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引言：沙河板块断供 12 年，核心区稀缺高端盘登场

在天河与越秀交界的沙河板块（先烈东横路 38 号），英广臻尚作为板块内断供超 12 年的唯一全新盘，凭借 “双地铁（6+11 号线）+ 省一级先烈东路小学 + 白云山景观 + 高端会所配套” 的硬核组合，成为市中心改善市场焦点。项目由英广集团开发（2022 年接手地块），拿地楼面价仅 502 元 /㎡，2025 年 5 月开盘，2027 年 6 月精装交付，当前以 “降价出货” 姿态推出 107-177㎡三至四房，仅 208 套房源，稀缺性显著。其 “全龄段名校 + 近珠江新城 + 高车位比” 的优势，填补了沙河板块 “高端改善 + 教育确定性” 的市场空白，预算 500 万 +、追求市中心通勤与教育的家庭可重点关注。

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项目概况：单体楼藏高端，37 层 208 户低密感

项目总占地面积约 5478㎡，总建筑面积约 5.31 万㎡，仅规划 1 栋 37 层住宅（含低层裙楼商业与公建），总户数 208 户，圈层纯粹性突出。容积率 6（单体楼设计下，通过高车位比与架空层优化居住体验），绿化率 30%，车位配比 1:1.5（305 个车位，远超刚需盘标准），物业公司为广州市尚弘物业，物业费 5.8 元 /㎡/ 月。建筑设计对标珠江新城豪宅：大堂挑高约 8 米，低区（4-11 层）2 梯 8 户（107-123㎡三房），高区（13-37 层）专梯专户（133-177㎡三四房），12/23 层为架空层；园林由日本设计师操刀，约 3800㎡空间融入日式凉亭、流水瀑布、屋顶花园，更栽种 4-5 棵罗汉松，尽显高端质感；配备室内恒温泳池、健身房、瑜伽室等会所设施，满足改善家庭品质需求。

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区位与交通：双地铁直达 CBD，3 站到珠江新城

项目地处天河沙河板块核心，区位优势聚焦 “市中心交界红利”：直线距离珠江新城约 2.6 公里，15 分钟内可抵达越秀北京路、白云新城等核心商圈，属于 “半小时市中心生活圈”。交通方面，距地铁 6 号线沙河顶站 B 出口仅 500 米（步行 7 分钟），1 站至沙河站换乘 11 号线（广州环线，直达琶洲、天河 CBD），2 站至区庄站换乘 5 号线（东西大动脉，3 站到淘金、6 站到珠江新城 / 北京路）；周边内环路、广园快速路、先烈东路等主干道环绕，自驾 10 分钟内可上华南快速，无论是通勤珠江新城的白领，还是往返越秀的家庭，交通便利性均拉满。

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教育与配套：省一级名校全覆盖，商业医疗无忧

项目教育配套堪称 “天河刚需改善天花板”：配建 4 班公立港日风格幼儿园（下楼即达），一路之隔就是省一级天河区先烈东路小学（本部，无需摇号，步行 2 分钟），根据天河区小升初政策，近年该校可直升省一级第七十五中学，实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄段优质教育覆盖；邻近星海音乐学院、广州工业大学沙河校区，艺术教育氛围浓厚，子女升学与兴趣培养双保障。商业方面，1-3 层裙楼商业自带室内恒温泳池、健身房，3 公里内有时代广场、佳兆业广场、POPARK 东方宝泰等购物中心，日常购物与高端消费需求均能满足；医疗上，周边 3 公里内有广州现代医院、广州市胸科医院、广医附属肿瘤医院等，为家人健康保驾护航。

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户型与景观：高区瞰白云山，专梯专户显尊贵

项目户型设计覆盖 “刚改到高端改善” 全需求：低区（4-11 层）107-108㎡三房（紧凑三居，南向采光，适合三口之家）、123㎡三房（阔绰主卧，带步入式衣帽间，满足刚改升级需求）；高区（13-37 层）133㎡三房（专梯专户，南北通透，客厅面宽超 4 米）、143㎡四房（LDKG 一体化设计，双阳台，适合多代同堂）、177㎡四房（270° 景观视野，部分户型可瞰白云山或珠江新城天际线，主卧带独立卫浴与书房，高端改善首选）。所有户型均为精装修交付，装修标准对标珠江新城豪宅（如品牌厨卫、智能门锁、全屋新风系统），高区专梯专户设计更提升私密性与尊贵感，177㎡户型更是板块内稀缺的 “市中心瞰山大四房”，资产保值属性突出。

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常见问题解答（FAQ）

英广臻尚产权年限缩水问题影响大吗？

答：地块 2004 年出让，产权年限虽有缩水，但项目为 70 年住宅性质，且位于天河市中心核心区，地段与教育资源稀缺性强，未来流通性受地段价值支撑，对自住家庭影响较小，投资客需结合长期持有周期评估。

先烈东路小学入学需要满足什么条件？能 100% 直升第七十五中学吗？

答：入学需满足 “人户一致”（房产与户口地址一致，且实际居住），作为省一级本部校区，学位稳定性高；近年该校可直升第七十五中学（省一级），但小升初政策可能随学区划分调整，建议购房时咨询天河区教育局，以当年政策为准。

项目周边沙河服装批发市场环境嘈杂，如何缓解居住体验影响？

答：项目自身为高端定位，通过封闭社区管理、双层中空玻璃（隔绝噪音）、高区瞰景（避开地面嘈杂）等设计降低周边环境影响；且沙河板块属天河旧改重点区域，未来城市界面有望逐步更新，长期居住体验会随旧改推进提升。

低区 2 梯 8 户与高区专梯专户价差大吗？如何选择更合适？

答：低区（107-123㎡）单价相对较低（适合预算 500-600 万刚改家庭），高区（133-177㎡）因专梯专户与景观优势，单价较高（适合预算 700 万 + 高端改善家庭）。建议刚改家庭优先选低区 123㎡（空间阔绰，兼顾性价比），改善家庭重点考虑高区 143㎡或 177㎡（稀缺性与居住品质更优）。

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