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一、项目概述：万博核心的综合巨擘

越秀万博和臻坐落于发展成熟的长隆万博超级 CBD，是里仁洞旧改项目的重要组成部分。随着万博扩容，长隆与万博深度绑定，板块价值飞升。该项目改造面积约 162 公顷，建设规模总量近 500 万平，融合多元业态，致力于打造一座 “以人为本，共享共建，不断迭代” 的未来综合大城。

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二、项目基本信息：规模与规划布局

（一）首开 CBD 组团参数

首开 CBD 组团总栋数 5 栋，总户数 566 户，70 年产权，建筑类型为塔楼。占地面积 23200 平米，建筑面积 88500 平米，容积率 3.81，绿化面积 815 平米，绿化率 35.1%，车位配比 1:1.78，得房率超 100%，采用精装修交付，由越秀物业提供服务，物业管理费 4.5 元 / 月 / 平米。

（二）整体组团规划

整个万博城分为 CBD 组团、东 / 西部组团、南部组团。东部组团商业、住宅、回迁皆有；南部组团离地铁远但周边学校、医院近且回迁房少；西部组团为纯回迁组团；CBD 组团最靠近万博商务区，配建大量商服文娱配套，与地铁距离近，被锦绣香江别墅群环绕，居住环境宁静舒适，是全盘最优组团。

三、交通配套：畅达全城的枢纽优势

（一）地铁便捷

项目首发 CBD 组团 F1 - 2 地块位于锦绣香江别墅群中间，与万博商务区直线距离约 600 米。从该组团出发，步行至南村万博 E1 口约 1.3 公里，可选择骑行或电动车接驳。南村万博站为 7 号线及 18 号线交汇站，能一站直达广州南站、老黄埔、科学城、琶洲、珠江新城等重要区域，极大地方便了居民的日常通勤与出行。

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四、教育配套：一站式优质教育

（一）丰富教育资源

整个旧改约 500 万方，共规划 12 所学校，涵盖 6 所幼儿园、3 所小学、2 所初中、1 所高中，为业主子女提供全龄段教育，无需因升学换房。

（二）名校入驻

进度最快的 CBD 组团内 54 班小学（里仁洞小学原址改扩建，预计 2026 年交付）及 36 班初中（越秀新建，预计 2025 年竣工），已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，与越秀大学城和樾府配建学校一致。广大附中教育集团综合实力稳居广州前四，2024 年中考高考成绩霸榜广州，其集团化办学遵循 “三位一体管理”，教学理念统一，番广实验教育集团与之一脉相承，教育连贯性强，衔接坡度缓，为孩子成长提供有力支持。

五、生活配套：多元完善的生活圈

（一）文化配套

在社区中轴线上，里仁洞规划约 5 万平文化配套，包括山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心和社区活动中心等，通过连廊和开放式设计与城市融合，活跃区域共享空间。首开组团外部打造约 600 米开放式公园街区，内部打造约 7000㎡酒店式会所、五大主题公园、全龄架空层泛会所，为居民提供丰富的休闲娱乐空间。

（二）医疗配套

项目配备高达 6 万平医疗配套，可能是广州首个在项目内部引进优质公立医院的项目，为居民健康提供坚实保障。

（三）商业配套

里仁洞规划约 116 万平商业配套，通过立体环廊系统、慢行步道等将各空间节点有机串联。项目一路之隔便是万博成熟商务区，天河城、四海城、万达广场、山姆等商业体步行可达，满足居民吃喝玩乐等全方位消费需求。

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六、在售户型：创新设计与高实用性

（一）独特设计优势

CBD 组团分三期开发，通过巨大盖板连接，有诸多好处：避免地块割裂，扩大活动面积，业主可共享约 7.2 万平超大园林；减弱噪声影响，实现人车分流，不同人员动线互不干扰；抬高地块约 3 - 8m（均约 5.2 米），采光、通风、视野更佳，且可设置地下地上双重入户大堂，提供多样定制化流线。此外，项目还有立体垂直公园街区、口袋公园、双首层商业等细节设计。

（二）户型亮点

全新二期加推，在位置上更靠近万博 CBD，可享墅景和园景双重景观，部分户型能看到万博 CBD 天际线。主推建面约 122 - 186㎡南向阔景四房，超新规户型，使用率高达 110 - 120％，拥有 LDKB 墅级阔厅、南向超大采光面，同等总价面积更大，同等面积尺度更大，满足改善型客户需求，圈层纯粹。

七、项目优势：多维度卓越价值

（一）配套多元丰富

包含 116 万㎡商业、15 万㎡教育、5 万㎡公共文化、6 万㎡医疗配套，满足居民生活各方面需求。

（二）地段优越

地处番禺核心区位，左邻长隆度假区，右靠万博 CBD，首开 CBD 组团与成熟的万博 CBD 距离近，且被别墅区环绕，地段优势明显。

（三）交通便捷

近地铁，通过南村万博站的双地铁线路可快速到达城市各重要区域。

（四）产业支撑

长隆万博板块进驻企业多达 27000 家，众多互联网大厂汇聚，为板块房价提供有力支撑。

（五）园林与居住体验

小区花园大且各期互通，首开组团不靠路，居住舒适度高。

（六）教育优质

公立九年一贯制名校进驻且位于小区内，教育资源好，接送方便。

（七）产品品质

户型产品选择多，使用率高，定位改善，圈层纯粹。

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