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招商林屿境：广州首个第四代住宅，140%得房率+地铁18号线+湾区实验学校

在“好房子”成为行业新命题的当下，广州楼市迎来真正意义上的产品革新者。2024年9月，招商蛇口以底价10.18亿元竞得南沙横沥岛地块，打造【招商林屿境】——广州首个第四代住宅项目。凭借140%超高得房率、户户空中花园、全岛最低容积率及地铁上盖优势，该项目迅速成为南沙改善型买家关注的焦点。

尽管当前区域配套仍在建设中，但其前瞻性的产品理念与横沥岛的战略定位，使其具备显著的长期价值潜力。

项目概况：低密奢宅落子横沥岛核心

招商林屿境位于南沙明珠湾横沥岛尖，是横沥岛目前容积率最低（仅2.5）的住宅项目，远低于岛上普遍3.0以上的开发强度。项目总占地约3.12万平方米，总建面约12.36万平方米，规划7栋住宅，共806户，绿化率达30%，车位配比充足（地下705个+地面77个）。

作为招商蛇口在南沙的标杆之作，项目由旗下高端物业品牌招商积余提供服务，物业费为3.5元/㎡·月，保障后期居住品质。

楼栋与户型设计：第四代住宅典范，140%得房率颠覆传统

项目采用围合式布局，分为两个组团，前排为3栋小高层，整体营造中央大园林景观。楼栋梯户比涵盖2梯2户、2梯3户、2梯5户，兼顾私密性与实用性。

主力户型为建面约82㎡、110㎡、125㎡、155㎡三至四房，全部按第四代住宅标准打造：

阳台占比达25%；

每户配置约40%面积的户属空中花园（部分错层设计）；

实用率高达140%，如110㎡户型实际使用面积可达约153㎡；

多数户型实现南向采光，部分高区单位可望河景；

主卧常带空中花园，部分设独立玄关、动静分区，居住舒适度显著提升。

值得注意的是，空中花园虽为赠送空间，不计入产权面积，但极大拓展了生活场景，可打造私人茶室、花园、书房等多元功能区。

交通配套：地铁18号线400米，未来三线换乘枢纽

项目距离地铁18号线横沥站仅约400米，步行可达。18号线作为时速160公里的“湾区快线”，可实现：

约30分钟直达珠江新城；

快速通达琶洲、万博、中山、珠海等湾区核心节点。

未来，15号线、NS2号线也将在此交汇，形成横沥岛三线换乘枢纽，进一步强化区域交通能级。

自驾方面，项目可通过深中通道、南中高速、万顷沙支线及南中珠城际快速接入大湾区路网，实现广深珠1小时生活圈。

教育资源：湾区实验学校对口，多所名校规划落地

教育配套是招商林屿境的重要支撑：

小学：对口湾区实验学校（小学部），已开学运营；

初中：小学毕业后对口直升横沥中学，或通过电脑派位入读湾区实验学校初中部；

远期规划：岛上共规划3所小学、3所九年一贯制学校、1所十二年制学校及1所国际学校；

其中一所54班九年制学校将于2026年投用，距项目约500米；

一所48班小学已于2025年封顶，即将投入使用。

教育资源从“有”到“优”的升级路径清晰，满足全龄段就学需求。

商业与城市配套：54万㎡TOD商业+IFF永久会址

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项目周边商业规划量级高：

54万㎡TOD商业中心已封顶，未来将引入超五星酒店、高端购物中心、餐饮娱乐等业态；

约20万㎡地下综合空间商圈同步建设，打造立体化消费体验；

南沙国际金融论坛（IFF）永久会址已投入使用，成为区域国际交往与高端活动的核心载体。

虽然当前大型商业仍需依赖南沙环宇城、万达广场等成熟商圈，但随着TOD综合体落地，横沥岛将形成自给自足的高端商业生态。

医疗资源：双三甲医院护航健康

医疗方面，中山大学附属第一医院南沙院区已正式运营，提供高水平综合诊疗服务；中山大学附属南沙口腔医院（同为三甲）也在建设中，形成覆盖全科与专科的医疗保障体系。

社区与生态环境：空中花园+中央园林+全龄配套

作为第四代住宅，招商林屿境将“垂直森林”理念融入社区：

每户拥有专属空中花园，实现“户户有庭院”；

围合式布局形成中央大园林，搭配全龄化景观架空层、度假式泳池、儿童游乐区等设施；

部分楼栋可享一线河景，推窗即见水岸绿意。

这种“建筑即景观”的设计，让高密度城市生活回归自然与松弛。

优缺点总结：产品力领先，短期配套待兑现

核心优势：

广州首个第四代住宅：140%得房率+户户空中花园，产品创新性极强；

全岛最低容积率（2.5）：低密奢宅属性稀缺，居住舒适度高；

地铁18号线400米：快速连接珠江新城、琶洲，通勤效率领先南沙；

湾区实验学校对口：优质公立教育资源已落地，确定性强；

54万㎡TOD商业+IFF会址：区域能级高，未来商业与国际影响力可期；

双三甲医院环绕：医疗保障完善，安心无忧。

需理性看待之处：

当前周边仍处开发初期，商业、生活配套需等待兑现，短期内便利性有限；

空中花园采用错层设计，部分户型可能存在视线干扰，隐私性需通过装修优化；

赠送面积虽提升使用感，但可能增加后期装修成本；

预计2027年5月交付，交楼周期较长，不适合急需入住的买家。

结语：南沙人居新范式，面向未来的战略之选

招商林屿境并非传统意义上的“即住型”楼盘，而是一个面向2030年南沙核心区生活方式的前瞻性作品。它以第四代住宅为载体，重新定义了高密度城市中的理想居所——既有都市的高效便捷，又有田园的诗意栖居。

对于在珠江新城、琶洲工作的湾区精英，或看好南沙长期发展的改善家庭而言，招商林屿境提供了一个以合理总价入手低密奢宅、享受140%空间红利的难得机会。随着横沥岛基础设施全面兑现，其“空中花园+地铁+名校+TOD商业”的组合优势将愈发凸显，有望成为南沙人居升级的标杆之作。

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