠江医院（全国首批三甲）步行约850米；

广医二院（西院区） 约250米；

3公里内还包括广州市红十字会医院、省口腔医院、中山大学孙逸仙纪念医院南院、广州中医药大学附属骨伤科医院等多家三甲或专科医院，医疗保障体系健全。

生态环境：

步行约700米可达庄头公园（免费开放）；

社区内嵌入广纸历史公园（约3.6万㎡），由原广纸厂区改造而成，融合工业遗产与文艺景观，兼具文化性与休闲功能；

滨江公园（规划中）未来将进一步提升片区滨水活力；

距珠江后航道约1.2公里，部分高区单位可望江景。

五、产品设计：广府系新品，高赠送+全南向+全景视野

越秀·熙悦江湾采用“广府系”全新产品标准，强调属地文化融合与居住实用性：

主力户型亮点：

建面约88㎡三房两卫

四开间朝南，客厅+三个卧室均南向；

入户花园（阳台报建，计半面积）可作餐厅或玄关过渡；

L型玄关柜（以花池报建，全赠送）提升收纳；

客厅L型采光面（含飘窗+阳台），主卧270°观景飘窗；

实用率高，空间感远超同面积段旧规产品。

建面约108㎡横厅四房

横厅设计，客餐厅开间约5.95米，进深约4.4米；

观景阳台长约5.8米，可容纳8–10人长餐桌；

可打通次卧形成超大LDK一体化公区；

主卧270°无柱飘窗，视野开阔，配置梳妆区与展示台。

建面约120–122㎡四房

LDKB一体化+南北对流，联动厨房、阳台、次卧，打造“家庭生活剧场”；

入户玄关柜扩容至约80cm，储物充足；

主卧带步入式衣帽间+270°全景飘窗，部分结构可优化承重柱位置，进一步放大观景面；

次卧可轻松放置1.5米床，动线合理，实现“空间平权”。

所有户型均注重动静分区、南向最大化、赠送空间极致化，真正实现“新规红利”的落地兑现。

六、社区营造与文化细节

项目虽体量有限，但在社区营造上延续越秀“广府系”基因：

打造八大主题全龄泛会所，涵盖亲子、健身、社交等功能；

融入榕树聚场、街角文化公园、老友闲聚街区等广府生活场景；

外立面与园林设计呼应广纸工业历史，兼具现代感与文化底蕴。

七、优缺点总结与购买建议

核心优势：

新规红利显著：120%实用率，海珠西在售项目中领先；

双地铁上盖：11号线已通，广佛线在旁，通勤效率极高；

教育确定性强：对口宝玉直教育集团成员校，名校资源可期；

全南向高赠送户型，居住舒适度与空间感兼备；

生活配套成熟，商业、医疗、公园资源齐全；

不临主干道，居住环境相对安静。

需理性看待之处：

容积率高达7.5，楼栋为57层超高层，密度较高；

小区自身园林空间有限，依赖外部公园与大盘配套；

未配建学校，学位政策需以教育部门最终划分为准。

结语

越秀·熙悦江湾并非低密豪宅，而是精准服务于海珠西刚改家庭的高性价比之选。它以新规带来的超高实用率、双地铁的通勤优势、宝玉直学区的教育预期，以及成熟的生活氛围，在高密度城区中找到了居住品质与成本控制的平衡点。

对于预算在400万–700万、注重孩子教育、追求空间效率与地铁便利的买家而言，熙悦江湾提供了一个极具现实意义的解决方案。尽管存在超高层密度等客观限制，但其在产品设计、配套兑现与品牌保障上的综合表现，仍使其成为海珠西不可忽视的优质选项。

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