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越秀・国贸・观樾天湖：天河低密湖居标杆，高端改善叠墅 + 天外加持

一：楼盘卖点

天河主城稀缺低密湖居范本，观樾天湖以 1.6 超低容积率，独占 14.9 万方公园绿地与 5.3 万方日月双湖，1.9 公里湖岸线勾勒纯粹墅居生活图景。越秀与国贸两大国企联袂打造，三期叠墅与瞰湖大平层产品迭代升级，合墅得房率最高达 342%，实现 “有天有地” 的高端居住体验。天河外国语教育集团合作办学的 24 班小学加持，K12 优质教育资源环绕。沿湖打造约 1 万平新加坡式滨湖商业体，2000 平高奢湖岸会所已实景呈现，配套兑现力领跑片区。项目地处天河 CTD 奥体板块核心，产业集聚与生态资源兼备，成为广州高端改善人群的优选标杆。

二：基本信息

项目坐落于天河区世界大观片区，悦景路以北、帝景山庄以西，隶属天河智谷奥体板块。总建筑面积 30643㎡，容积率仅 1.6，为全广州罕见的主城区低密住宅。规划 3 栋 19 层小高层与 11 栋 4 层合墅产品，主力户型涵盖建面约 190㎡南向瞰湖大平层、252㎡头排湖景大平层及 210-220㎡合墅。由越秀地产操盘设计、工程与营销，国贸联合开发，依托超百亿资本连片开发优势，打造 “自然与生活共生” 的湖居社区。三面环山、双湖环抱，超 243 万方山湖林海环绕，形成主城稀缺的生态居住环境。

三：区域发展

项目占位天河第三中轴核心 CTD（中央科创区）奥体板块，作为广州第四大经济增长极，板块集聚超 20 万技术人才与八大优势产业，年产值预计达 1100 亿元。片区是广州罕见同时满足主城区、低密、天然湖山、连片开发四大属性的区域，成为天河稀缺的低密富人区。周边网易、小鹏汽车等科创企业扎堆，产业势能持续释放，带动居住价值与生活成熟度稳步提升。悦景路改造升级与新规划道路接驳奥体路、机场二高速，交通短板逐步补齐，区域发展潜力持续兑现。

四：配套信息

教育配套

社区自配 15 班幼儿园与 24 班小学，小学引入广州天河外国语教育集团合作办学。天河外国语学校作为广州优质教育品牌，拥有北京大学先修课程实施学校等多项荣誉。隔壁缦云广州配建九年一贯制学校，同属天河外国语教育集团。板块内汇聚天执、清湾等公办名校，及贝赛思、爱莎等顶级国际学校，形成全龄段优质教育矩阵。

交通配套

现状距离地铁 21 号线大观南路站约 2km，业主可通过悦景路出行，东接珠吉路、西连奥体路，无缝衔接广园快速、大观南路等主干道，上下高速便捷。悦景路改造完成后，交房即可享受通畅交通。规划新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，进一步完善区域交通网络，提升跨区通勤效率。

商业配套

沿湖打造约 1 万平滨湖商业体，对标新加坡圣淘沙滨湖商业，规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态。三期楼下即享二期 6 层商业体，2000 平美学湖岸会所已实景呈现，配备 25 米四泳道恒温泳池、意大利泰诺健器材健身房、瑜伽室、SPA 室等。3 公里范围内有优托邦、天河城百货、万科广场、时代 E-PARK 等大型商业，满足日常消费与高端社交需求。

医疗与生态配套

2 公里内享有三甲综合智慧型医院中山六院，周边分布广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，规划中 6.9 万㎡国际妇女儿童医院将进一步完善医疗资源。私享 5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线，243 万方山湖林海环绕，14.9 万方公园绿地遍布周边，形成 “山 - 湖 - 林 - 城” 相融的生态居住环境，可体验瞰湖、游湖、泛舟等多元化湖居生活。

五：户型信息

合墅产品

仅规划上叠与下叠两类产品，避免传统中叠尴尬，实现纯粹墅居体验。下叠报建面积约 210㎡，实际得房建面约 720㎡（不含南庭院），得房率 342%。配备南北双庭院、超 57㎡客餐厅、中西双厨、挑高餐厅空间，约 5.75m 大面宽、近 60㎡奢华主卧，地下室两层总面积约 380㎡，全赠送且带采光天窗。上叠报建面积约 220㎡，实际得房建面约 730㎡，得房率 331%，拥有南向露台、屋顶大露台、露天泳池，约 4.7m 大面宽主卧，室内双车位，地下室与通高门厅均为赠送空间，层高可达 3.3-3.8m。

大平层产品

建面约 190㎡南向瞰湖大平层，南望 3.3 万㎡太阳湖，最近直线距离仅 40 米。约 17 米南向面宽搭配 8.9 米跑道式阳台，边位户型超 40 米环幕采光界面，每个房间均享独特景观。96㎡LDKB 一体化超聚厅可灵活打通次卧，37㎡酒店式主卧套房配备 11 米 L 型飘窗与步入式衣帽间。建面约 252㎡头排湖景大平层，360° 景观视野覆盖月亮湖、中心湖、太阳湖与城市天际线，约 25 米超长景观界面与 15 米 L 型巨幕转角阳台引湖入室。19 米南向面宽、四开间朝南，45 平总统主套打造 “寝居 - 衣帽 - 卫浴” 黄金三角，28 平湖景次套房配备 12 米环幕飘窗。

六：总结

越秀・国贸・观樾天湖以天河主城稀缺的低密湖居属性，成为高端改善市场的标杆之作。1.6 容积率搭配双湖生态资源，构建出城市核心区难得的宜居环境。国企联合开发的实力保障与超百亿连片开发魄力，确保配套先行兑现，商业、教育、会所等生活所需均已实景可见。合墅产品以超高得房率与 “有天有地” 的空间设计，刷新广州墅居标准；大平层凭借巨幕景观面与开阔空间布局，演绎湖居奢华体验。天河外国语教育集团加持的优质教育资源，叠加奥体板块的产业与交通发展红利，全方位满足高端家庭的居住需求。对于追求纯粹圈层、生态环境与生活品质的改善人群，项目无疑是天河乃至广州市场的优选置业标的。

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