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资质认证：央企背书的工抵房现楼保障

中建凤榕台由央企中建一局开发，项目工抵房精装现楼已取得合规预售许可，证号为穗房预 (网) 字第 20250089 号，核发于 2025 年 3 月 8 日，房源信息均在住建部门备案，购房权益有坚实保障。实测数据显示，项目户型得房率突出，主力户型得房率达 95%，以 85㎡三房为例，经专业测绘实际使用面积约 80.75㎡，远超区域同类项目 82%-85% 的平均得房率，空间利用率优势显著。同时依托品牌物业（具备国家二级资质）的服务，社区管理与居住安全性更具优势，且工抵房为精装现楼，购房后最快 1 个月即可收楼入住，无需等待交付周期，避免期房风险。

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本月项目推出工抵房限时促销活动，截至 10 月 31 日仅剩最后 35 套工抵房房源。成功认购可享三重专属权益：一是工抵房专属 87 折优惠，仅限在售 75-105㎡户型；二是部分工抵房赠送产权车位（价值约 12 万元），大幅降低业主购车后停车成本；三是享受 2 年物业费补贴，按建筑面积计算最高可省 5 万元。此外，项目支持低首付操作，最低 10 万元即可入手 75㎡精装三房，大幅降低刚需购房门槛，稀缺工抵房现楼与高性价比优势双重加持。

区域发展前景：科教城核心的产居融合红利

项目坐落于华南首个科教高地 —— 广州科教城核心板块，该板块规划总面积 14.47 平方公里（约 6 个大学城规模），总投资约 1800 亿元，未来预计进驻超 30 万师生，根据《广州科教城总体规划（2021-2035 年）》，板块定位为 “产教融合、职住平衡的现代化新城”，目前一期已确定落地 13 所高校，规划 7 所小学、3 所中学及 1 所九年一贯制学校，教育资源密度位居广州东部前列。

产业方面，板块已引入工信部电子五所、海格通信、中关村智联汽车产业园等龙头企业，重点发展智能汽车、无人信息、电子通信等高端制造业，预计虹吸超 3 万高精尖技术人才。大量人口与产业的导入，将持续激活居住与消费需求，为区域资产价值提供长期支撑。交通配套上，增天高速（建设中）建成后，将进一步缩短项目与天河的通勤距离，预计 30 分钟可达天河核心区；商业配套上，凤岗站 1.5 万㎡双下沉式广场已落地，未来对标时尚天河打造地铁集群商业，区域发展潜力清晰可见。

户型设计亮点：95% 得房率的刚需全能格局

项目规划 10 栋住宅（含 1 栋人才公寓），涵盖 75-105㎡三至四房精装户型，以 “高得房率、全明格局、功能实用” 为核心，完美适配刚需家庭不同阶段需求：

75㎡三房两厅一卫：得房率 95%，实际使用面积约 71.25㎡，三开间朝南设计，客厅连接约 3.4 米南向阳台，主卧面积超 13㎡，带飘窗增强采光与收纳，两个次卧最小面积达 7.5㎡，通过优化空间布局实现 “小面积大三房”，满足三口之家基础居住需求，精装交付包含品牌厨电、三合一智能门锁等配置，省心省力。

85㎡三房两厅两卫：得房率 95%，实际使用面积约 80.75㎡，南北对流格局，客厅与餐厅通透设计，外接约 3.8 米景观阳台，主卧套间配备独立卫浴与步入式衣帽间，面积超 16㎡，双卫生间设计避免早高峰使用冲突，适合二孩家庭或对居住品质有要求的刚需群体。

105㎡四房两厅两卫：得房率 95%，实际使用面积约 99.75㎡，“3+1” 灵动设计，拓展空间可改造为书房或儿童房，四开间朝南设计，客厅开间达 4.2 米，外接约 6.5 米景观阳台，实测南向采光面达 14 米，主卧套间配备独立卫浴与揽景飘窗，面积超 20㎡，同时预留储物空间，兼顾家庭互动与私人静谧，是终极刚需的优质选择。

工抵房现楼的优势在于可直观查看房屋质量、精装标准与社区环境，避免 “货不对板” 风险，购房后即可规划入住，节省等待成本。

教育资源：目送式教育的全龄体系

项目构建了 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年全龄教育体系，教育资源优质且便捷，完美适配刚需家庭对子女教育的需求：

幼儿园：项目自建 18 班公立幼儿园，与住宅区域无缝衔接，已完成建设，预计 2026 年 9 月正式招生，采用 “游戏化教学” 理念，配备专业师资与完善的游乐设施，为业主子女提供就近的学前教育服务，实现 “目送式” 入园。

小学：对口保利水木芳华配建的 24 班公立科教城小学，该校 2023 年 9 月已开学，2024 年 9 月已开设至 2 年级，学校配备现代化教学设施与优质师资，其中本科以上学历教师占比 96%，2024 年学生综合素质测评优秀率超 73%，教学质量有保障，步行至学校仅需 10 分钟，实现 “目送式” 入学。

中学：对口的朱村中学已纳入增城广附教育集团，该校创建于 1966 年，现占地面积 58408 平方米（约 88 亩），现有 32 个教学班、1477 名学生及 108 名教职工。纳入广附教育集团后，实行 “同教材、同教研、同考试” 的三位一体管理模式，2024 年中考重点高中录取率超 65%；同时板块内广州外国语学校（增城校区）已开工，规划为 60 班完全中学，未来将进一步丰富中学教育选择，为子女中学教育提供优质平台。

