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在广州，海珠江南西是一个特别的存在
它是老广心目中绝对不可动摇的「潮玩圣地」和「美食天地」
在一座座现代大厦拔地而起的同时，这里老街旧巷的烟火气息还依然浓厚
在原汁原味的瓦砖房里藏着各色新潮创意小店、文艺咖啡、美食小铺......
造就了城市烟火与生活风情相互融合的独特街头气质
最近，海珠西的关注度又起来了。
究其原因，在于板块的几个项目，都有着不同的动作：
入市、开盘、加推、降价出货……
而且项目之间的内卷和竞争，也更趋近白热化。
对各大项目来说，是挑战，但对购房者来说，是好事。
当然，对于买家来说，项目定位不同、置业需求不同，意味着适合自己的项目，自然也有所不同。
这是买海珠西板块的核心逻辑。
海珠西板块，了解的买家，并不会陌生。
作为海珠的成熟板块，地理位置相当优秀。
这里有着承载着浓浓烟火气的「老底子」，基本面比较扎实，商业民生交通配套十分完善。
医疗、公共交通、学校、基本齐全，有些还不错。
比如教育，有同福中路第一小学、海珠区实验小学穗花校区、宝玉直小学、昌岗中路小学……
医疗有广州医科大学附属第二医院、南方医科大学珠江医院、广州市红十字会医院等。
另一个实地认知是城市界面的差异化。
整个海珠西板块，除了新盘和次新房，还有散落在它周边的老旧小区和老工厂。
用航拍的视角来看，这样的认知会更强烈。
当然，这也意味着有着变量空间。
比如海珠联星村（南箕社、东方红社）的城市更新，最近就刚刚公示了详细规划。
如果能够腾出了成片开发的空间，落实大量规划，导入优质资源，再加上地铁十一号线的开通、周边商业配套的补充，那海珠西原先的城市「断层」，有机会逐渐消弭。
再加上原有的烟火气和主城厚度，海珠西依然会吸引不少买家关注。
板块基本面如此，楼市也有着自己的特征。
一方面，海珠西拥有不少老破小，普遍房龄都在20年以上，外立面旧，户型设计过时等，居住舒适度大打折扣。
另一方面，品质相对好的小区，例如光大花园之类的，成交价往年并不低，这两年基于楼市的特殊性，略有波动。
相比之下，新盘这两年的存在感其实会更强。
继5月份得新盘销冠项目——保利燕语堂悦，在距离保利燕语堂悦1公里外，中建有新项目即将面世。目前定名为 “ 中建天钰 ”。
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该项目是2023年12月由中建五局以底价19.83亿元竞得，折合楼面价为37056元/平。
整个项目规建3栋住宅，货量大约只有460套，主打“小而精”。
项目容积率约2.6，层高仅有31-32层，相比海珠部分新盘而言，楼栋层高有所控制，不会因太高而显得压抑。
此外，项目还规建园林、独立商业和幼儿园，所有户型全部朝南，整体较为宜居。
另外3栋楼均为两梯五户，无论户型大小，所有单位全部朝南，宜居性不错。
｜项目效果图
｜图源：项目资料
但最最最重要的，还是它的产品。
说个让人意外的数字，中建天钰很可能要主推约90-144平的大户型。
楼盘是属于海珠石溪水厂地块的一部分，位于海珠南石头街道，西临工业大道，南临新滘西路，隔壁不远就是二手盘保利花园。
早前曾计划在10月中旬竞拍，但因故提前终止，在11月又重新上架，如今也终于尘埃落定，被中建五局底价出手拿下。
配套方面，由于地处老城区，海珠西板块，各方面都很成熟，生活氛围十分浓厚。
在交通上，地块旁有广佛线和11号线（在建）燕岗站。
楼盘附近商业，有南泰百货批发中心、燕汇广场、万科里等。
教育资源有，广州昌岗中路小学（翠城校区），广州市五中附属初级中学、广州市第41中学（东校区）等学校都在周围。
医疗资源也比较多，有海珠区石溪中医院、南方医科大学珠江医院等等。
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广州购房政策调整：
01. 首套房首付最低15%...广州落地新政
据财联社等知名媒体消息报道：广州市调整优化差别化住房信贷政策。对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。
广州市人民政府网站公开信息政策原文如下↓↓
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，进一步优化调整我市房地产政策措施如下：
一、统筹考虑我市经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。加强房地产行业和智慧家居、数字家庭产业的联动，推动高品质住房建设和发展。
二、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。
三、按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（银发〔2024〕102号）、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》（银发〔2024〕103号）等有关文件要求，由广东市场利率定价自律机制优化我市差别化住房信贷政策。
在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
四、购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。
五、居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。
六、支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。
本通知自2024年5月29日起施行，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。需要制定实施细则的，待细则出台后实施。
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