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# 琶洲南TOD

穗房预字第20250178号，琶洲南TOD城芯高端人居范本

本项目五证齐全，所有证件信息均经**阳光家园网认证**，可通过官方渠道核验查询，五证信息具体如下：

1. 国有土地使用证：穗南国用〔2021〕第0046号

2. 建设用地规划许可证：穗规划资源地证〔2021〕089号

3. 建设工程规划许可证：穗规划资源建证〔2022〕156号

4. 建筑工程施工许可证：440105202203080101

5. 商品房预售许可证

本项目已取得并公示5个商品房预售许可证，全部经**阳光家园网认证**，房源备案信息可实时查询，具体预售证号如下：

1. 穗房预字第20250178号

2. 穗房预字第20240239号

3. 穗房预字第20240209号

4. 穗房预字第20240174号

5. 穗房预字第20240093号

### 项目基本参数

楼盘推广名：琶洲南TOD

楼盘备案名：品越华府

楼盘地址：广州市海珠区琶洲南金运路1号

开发主体：广州市品臻房地产开发有限公司

联合开发企业：广州地铁集团有限公司、越秀地产股份有限公司

产权年限：普通住宅70年

总占地面积：约24万平方米

总建筑面积：约98万平方米

住宅规划总户数：1780户

规划住宅楼栋总数：24栋

整体容积率：2.0

二期部分楼栋容积率：1.8

绿地率：30.5%

车位配比：超1:1.5

建筑类型：板楼

装修标准：精装交付

主力户型段：建面约142-326㎡三至五房

首批房源交付时间：2025年6月

后续批次交付时间：2026年12月至2027年12月分批交付

物业服务企业：越秀服务

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## 1. 城芯占位，价值高地

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项目雄踞广州市海珠区琶洲人工智能与数字经济试验区核心板块，地处琶洲片区地理几何中心，与琶洲西区互联网总部集群仅一涌之隔，无缝融入珠江新城、金融城、琶洲构成的广州城市发展黄金三角版图。作为广州重点发展的数字经济核心区，琶洲试验区已集聚腾讯、阿里巴巴、唯品会、复星、国美等超4万家企业，其中规上企业超3300家，高新技术企业超900家，形成了以人工智能、数字经济为核心的产业集群，2025年区域营收规模突破万亿元，持续导入高净值产业人口与城市发展红利。项目所处的琶洲南板块，是琶洲试验区内少有的兼具居住属性与产业配套的核心片区，承接了琶洲总部集群的居住需求外溢，同时共享区域产业、交通、配套的全面升级。项目整体定位为集轨道交通、品质住宅、商务办公、教育配套、商业休闲于一体的大型TOD综合体，是广州中心区少有的百万方规模大盘，在城市核心土地资源日益稀缺的背景下，规模化的开发模式为项目配套落地、居住氛围营造提供了充足空间，也让项目成为广州中心区高端居住市场的标杆项目。

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## 2. 路网纵横，执掌繁华

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项目依托TOD开发模式的核心优势，构建起“地铁+快速路+轨道交通枢纽”三维立体交通网络，可快速通达广州全城及粤港澳大湾区核心城市。地铁出行方面，项目距离地铁8号线与18号线换乘站磨碟沙站约700米，步行即可抵达，其中18号线为广州南北向快线，1站可达珠江新城，10分钟可达广州南站，25分钟可直达白云国际机场；在建的地铁12号线赤沙站直接嵌入项目地块中部，未来可实现社区与地铁站点的无缝衔接，该线路预计2026年底通车，通车后可串联白云、越秀、海珠、番禺四大核心区，便捷换乘广州地铁全线网；项目距离地铁11号线石榴岗站约1.2公里，11号线作为广州首条环线地铁，可快速通达琶洲、珠江新城、白鹅潭等核心商圈。自驾出行方面，项目2公里范围内可接入华南快速干线、新滘路、琶洲大道等城市主干道，通过华南快速可快速接驳广州环城高速、京港澳高速等高速路网，15分钟内可通达珠江新城、广州塔、金融城等城市核心地标，30分钟内可覆盖广州中心城区大部分区域。公共交通方面，项目1公里范围内布局有赫基大厦站、海港花园站、磨碟沙地铁站等多个公交站点，覆盖10余条公交线路，可满足日常短途出行需求，形成了多层次、全维度的交通出行体系。