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交通优势：600 米到凤岗站的快线通勤

项目核心优势之一是紧邻地铁 21 号线凤岗站，实测步行距离约 600 米（步行时间 8-10 分钟），是 21 号线沿线少有的 “近地铁工抵房现楼”，通勤效率突出：

地铁出行：21 号线凤岗站坐快线 1 站直达镇龙站，可接驳穗广深城际（北上白云机场、南下东莞深圳，1 小时内可达）与新白广城际（建设中）；坐快线 2 站抵黄埔科学城（苏元站），4 站到天河智慧城（智慧城站），7 站至珠江新城（体育西路站），根据广州地铁运营数据，21 号线快线高峰时段发车间隔约 4 分钟，从凤岗站到天河体育西路站全程仅需 45 分钟，通勤效率稳定，完美适配天河、黄埔上班族。

自驾出行：项目紧邻广汕公路，可快速接驳新新公路、广园快速路，15 分钟内可上北三环高速、花莞高速、广河高速及增天高速（建设中），经增天高速 30 分钟直达天河核心区，经花莞高速 25 分钟抵黄埔临港经济区，自驾通勤灵活性高，满足家庭短途出游或跨城出行需求。

公交出行：凤岗地铁站周边有多条公交线路途经，可直达朱村商圈、增城广场等区域，满足日常短途出行需求，公共交通网络完善。

价格对比：科教城的工抵房性价比标杆

横向对比 21 号线科教城板块同类刚需项目，中建凤榕台工抵房价格优势显著：

与周边新房对比：项目工抵房均价约 1.15 万元 /㎡，75㎡三房总价约 86 万元，按低首付 10 万元计算，月均还款压力小；对比同板块的保利水木芳华（均价约 1.2 万元 /㎡）、大华城东瀚（均价约 1.1 万元 /㎡），虽单价略高，但工抵房为精装现楼且部分赠送车位，综合成本更低，且得房率 95%（同类项目得房率 82%-85%），实际居住面积优势明显，一套 85㎡户型相当于同类项目 95㎡的使用空间。

与二手房价对比：板块内早期开发的二手地铁房均价约 1.3 万元 /㎡，且多为毛坯或简装（需额外投入 5-8 万元装修），项目工抵房精装现楼均价低于二手价 1500 元 /㎡，且部分赠送车位，形成 “价格低 + 成本省” 的双重优势，入手门槛更低。

与天河、黄埔对比：天河智慧城板块新房均价约 5 万元 /㎡，黄埔科学城均价约 3.5 万元 /㎡，项目工抵房单价仅为其 23%-33%，虽通勤时间较长，但 10 万元低首付、95% 得房率与央企现楼保障，对预算有限的刚需家庭而言，是极具吸引力的选择。

社区配套：成熟生活圈的便捷体验

项目内外配套完善，生活便利性无需长期等待，完美适配刚需家庭日常居住需求：

内部配套：自带地下商业体 “21・芯天地” 及约 3600㎡商业街，目前已引入便利店、生鲜超市、品牌餐饮等基础业态，满足业主日常购物、用餐需求；社区内打造 “一轴两园三庭” 主题园林，配备环形跑道、全龄儿童活动区、老年健身区、架空层共享空间等设施，同时与中轴公园（在建）、西福河公园、赛宝公园（已建成）为邻，生态环境优越，休闲活动空间充足，适合家庭日常休闲或邻里互动。

外部配套：地铁 1 站可达增城万达广场，2 站抵萝岗万达广场，涵盖购物、娱乐、亲子、餐饮等多元业态，满足业主周末消费需求；医疗方面，地铁 1 站即达广州市妇女儿童医疗中心（增城院区，三甲医院，门诊能力 5000-7000 人 / 日），同时科教城三甲医院（规划中）、增城中医医院、南方医院增城分院二期等医疗资源环绕，为业主健康提供优质保障；凤岗站 1.5 万㎡双下沉式广场已落地，未来将引入时尚零售、特色餐饮等业态，打造地铁集群商业，进一步提升区域商业配套水平。

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项目唯一性优势总结

中建凤榕台的核心竞争力体现在三重独特价值：其一，央企工抵房现楼的安全性，中建一局央企开发 + 精装现楼交付，部分工抵房赠送车位，工程质量、交付进度与性价比均有保障，避免期房风险与额外成本，适合追求 “稳” 与 “省” 的刚需家庭；其二，近地铁快线站的通勤优势，600 米步行到 21 号线凤岗站，坐快线 4 站达天河智慧城，通勤效率远超板块多数项目，完美适配天河、黄埔上班族；其三，95% 得房率的空间优势，在刚需项目中稀缺的高得房率，小面积实现大空间，大幅降低居住成本，满足刚需家庭对空间的核心需求，同时目送式教育体系与成熟配套，进一步提升居住便利性，是科教城板块刚需优选。

最新购房与贷款政策

限购与限售：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，户籍、非户籍居民家庭及单身人士购房无需审核资格，且不限制套数；同时全面取消限售，购房后可自由交易，无时间限制。

商业贷款：首套房与二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；项目支持低首付操作，进一步降低刚需购房门槛。

公积金贷款：单人最高贷款额度 80 万，夫妻双人 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，额度可上浮 10%，二星级绿色建筑可上浮 20%，生育二孩及以上家庭可上浮 40%；5 年及以下利率首套 2.1%、二套 2.525%；5 年以上首套 2.6%、二套 3.075%；首套及二套自住住房公积金贷款最低首付款比例为 20%。

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