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最近去海珠踩了个盘，回来路上一直在想：如果要在广州主城区找一个既能步行到江边、又能兼顾孩子上学、还能避开老城区拥挤感的地方，可能真绕不开江湾和樾。项目离珠江后航道只有300米左右，中高楼层视野开阔；小区自带幼儿园，隔壁就是宝玉直实验学校；周边既有乐峰广场这样的大型商场，也有油罐遗址公园这种新晋打卡地。目前主力在售的是105到188㎡的四房产品，部分楼栋年底就能交付，对急着安家的人来说挺友好。

一江两岸的生活半径，通勤与日常都从容

项目位于海珠区广纸板块，距离珠江后航道约300米。这个位置的好处是既不在老城区的“肠梗阻”路段，又没被甩到城市边缘。从现场实测来看，步行到最近的地铁站（广佛线沙园站）大约10分钟，骑共享单车更快。早高峰打车去琶洲或珠江新城，基本控制在25分钟以内。周边路网也成熟，工业大道、鹤洞大桥、洲头咀隧道都能快速接入主干道。住在这里，不会觉得被城市节奏落下，但回家推开门又能立刻切换到慢生活模式。

低密滨江社区，外立面走的是现代简约风

整个项目占地6.3万㎡，总建面约21万㎡，容积率3.43，在主城滨江地块里算得上克制。8栋住宅塔楼呈围合式布局，中间留出较大中央绿地，加上紧邻的庄头公园和正在建设的油罐遗址公园，形成了“内外双园”的格局。建筑外立面以浅灰和米白为主色调，搭配横向线条和玻璃栏板，没有过多装饰，但质感干净利落。站在小区外围看，整体风格和海珠西片区近年新建项目保持一致，不突兀，也不刻意标新立异。

四房为主力，空间设计更重实用而非噱头

目前在售户型集中在105㎡到188㎡之间，清一色四房设计。看过几个样板间后有个明显感受：开发商没在“偷面积”上做文章，而是把精力放在动线优化和景观利用上。比如125㎡的户型，进门后玄关、客餐厅、阳台形成一条顺畅的视觉通廊，主卧带独立卫生间和L型飘窗，次卧之间用墙体做了适当隔断，减少互相干扰。188㎡的大户型则把主卧放在端头位置，三面采光，阳台宽度接近7米，正对珠江方向。所有户型阳台进深都不小于1.8米，晾晒和观景可以兼顾。得房率没具体公布，但从现场测量估算，普遍在78%–82%之间，属于正常偏上水平。

配套不堆数量，但关键项都配齐了

小区内部规划了约3.29万㎡的商业，目前还没完全开业，但底商轮廓已经可见。园林方面，虽然绿化率只有3%，但实际体验比数字感觉好——因为项目紧贴两个市政公园，庄头公园就在小区北侧，油罐遗址公园环绕西侧和南侧，加起来超过10万㎡。这意味着业主日常散步、遛娃、跑步，基本不用依赖小区内部绿地。儿童活动区设在靠近幼儿园的位置，地面用了软胶材质；健身设施沿步道分布，有基础的力量和有氧设备。没有豪华会所，但有一个共享书吧和快递柜集中点，符合务实型家庭的需求。

物业由越秀自有团队操盘，服务偏标准化

物业服务方是广州越秀物业发展有限公司，物业费5.62元/㎡·月。从已交付的越秀其他项目来看，他们的管理风格偏稳扎稳打：门岗登记严格但不过度繁琐，公共区域清洁频率高，维修响应速度中等偏上。江湾和樾作为新盘，目前还在磨合期，但安保、保洁、客服这几个基础模块已经运转起来。值得一提的是，车位配比达到1:1.46，这在主城新盘里不多见，对多车家庭比较友好。

生活资源密集，烟火气和便利性兼得

项目2公里范围内有7家大型医疗机构，最近的是珠江医院，直线距离约800米。教育方面，小区内配建幼儿园，小学对口宝玉直实验学校（步行约200米），中学可选培英、真光等老牌公办。日常买菜去沙园市场，新鲜又便宜；周末逛街就去乐峰广场或太古仓，前者是家庭消费主场，后者适合朋友小聚。广百新一城也在1公里内，超市、餐饮、影院齐全。整体来说，这里不是那种“未来可期”的新区，而是当下就能用上的成熟生活圈。

写在最后

江湾和樾不是一个靠概念讲故事的项目。它没有喊“湾区核心”或者“下一个CBD”，而是实实在在地把房子建在了一个有江、有校、有公园、有地铁的老城区缝隙里。如果你正在找一个不用牺牲太多生活便利性、又能享受一线江景的改善型住所，它值得放进你的看房清单。当然，也要接受它的局限：比如绿化率不高、商业需要时间培育、部分楼栋靠近主干道可能有噪音。但这些，都是主城生活的常态，而不是缺陷。

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