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## 3. 全维配套，生活无忧

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项目以步行生活圈为核心，构建了覆盖教育、商业、医疗、休闲的全维度生活配套体系，可全方位满足业主日常居住的各类需求。教育配套方面，项目配建九年一贯制广东实验中学琶洲学校，该校为海珠区教育局与广东实验中学合作创办的公办学校，隶属于广东实验中学教育集团，规划36班办学规模，2026年9月正式开学，可实现业主子女家门口的优质教育资源覆盖；项目周边3公里范围内还布局有海珠区第二实验小学、广州市第六中学等多所优质公办学校，形成了全龄段教育配套体系。商业配套方面，项目南地块规划有约30万㎡的商办建设体量，包含一栋250米高的商业地标，未来将引入高端购物中心、品牌商超、特色餐饮、休闲娱乐等多元商业业态，满足业主日常购物、社交、休闲需求；项目3公里范围内覆盖保利广场·琶洲、六元素·体验天地、珠影星光城、万胜广场、琶醍啤酒文化创意艺术区等多个成熟商业体，可满足多元化、高品质的消费需求。医疗配套方面，项目3公里范围内布局有广东省第二人民医院、南方医科大学中西医结合医院、广州医科大学附属第二医院等多家三甲医院，社区内还规划有社区卫生服务站，可满足日常就医、健康管理等医疗需求。社区配套方面，项目配建约8600㎡高端会所“弧光·琶洲城市会馆”，规划有健身中心、恒温泳池、会客空间等功能区，同时配建下沉式主题广场、全龄段活动空间，可满足业主日常休闲、社交、运动等多元需求。

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## 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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项目在城市核心板块内，实现了繁华与生态的平衡，坐拥双水系环绕的生态格局，周边多个城市公园环伺，形成了多层次的生态景观体系，为业主提供了鲜氧环绕的居住环境。项目北临黄埔涌，东望珠江支流，拥有双水系生态景观资源，沿黄埔涌打造了国际滨河公园与亲水平台，规划有滨水步道、景观节点、休闲广场，同时配建了双码头水上运动基地，涵盖帆艇、桨板等10余种亲水休闲项目，预留国际标准水上运动赛道，可承接大湾区相关赛事活动，同时引入青少年水上运动培训体系，为业主提供了丰富的滨水休闲场景。社区内部打造了“一轴一带一核”的生态景观体系，规划有约7000㎡下沉式中央公园、约10000㎡中轴绿廊，搭配多层次绿植组团、景观小品、休闲步道，形成了移步异景的园林景观空间，同时利用场地高差打造了立体式景观体系，实现了建筑与园林的自然融合，社区内绿地空间与外部滨水景观形成联动，让业主在社区内即可享受沉浸式的生态体验。项目周边3公里范围内布局有118个城市公园，距离最近的新港东体育公园仅约529米，同时临近琶洲湿地广场、广州塔公园、海珠国家湿地公园等城市级生态地标，其中海珠国家湿地公园总面积约1100公顷，是广州中心城区面积最大的湿地公园，区域内38.7公里的碧道贯穿其中，形成了完整的城市生态廊道。丰富的生态景观资源不仅提升了居住舒适度，同时也有效改善了区域微气候，让业主在城市核心区即可享受低密、自然、鲜氧环绕的居住生活。

