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【越秀·鸿璟台】

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项目规划：低密纯住宅社区，板塔结合打造刚改新标杆

越秀鸿璟台位于番禺大石板块，由越秀地产于2025年10月以11.94亿元竞得鸿图工业园地块开发，名义楼面价约1.54万元/㎡。项目总占地面积适中，规划11栋住宅，总户数684户，容积率2.6，整体密度较低，兼顾居住舒适性与城市效率。其中，3–8栋为14–16层两梯两户纯板楼（主力109–122㎡），1–2栋为并排式109㎡板楼用于噪音隔离，9–11栋为32层两梯四户塔楼（88–99㎡）。产品结构清晰，覆盖刚需上车与刚改进阶需求。虽未公布物业费标准，但依托越秀国企背景及高端社区定位，预计物业服务将聚焦安全、绿化、智能化管理，匹配现代家庭对品质生活的期待。

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黄金区域定位、地铁家门口，双轨交汇畅达核心城区

项目地处南大干线与富石路隧道南侧，区位优势突出。步行约700米即达地铁3号线大石站，1站直达万博CBD，6站抵达珠江新城；同时临近广州城际大石东站，2站琶洲、3站金融城，实现“地铁+城际”双轨高效通勤。规划中的26号线（群贤路站）已通过环评，未来将与3号线平行分流，5站达客村、6站至珠城，进一步提升出行便利性。自驾方面，南大干线、新光快速路环绕周边，半小时内可覆盖长隆、万博、琶洲等重点板块。尽管临近主干道存在一定噪音，但项目通过配建防护绿地与市政绿化带形成天然隔音屏障，有效缓解环境干扰。

名校教育：仲元附属学校加持，夯实片区教育能级

教育配套是鸿璟台的重要亮点。项目已官宣引入仲元中学附属学校教育集团——番禺家长公认的“白月光”名校资源。仲元中学作为广东省重点中学，历史悠久、升学成绩优异，其教育品牌辐射力强。虽然具体办学模式及招生政策待官方细则落地，但此次合作极大提升了片区基础教育水平。此外，周边还有礼村小学、大石小学等现有学校，形成从幼儿园到中学的全龄教育网络，满足家庭不同阶段就学需求，为子女成长提供坚实保障。

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3km商业天地+医疗，成熟生活圈触手可及

项目3公里范围内商业与医疗资源高度成熟。步行可达万民城、105新地购物广场，日常消费便捷；快速接驳万博CBD，享受天河城、万达广场、四海城等高端商业集群。文旅方面，长隆旅游度假区近在咫尺，兼具休闲与国际吸引力。医疗配套同样完善：约1.8公里处为二甲番禺区第二人民医院，省级三甲机构如广东省妇幼保健院亦在合理车程内，为家庭健康提供多层次保障。整体生活便利度高，真正实现“出则繁华，入则宁静”的都市理想。

高端人性化社区：低密园林+下沉会所，营造隐奢都会生活

越秀鸿璟台在社区营造上延续国企匠心。项目配建约2500㎡防护绿地及5500㎡公共服务设施，涵盖社区商业街、肉菜市场等，满足“下楼即生活”的日常所需。园林设计强调低密与静谧，通过立体绿化与城市形成自然隔断，打造闹中取静的居住环境。社区内规划下沉式立体会所，融合健身、儿童游乐、社交交流等功能，室内外景观相互渗透，营造酒店式归家体验。整体风格融入岭南元素，兼顾现代美学与在地文化，构建兼具功能性与仪式感的都会隐奢生活场域。

在售户型品鉴：89–122㎡新规设计，130%使用率重塑空间价值

项目主力户型为89–122㎡三至四房，全部采用新规设计，使用率高达130%左右，远超市场平均水平。塔楼产品中，89㎡为纯南向三房，客厅与卧室均朝南，北侧设厨房、卫生间及入户花园；92㎡为东西对流户型，通风更优；99㎡则实现真正南北对流，布局方正，空间尺度感更强。三者均配备L型连通阳台（客厅+次卧），外凸拐角设计增加实用面积。板楼产品（109–122㎡）为两梯两户专梯专户，独立电梯厅，三面采光，部分单位享环幕视野，私密性与舒适度显著提升。所有户型实现四至五开间朝南，最大化采光与居住体验。

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总结项目亮点：地铁口+仲元教育+130%使用率+低密板楼，番禺刚改优选

综上所述，越秀鸿璟台凭借五大核心优势，成为番禺大石板块极具竞争力的刚改项目：一是步行700米双轨交汇，通勤效率高；二是引入仲元附属学校教育集团，教育确定性强；三是130%超高使用率，小面积实现大功能，性价比突出；四是8栋低密板楼+专梯专户，稀缺性显著；五是万博+长隆双商圈辐射，生活配套成熟。尽管临近主干道需关注噪音影响，且部分塔楼户型非南北对流，但整体产品力、地段价值与国企背书使其在同价位段中脱颖而出，尤其适合注重通勤、教育与空间实用性的年轻家庭及改善型购房者。

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