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越秀观樾：天河CTD湖居封面，低密板楼+天外小学+双湖三山+120%得房率，降价后价值凸显

在寸土寸金的天河核心区，能同时拥有“低密度、板式住宅、一线湖景、名校教育、央企兑现力”的项目凤毛麟角。而越秀观樾，正是这样一个集稀缺资源于一身的高端改善标杆。项目落址天河世界大观板块（属天河中央科创区CTD），由越秀地产连片开发一、二、三期地块，总投资超126亿元，打造广州罕见的“市中心+临湖+低密”湖居生活范本。

近期项目启动价格调整，进一步释放入手窗口。对于追求圈层纯粹、自然生态与空间品质的家庭而言，越秀观樾无疑是天河东不可多得的终极改善之选。

区位价值：CTD科创核芯，双湖三山生态秘境

越秀观樾位于天河智慧城北侧、世界大观片区，属于广州“十四五”重点打造的中央科创区（CTD），与珠江新城、金融城形成“商务+科技”双核驱动格局。

区域产业能级强劲：

汇聚网易、小鹏汽车、佳能科技等2500+企业，高新技术企业超1000家；

年产值约1100亿元，被誉为“珠金琶之后的第四增长极”。

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更难得的是，项目坐拥天然生态禀赋：

三面环山：钟岭、横岭、大山环绕，形成天然屏障；

双湖相伴：太阳湖与月亮湖水域面积约5.3万平方米，湖岸线长达1.9公里；

14.9万㎡公园绿地，绿化率高达35%，容积率仅1.91，为天河罕见低密社区。

这种“城市核心+山水湖居”的组合，在全国一线城市中亦属稀缺。

项目概况：连片开发，兑现力领跑市场

越秀通过三次拿地，完整掌控世界大观约26.5万㎡土储，实现统一规划、分期兑现、配套先行的开发模式，极大保障项目整体品质与生活场景落地。

关键参数：

总占地：20.64万㎡

总建面：13.3万㎡

规划：25栋45–52米低密小高层，共760户

车位配比：1:2.15（1637个车位）

物业：广州越秀物业，收费6–9.9元/㎡

项目采用“前低后高”梯级布局，确保多数楼栋享有湖景或园景视野，营造“推窗见湖、出门入园”的度假式生活体验。

户型设计：新规120%得房率，独梯独户板楼

越秀观樾全线产品按建筑新规报建，实际使用率高达100%–120%，远超传统住宅。主力户型以140–250㎡大平层为主，全部采用板楼设计+2梯2户，实现实质上的“一梯一户”，私密性与尊崇感兼备。

分段户型亮点如下：

建面约140㎡【林隐】

罕见板式大平层，双主套、全明卫、南北双阳台；

中轴园景环绕，三面采光，LDKG一体化社交方厅达54㎡。

建面约190㎡【山趣】

南向面宽约17米，全功能房朝南；

主卧配270°IMAX级环幕飘窗，窗地比高达38%，视野无界。

建面约250㎡【湖境】

南向面宽约18.9米，15米转角阳台直面太阳湖；

社交巨厅约122㎡，可定制多功能空间，奢阔尺度媲美顶级豪宅。

所有户型均减少承重墙，提升空间灵动性，并标配双阳台、双主套、高窗地比等豪宅配置。

教育配套：天外教育集团办学，家门口优质小学

项目自配15班幼儿园 + 24班小学，其中小学已确定由天河外国语学校教育集团合作办学，命名为“天河外国语学校（世界大观校区）”。

天河外国语学校自2012年创办以来，迅速成长为广州第一梯队名校，享有“北京大学先修课程实施学校”等多项荣誉。新校区依山傍湖，打造“现代山水书院”，将自然融入教育，理念先进。

未来周边还将有缦云等项目配建天外九年一贯制学校，片区教育能级持续升级。

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社区与商业配套：滨湖会所+1万㎡商业，兑现力强

越秀观樾在配套建设上展现出极强的兑现能力：

一期湖岸会所已开放：含恒温泳池、拳击室、瑜伽室、SPA馆，并引入火石健身、玫瑰园等品牌；

二期规划约1万㎡滨湖商业：对标新加坡圣淘沙，涵盖精品超市、多元餐饮、儿童教培等业态；

室内球类场馆+水上运动区+湖岸会客厅，打造“滨湖全域运动会所”。

此外，社区内设约2000㎡湖岸会所，背靠住区、面朝湖泊，四道标准泳池、儿童戏水池、按摩池一应俱全，度假感拉满。

交通与生活配套：自驾便捷，地铁需接驳

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当前交通以自驾为主：

通过悦景路—奥体路—广园快速，20分钟内可达金融城、珠江新城；

新建道路将直连奥体路与机场二高速，未来出行效率提升；

传悦景路部分路段将下沉改造，降低噪音影响。

地铁方面，最近的21号线大观南路站距离约2–3公里，步行不便，建议依赖社区巴士或电动车接驳。规划中的19号线尚无明确时间表。

商业与医疗配套逐步完善：

3公里内覆盖优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商圈；

2公里内有中山六院、暨南大学附属第一医院、复大肿瘤医院；

**6.9万㎡国际妇女儿童医院（规划中）**将进一步补强医疗资源。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 天河CTD核心区位+双湖三山生态资源，稀缺性无可复制；

✅ 1.91超低容积率+板式小高层，市中心罕见低密湖居；

✅ 新规120%得房率+独梯独户设计，空间效率与私密性双高；

✅ 配建天外小学+优质圈层，教育确定性强；

✅ 滨湖会所+1万㎡商业+恒温泳池，配套兑现力领跑市场；

✅ 越秀连片开发，整体规划统一，避免“碎片化”开发风险；

✅ 价格回调后性价比提升，高端改善门槛降低。

需理性看待之处：

⚠️ 地铁距离较远（2–3公里），依赖自驾或接驳；

⚠️ 大型商业仍需短途驾车，社区底商为主；

⚠️ 周边部分区域界面待更新，旧改进度影响短期观感。

结论：

越秀观樾不是为所有人准备的项目，而是为那些真正懂得“湖居价值”与“长期主义”的高净值家庭量身定制。它用低密、板楼、湖景、名校、高得房率五大硬核要素，重新定义了天河东的居住天花板。

尤其适合以下人群：

在天河智慧城、金融城、琶洲工作的企业高管与科技精英；

追求自然生态、圈层纯粹与空间品质的终极改善买家；

重视子女教育、愿为优质学区提前布局的家庭。

在越秀百亿投入与超强兑现力支撑下，越秀观樾不仅是一个住宅，更是一种生活方式的宣言——在城市的中心，回归湖山的宁静。随着价格回调，这一稀缺湖居资产的价值正被重新发现。

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