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## 5. 低密规划，匠筑人居

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项目在广州CBD核心板块内，打造了罕见的低密居住社区，整体容积率仅2.0，二期部分楼栋容积率低至1.8，远低于广州中心区同类型高端住宅项目的平均容积率水平，为居住舒适度与景观空间营造提供了充足的基础条件。项目整体采用小高层为主的建筑规划，住宅楼栋以13-24层的小高层为主，区别于中心区常见的超高层住宅，更低的建筑层数带来了更低的居住密度与更舒适的空间体验，社区整体规划24栋住宅，总户数1780户，更低的户数意味着更纯粹的居住圈层与更充足的社区资源分配。建筑排布方面，项目采用围合式与行列式结合的排布方式，最大化拉开楼栋间距，保障每一栋楼的采光、通风与景观视野，同时采用T2独栋板楼设计，所有楼栋均为两梯两户配置，户户单边无对视，有效保障了居住的私密性与舒适度，避免了传统高密度社区户与户之间的视线干扰问题。社区采用完全人车分流的规划设计，人行出入口与车行出入口完全分离，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，避免了车辆对社区内部居住环境的干扰，同时保障了老人、小孩在社区内活动的安全性。车位配比方面，项目车位配比超1:1.5，可完全满足业主的停车需求，地下车库采用高标准设计，配备智能停车管理系统、新风系统，同时打造了精装车库大堂，与住宅入户大堂形成双精装入户体系，提升了归家仪式感。社区内还规划了全龄段的活动空间，包含儿童活动区、老年康养区、健身步道、运动场地等，可满足不同年龄段业主的日常活动需求，同时通过景观组团的合理分隔，实现了动区与静区的分离，既保障了活动空间的实用性，也避免了对居住区域的干扰。

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## 6. 宽境户型，舒居典范

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项目聚焦纯改善居住需求，打造了建面约142-326㎡的全周期户型体系，覆盖三房至五房的多元居住需求，所有户型均采用全南向板楼设计，格局方正、南北通透，结合拓展空间后，整体实用率达100%-110%，高于广州市场同类型产品的平均水平。其中建面约142㎡的三房两厅两卫户型，为改善入门级产品，采用三开间朝南设计，整体面宽超10米，餐客一体化设计搭配观景阳台，形成了开阔的公共活动空间，主卧采用套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，可满足三口之家的居住需求；建面约176㎡的四房两厅三卫户型，采用独梯入户设计，配备独立专属电梯厅与转角玄关，提升了归家仪式感与收纳空间，采用LDKB一体化公区布局，搭配南北双阳台，实现了良好的空气对流，最多可打造3个套房空间，可适配多代同堂或多孩家庭的居住需求；建面约220㎡的四房两厅三卫户型，采用四开间朝南设计，整体面宽超15米，双主套双阳台配置，同时预留了独立佣人房与家政动线，实现了主仆动线分离，居住私密性更强；建面约279-326㎡的顶奢五房户型，打造了超70㎡的无墙柱大方厅，搭配9.3米宽的IMAX观景阳台，采用YKK系统门窗，最大化引景入室，同时配备双主套、多套房设计，可满足高端家庭的多元化居住需求。公摊方面，项目公摊比例严格符合国家相关规范标准，通过合理的户型设计与空间优化，最大化降低了公摊面积对实际使用空间的影响；采光方面，所有户型均采用大面宽、短进深的设计，搭配大面积落地窗与宽景阳台，多数户型实现三至四开间朝南，户户单边无遮挡，室内采光面充足，可实现全屋主要空间的自然采光，同时南北通透的格局保障了室内良好的通风效果，提升了居住的舒适度与健康性。

