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一：楼盘卖点

央企中冶操刀打造，2016 年海珠地王出身，楼面价 42573 元 /㎡，刷新当年区域地价纪录，品牌与土地价值起点较高。

城央中式风情联排别墅，整体地面抬高 6 米设计，保障采光与私密性，社区内部呈现中式园林景观，在老城区别墅产品中风格独特。

位于海珠区江燕路成熟居住板块，周边社区密集，生活配套成熟，步行 10 分钟可达广佛线燕岗地铁站，日常出行与基础生活需求可满足。

作为海珠老城稀缺的别墅供应，42 套可售房源体量稀缺，定位高端改善，瞄准高净值客群，试图填补区域顶豪产品空白。

二：基本信息

项目名为中冶逸璟公馆，由央企中冶置业开发，2016 年 11 月以总价 30.7 亿元 + 33750㎡配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块，属老城区核心地段。

总住宅面积约 5 万平方米，其中安置房占 3.3 万平方米，可售商品房面积仅约 1/3，规划为中式风情联排别墅，总可售套数 42 套，2019 年取得预售证。

容积率未明确标注，社区采用地面抬高 6 米设计，打造内部中式园林，无顶豪标配的专属会所，物业公司与物业费标准未公开披露。

定价定位顶豪级别，单价突破 20 万 /㎡，总价 4000 万起步，截至目前网签仅 6 套，销售周期漫长，市场表现惨淡。

三：区域发展

地处海珠区江燕路，隶属工业大道周边板块，历史上为广州 “工厂一条街”，聚集粗放制造业，居住人群以城市中基层为主，缺乏顶级圈层基础。

板块属老城成熟居住区，土地开发饱和，城市界面陈旧，周边密布高龄小区、沿街商铺、人才房与长租公寓，与顶豪所需的纯粹圈层氛围相悖。

距离中大布匹市场仅 2 公里，受传统批发行业辐射，板块财富结构以商贸从业者为主，口罩事件后行业受冲击，高净值客群购买力下滑。

承接海珠康鹭片区城市更新规划红利，但旧改范围与推进速度有限，短期内难以改变区域城市面貌与圈层结构，高端物业发展缺乏支撑。

四：配套信息

交通配套

步行 10 分钟可达广佛线燕岗地铁站，周边江燕路、工业大道等主干道环绕，自驾可接驳环城高速、新光快速等交通干线，30 分钟内通达珠江新城、琶洲等核心区域。公共交通与自驾出行条件均衡，但缺乏顶豪所需的便捷私密通勤体验。

商业配套

周边社区底商密集，满足日常购物需求，临近逸景广场，商业以儿童游乐设施与小型市集为主，人气稀薄，仅一家汉堡王维持经营。缺乏顶豪所需的高端商业配套，距离凯德乐峰广场等成熟商圈有一定距离，高端消费需求难以满足。

教育配套

周边分布多所社区配套学校与公办中小学，如南景园配套学校等，教育资源以基础义务教育为主，缺乏省市级顶尖名校加持，难以匹配高净值家庭对优质教育的需求（具体以教育部门划分为准）。

生态配套

景观资源先天不足，不背山、不望江、不临湖、不近大型公园，视野所及均为老旧小区，部分边户楼栋直面主干道车流，噪音与视野干扰明显，无顶豪必备的稀缺生态景观资源。

医疗配套

3 公里内覆盖南方医科大学珠江医院等三甲医院，医疗资源能满足基础健康需求，但缺乏顶豪客群关注的高端私立医疗或专属健康服务配套。

五：户型信息

主力产品为联排别墅，具体面积段未公开披露，整体定位大户型顶豪，空间设计围绕高端居住需求，搭配中式园林景观，地面抬高 6 米保障私密性。

作为中式风情别墅，产品在户型格局、外立面设计上融入传统元素，试图打造差异化竞争力，但缺乏顶豪产品常见的多功能社交空间与定制化设计。

无明确的赠送面积、空间利用率等公开数据，对比区域二手住宅 2-4 万 /㎡的挂牌价，20 万 /㎡的单价缺乏产品力支撑，性价比严重失衡。

六：总结

中冶逸璟公馆的失败是房产行业定位失误的典型案例，4.2 万 /㎡的地王楼面价与 20 万 /㎡的销售单价，形成严重的成本与市场错配。

顶豪定位与区域圈层、城市界面、资源禀赋完全脱节，缺乏 “云山珠水” 或 “临江 + 琶洲” 等广州顶豪核心标签，产品、景观、圈层三大顶豪要素全面缺失。

客群判断失误，忽视板块中基层居住底色，瞄准的中大布匹市场客群受行业冲击购买力下滑，导致 42 套房源仅网签 6 套，成为 “顶豪孤岛”。

项目证明，房企意志无法凌驾于城市肌理与市场规律之上，脱离区域实际、缺乏资源支撑的高端定位，即便有央企背书与地王光环，也难以获得市场认可。对于高净值客群而言，顶豪选择始终围绕核心资源与圈层纯粹性，而中冶逸璟公馆的案例，为行业敲响了 “尊重区域属性、精准匹配客群” 的警钟。

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