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一：楼盘卖点

央企中信城开（中信集团全资子公司）2024 年 12 月签约共建，“金融支持 + 风险隔离” 模式化解旧改风险，保交楼有保障，项目开发确定性拉满。

开盘 7.5 万 /㎡现降至 3.8 万 /㎡，现房在售即买即收楼出证，价格倒挂周边二手（4-5 万 /㎡），海珠主城 3 字头新盘稀缺，性价比凸显。

1100 万㎡海珠国家湿地公园（曼哈顿中央公园 2.5 倍）+ 珠江后航道双重生态，自身绿化率 35%，生态环境主城顶级，宜居属性拉满。

规划 12 所全龄学校（含 12 班幼儿园、初中、完全高中），现有珠江御景湾幼儿园、南武实验小学启用，15 年菁英教育闭环可期。

4 条地铁已通达（3/2/18 / 广佛线），3 号线沥滘站 3 站到广州塔、4 站达珠江新城，规划广佛延长线大沙村东站距项目 600 米，未来通勤更便捷。

200 万㎡商业规划（300 米地标写字楼 + 超七星酒店）+100 余处公共服务设施，自带岭南人文风情街，生活配套能级对标珠江新城。

二：基本信息

项目名为珠光・海珠新城（别名：珠光・海珠新城・悦湖玺），由珠光集团联合央企中信城开共建，坐落于海珠区沥滘板块，属老四区最大旧改项目（436.27 万方，堪比 2/3 珠江新城）。

总规划 9 栋住宅楼，总户数 1597 户，占地面积 33000㎡，建筑面积 270000㎡，容积率 5.92，绿化率 35%（绿化面积 10167㎡），得房率 83-85%。

总车位数 2007 个（地上 22 个、地下 1985 个），车位配比 1:1.2，物业公司为广州珠光物业管理有限公司，物业费标准未明确标注，现房在售状态即买即住。

核心规划涵盖住宅、200 万㎡商业、12 所学校、全龄社区配套，2024 年 9 月首批复建房已交付，旧改推进步入快车道。

三：区域发展

沥滘旧改为广州重点工程，总用地 151.42 公顷，规划建设总量 436.27 万方，定位 “轨道上的大湾区” 核心节点，未来将成集商务、居住、教育、生态于一体的城市新中心。

中信城开介入后，凭借其涉房化险经验（操盘佳兆业、恒大等项目），解决项目资金链问题，加速旧改进度，2024 年首批复建房交付，区域城市界面持续焕新。

依托地铁 3 号线、18 号线与规划新增线路，承接珠江新城、琶洲外溢需求，1100 万㎡湿地生态与 200 万㎡商业配套，构建高端居住与产业发展双引擎。

海珠主城土地稀缺，新盘单价普遍 5-9 万 /㎡，项目 3.8 万 /㎡现房价格形成明显优势，随着旧改成熟，区域价值与资产保值能力将稳步提升。

四：配套信息

交通配套

现有 4 条地铁环绕，3 号线沥滘站步行 2 公里，3 站直达广州塔、4 站抵达珠江新城（用时 10 分钟），2/18 / 广佛线通达全城。规划新增地铁 19/24/26 号线及广佛延长线，大沙村东站距项目 600 米，未来轨道网络更密集。周边华南快速、新光快速等主干道环绕，自驾 30 分钟覆盖广州南站、白云机场，通勤选择多元。

教育配套

规划 12 所全龄学校，小区西南侧 12 班幼儿园、北面初中与完全高中在建，1 公里内新增 1 所幼儿园 + 2 所小学，打造 15 年菁英教育体系。现有珠江御景湾幼儿园、南武实验小学已启用，教育资源逐步落地，满足家庭全龄教育需求（具体以教育部门划分为准）。

商业配套

自身规划 20 万㎡岭南人文风情街（购物、餐饮、娱乐一体）与 200 万㎡超级商业体（300 米地标写字楼、超七星酒店、标杆商场）。周边现有成熟商业配套，满足日常消费需求，未来将成广州南部核心商业枢纽，繁华生活无需等待。

医疗配套

规划布局 100 余处公共服务设施，包含中山二院海珠院区（三甲）、海珠区妇幼医院、紫合广州医院（二级中医院），全龄段医疗保障覆盖，3 公里内优质医疗资源密集，健康护航无忧。

生态配套

私享 1100 万㎡海珠国家湿地公园（粤十大最美森林旅游目的地），周边环绕 53 万㎡海珠湖公园、瀛洲生态公园及规划滨江公园，生态资源得天独厚。社区内部打造中央草坪、儿童乐园、植物科普花园、健身跑道等全龄生态配套，内外双绿肺，居住舒适度拉满。

五：户型信息

主力户型未明确标注具体面积段，结合复建房交付反馈，70 余㎡小户型即可实现南向望江，通风采光俱佳，空间开阔视野良好。

户型设计侧重实用性，适配刚需与改善多元需求，得房率 83-85%，虽低于新规产品，但现房实景呈现，空间尺度与居住体验可实地考察。

社区规划多元化架空层、邻里艺展廊、长者健身空间等社交场景，搭配中央景观园林与滨水休闲设施，不同年龄业主皆能找到专属活动空间。

部分户型可享珠江后航道与湿地双重景观，高区视野无遮挡，低区享有社区园林静谧，整体户型适配长期自住，功能布局满足家庭日常需求。

六：总结

珠光・海珠新城凭借 “央企兜底 + 现房 + 3.8 万 /㎡低价 + 顶级生态” 四大核心，成为海珠主城自住型客群的高性价比之选。中信城开的介入解决旧改风险，现房状态规避期房担忧，价格倒挂周边二手，入手门槛显著降低。

1100 万㎡湿地生态与完善的教育、商业、医疗规划，满足家庭长期居住需求，现有 4 条地铁保障通勤，未来轨道与配套落地后价值将进一步提升。

区域城市界面待改善、得房率偏低等问题，在低价现房与央企保障面前影响有限。对于追求主城配套、生态环境，接受旧改周期，以自住为核心需求的刚需与改善家庭，项目是海珠难得的上车机会。投资客需谨慎，旧改周期长，板块交投活跃度暂未形成，短期增值空间有限。

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