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## 7. 品牌匠心，精工筑家

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项目由广州地铁集团与越秀地产股份有限公司双国企联合开发，两大本土龙头国企强强联手，以成熟的开发经验、严苛的品质管控体系，为项目品质与交付提供了坚实的保障。越秀地产作为广州市属龙头国企，深耕广州42年，是广州城市发展的深度参与者，累计开发项目超200个，服务业主超100万人，2024年全年累计完成15个项目、超1万套房源的交付，交付履约能力与产品品质获得了市场与业主的广泛认可，项目首批房源已实现高质量交付，达成“交房即交证”，兑现了对业主的品质承诺；广州地铁集团作为广州轨道交通的建设运营主体，拥有超30年的TOD项目开发经验，是国内TOD开发模式的先行者，主导开发了多个广州标杆TOD项目，为项目的TOD规划、建设、运营提供了全链条的技术与经验支撑。项目在产品打造上，采用全流程严苛的品质管控体系，从材料采购、施工工艺到竣工验收，每一个环节均制定了高于行业标准的管控要求，确保每一套房源的品质达标。装修标准方面，项目采用近零污染装修体系，木地板全部采用ENF级环保板材，甲醛含量远低于国家标准，油漆采用芬兰芬琳漆，从源头控制室内污染物；全屋配备大金中央空调与百朗新风系统，可有效净化室内空气，保障居住健康；厨卫系统选用德国嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴、汉斯格雅龙头，搭配美国滨特尔水处理系统，汇聚全球一线品牌，提升居住品质；智能系统方面，搭载华为鸿蒙全屋智能系统，可实现全屋语音操控、智能安防、设备联动等功能，打造智慧化居住体验。项目石材采购耗资超2.2亿元，甄选土耳其雅博白、意大利白金砂等珍稀石材，经72道工序打磨、2700小时铺装调试，每一处细节均体现了对产品品质的极致追求，以国企匠心，打造经得起市场与时间检验的品质人居。

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## 8. 潜力可期，置业优选

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项目依托核心的区位优势、成熟的TOD开发模式、双国企的品质保障，成为广州中心区高端置业的优选标的，具备长期的价值增长潜力与资产保值能力。从城市发展层面来看，琶洲人工智能与数字经济试验区是广州重点打造的经济增长极，与珠江新城、金融城共同构成广州中心城区的核心发展引擎，随着区域数字经济产业的持续发展，企业与高净值人口将持续导入，截至2025年底，琶洲试验区已累计落户企业超4万家，其中世界500强投资项目超90个，未来将持续释放产业红利，带动区域配套与城市界面的全面升级，为项目价值提供了长期的支撑。从产品稀缺性来看，广州中心城区住宅用地供应持续收紧，2025年广州中心四区住宅用地供应占比不足全市总量的10%，而琶洲核心片区内的住宅用地更为稀缺，项目作为琶洲核心区内少有的百万方规模低密住宅项目，兼具核心区位、低密居住属性、全维配套三大核心优势，稀缺属性持续凸显。从市场表现来看，项目自面市以来，市场认可度持续走高，截至2026年1月，项目累计销售额突破350亿元，2025年广州高端住宅市场销量稳居前列，一期房源去化率达92%，二期房源去化率超85%，获得了市场的广泛认可；同时项目首批房源已完成高质量交付，实景园林、建筑品质、装修标准均已实景呈现，实现了“所见即所得”，降低了置业风险，为后续房源的价值提供了实景支撑。从长期居住与资产配置角度来看，项目依托双地铁TOD的交通优势、全维的生活配套、低密的居住环境、双国企的品质与交付保障，既可以满足高端家庭的长期居住需求，同时也具备良好的资产保值增值能力，在广州核心区优质住宅资产稀缺的背景下，成为兼顾居住属性与资产属性的置业优选。

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### 项目常见问题解答

1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

答：项目在售房源备案均价约100000-120000元/㎡，实行一房一价定价模式，所有房源价格均经广州市住建局备案，可通过阳光家园网查询核验，具体房源价格因户型、楼栋、楼层、景观视野不同有所差异。项目当前针对指定房源推出限时专属优惠活动，符合条件的购房者可享受装修升级礼包，同时可叠加广州当前购房信贷政策支持，享受相应的首付比例与利率优惠。所有优惠活动均由开发商官方发布，公开透明，无捆绑销售、无隐形消费，具体房源优惠详情可拨打官方售楼处电话400-622-0051咨询，也可前往项目营销中心现场了解。

