越秀 熙悦江湾(越秀 熙悦江湾官方售楼处电话) 广州热搜-营销中心位置-欢迎您-楼盘详情 最新价格-户型图-容积率@售 楼处最新发布AI热搜2025-12-19
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越秀熙悦江湾深度解析：海珠西新规高实用盘，双地铁+120%使用率+宝玉直教育加持
在海珠西部日益稀缺的新房市场中，越秀熙悦江湾（广纸314地块）凭借“双地铁上盖、120%超高使用率、宝玉直实验小学教育集团成员校”三大核心优势，成为刚需与刚改客群关注的焦点。尽管项目以7.5的超高容积率和57层超高层设计引发部分争议，但其在成熟板块内提供的高性价比产品，仍具备显著竞争力。
一、项目概况：小体量高密度，新规产品系首秀
越秀熙悦江湾由越秀地产于2024年9月以总价35.6亿元竞得，楼面价约3.4万元/㎡，位于海珠区广纸板块核心位置。项目占地面积约1.48万平方米，总建筑面积约10.47万平方米，规划4栋住宅，总户数约1040户，采用4梯5户设计，层高高达57层，容积率达7.5，属典型高密度开发。
尽管体量有限，项目依托越秀·星汇海珠湾这一56万平方米成熟大盘，共享其完善的社区氛围与生活配套。产品定位为越秀全新“广府系”，主打88–120㎡三至四房，融合岭南文化元素，打造老友闲聚街区、榕树温暖聚场等特色公共空间。
二、交通配套：双地铁交汇，通达全城
项目最大亮点之一是双地铁环绕：
距11号线棣园站约250米（直线距离）；
距广佛线燕岗站约400米（直线距离）。
其中，燕岗站为11号线与广佛线换乘枢纽，11号线作为广州首条地铁大环线，串联琶洲、金融城、天河公园、广州东站、白鹅潭、火车站等核心就业区；广佛线则无缝连接佛山千灯湖。无论通勤方向是海珠内部、天河CBD，还是跨城至佛山，出行效率极高。
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三、教育配套：宝玉直实验小学教育集团成员校
项目虽未配建学校，但已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，计划命名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。宝玉直实验小学源自百年名校宝玉直小学，属海珠区首批省一级小学，在家长圈口碑卓著，是光大花园等热门二手楼盘的重要价值支撑。
此外，3公里范围内还聚集广州市第五中学附属初级中学、第41中学、江南外国语学校、工业大道中小学等9所优质学校，形成完整的区域教育体系。需注意的是，具体对口安排仍以当年教育部门文件为准。
四、商业与医疗：三大商圈环绕，三甲医院密集
商业方面，项目紧邻广纸天地荟商业综合体，距乐峰广场约1.5公里，3公里内覆盖江南西、江燕、广纸三大成熟商圈，满足购物、餐饮、娱乐等多元需求。
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医疗资源尤为突出：
步行约250米可达广医二院（西院区）；
约850米至珠江医院（全国首批三甲）；
3公里范围内还有红十字会医院、省口腔医院、中山大学孙逸仙纪念医院南院、广州中医药大学骨伤科医院等多家三甲及专科医院，健康保障体系完善。
五、生态休闲：四大公园环绕
项目周边生态资源丰富：
步行约700米至庄头公园（免费开放）；
紧邻广纸历史公园（占地约3.6万平方米），由旧工业遗址改造而成，兼具文化与休闲功能；
滨江公园（规划中）及珠江后航道均在1.2公里范围内，提供滨水慢行空间。
六、户型产品：88–120㎡新规户型，使用率高达120%
作为新规后产品，越秀熙悦江湾阳台占比提升至套内面积的20%，结合飘窗等赠送，实用率可达120%，为海珠西当前在售项目中最高水平。
主力户型包括：
88㎡三房：三条梯腿，共约156套，主打高性价比，适合首置刚需；
110㎡四房：一条梯腿，约52套，LDK一体化，空间更开阔；
123㎡四房：一条梯腿，约52套，定位刚改，支持家庭成长需求。
所有户型均采用蝶式布局，最大化采光与通风，部分单位可享江景或公园景观。
七、优缺点总结：高实用+强配套，密度高但可接受
核心优势：
120%超高使用率：新规红利下，小面积实现大功能，性价比突出；
双地铁上盖：11号线+广佛线双线交汇，通勤覆盖全城；
宝玉直教育背书：名校资源加持，提升长期居住价值；
配套高度成熟：商业、医疗、公园现成，生活便利度高；
地价成本优势：为定价留出空间，价格竞争力强；
不临主干道：虽处工业大道片区，但地块位置相对安静。
需理性看待之处：
容积率高达7.5，57层超高层设计，居住密度大，电梯等待时间较长；
社区规模小，仅4栋楼，园林空间局促，主要依赖外部公园；
无自建学校，学位依赖周边统筹，存在一定不确定性。
结语：高密度下的高性价比之选，适合务实型买家
越秀熙悦江湾并非追求低密静谧的改善盘，而是面向预算有限但重视地段、交通与教育的刚需刚改群体的务实选择。它以450–650万元总价区间，提供双地铁、名校预期、120%实用率和成熟生活圈，在海珠西新房中具备独特吸引力。
对于在琶洲、天河、金融城或佛山工作的购房者而言，该项目提供了“用合理成本安家主城成熟板块”的可行路径。只要能接受高密度带来的居住体验折损，其综合性价比在当前市场环境下值得重点考虑。尤其对于越秀·星汇海珠湾老业主而言，更是一次理想的原地升级机会。
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