房地产规模达到拐点,未来会逐渐合理性萎缩

房地产规模达到拐点，未来会逐渐合理性萎缩

在1998、1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量1亿平方米。过去20年，中国房地产新房交易量增长到17亿平方米，翻了四番多。今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、负增长。

过去20年中国房地产交易总量之所以能翻四番，有四个原因：一是城市化。过去20年里，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。二是旧城拆迁改造。为了交通道路建设、商务集聚区的建设，拆除一些工厂区、住宅区，各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。三是住房质量。中国人造房子，80年代农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了30年基本上也要拆了重建。四是人均住房面积增加。1990年中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米。原来人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。以上四方面因素，在今后十几年会逐渐淡出。因为：

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。也就是说，老城市的折旧改造量会大量减少。

从以上四个趋势看，未来10几年长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了，今后十几年的房地产业发展趋势是逐渐萎缩，直至下降到10亿平方米以下。

来源：今日头条