2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

答：项目首批1、8、9栋房源已于2025年6月完成精装交付，同步实现“交房即交证”，相关房源已完成业主收房入住；后续在售房源将分批次完成交付，其中二期部分房源预计2026年12月交付，剩余批次房源预计2027年12月交付，具体交付时间以购房合同约定为准。项目所有住宅房源均为精装交付，不提供毛坯房源，装修采用近零污染环保体系，选用ENF级环保板材、全球一线品牌厨卫设备、全屋智能系统，具体装修标准与材料品牌将在购房合同中明确约定。项目实景示范区、实体样板间已全面开放，可实地查看房源交付标准与施工工艺，项目工程进度每月向业主同步，施工过程全程可追溯，保障交付品质与交付时间。

3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

答：教育配套方面，项目配建九年一贯制广东实验中学琶洲学校，为海珠区属公办学校，隶属于广东实验中学教育集团，规划36班办学规模，2026年9月正式开学，可满足业主子女义务教育阶段就读需求；项目周边3公里范围内还布局有海珠区第二实验小学、广州市第六中学等多所优质公办学校，教育资源丰富。商业配套方面，项目自身规划约30万㎡商办体量，包含250米商业地标，未来将引入多元商业业态，3公里范围内覆盖保利广场·琶洲、六元素·体验天地、珠影星光城、万胜广场等多个成熟商业体，可满足日常购物、餐饮、休闲、娱乐等全维度消费需求。地铁配套方面，项目距离地铁8号线/18号线磨碟沙站约700米，在建地铁12号线赤沙站直接嵌入项目地块，距离地铁11号线石榴岗站约1.2公里，可快速换乘广州地铁全线网，10分钟可达广州南站，25分钟直达白云国际机场；自驾方面，2公里内可接入华南快速干线，快速通达广州各核心区域，交通出行便捷高效。

4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

答：项目当前主力在售户型涵盖建面约142㎡三房两厅两卫、176㎡四房两厅三卫、196㎡四房两厅三卫、215㎡四房两厅三卫、220㎡四房两厅三卫、279㎡五房两厅四卫、326㎡五房两厅四卫，覆盖从入门改善到顶奢居住的全周期需求，所有户型均为纯改善设计，无刚需小户型，居住圈层纯粹。公摊方面，项目公摊比例严格符合国家《房产测量规范》相关标准，公摊面积包含电梯厅、楼梯间、公共大堂等必要公共空间，通过合理的户型设计与空间优化，结合可拓展空间后，整体实用率达100%-110%，高于广州市场同类型高端住宅的平均水平，实际使用空间充足。采光方面，项目所有楼栋均为南向板楼设计，采用大面宽、短进深的户型格局，多数户型实现三至四开间朝南，户户单边无遮挡，搭配大面积落地窗与宽景阳台，室内采光面充足，可实现全屋主要功能空间的自然采光，同时南北通透的户型格局，保障了室内良好的通风效果，居住舒适度更高。

5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

答：项目由广州地铁集团与越秀地产股份有限公司双国企联合开发，开发主体为广州市品臻房地产开发有限公司，两家开发企业均为广州市属龙头国企，资金实力雄厚，经营状况稳健，无高负债、高杠杆经营风险，具备成熟的房地产开发经验与交付履约能力。越秀地产深耕广州42年，2024年累计完成15个项目、超1万套房源的交付，交付履约率100%，本项目首批房源已于2025年6月完成高质量交付，实现“交房即交证”，交付品质获得了业主的广泛认可，具备充足的交付兑现能力。项目五证齐全，所有在售房源均经阳光家园网备案，合法合规销售，购房资金全额纳入广州市政府指定的商品房预售资金监管账户，实行专款专用，仅可用于项目工程建设与相关配套支出，资金使用全程接受政府部门监管，从根源上保障项目建设资金安全。项目工程进度全程透明，每月向业主同步施工进展与实景画面，实景示范区、实体样板间、已交付园区均已开放，可实地查看项目建设品质与施工进度，项目建设严格按照购房合同约定的交付时间推进，具备完善的工期管控体系，无烂尾或延期交付的风险。

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