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【万科檐屿城】

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项目规划：南站枢纽大盘，高实用率打造刚需改善新标杆

万科檐屿城位于广州南站核心辐射区，由万科开发，总占地面积约7.79万平方米，总建筑面积达23.36万平方米，容积率3.0，规划15栋33层高层住宅，共计1549户。项目采用“2梯5户”主流设计，兼顾居住密度与通勤效率。产品涵盖建面约77–135㎡三至四房，最大亮点在于新规下使用率高达137%，远超市场平均水平，小户型也能实现三房两卫功能。虽未公布具体物业费标准，但依托万科物业成熟服务体系，预计将在安全、清洁、智能化管理等方面提供高标准服务，契合年轻家庭与首置群体对高性价比品质生活的追求。

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黄金区域定位、地铁家门口？多轨交汇但需接驳通勤

项目地处广州南站约1.4公里处，坐拥“超级枢纽”红利。周边汇聚地铁2号线、7号线、22号线及佛山2号线，其中22号线作为高速地铁，未来可快速直达珠江新城、琶洲、白鹅潭等核心板块；广佛环线东环已通车，3站抵琶洲，6站达珠江新城。此外，项目享有京广、贵广、广深港等5条高铁及多条城际线路，1小时通达大湾区主要城市。为弥补步行距离短板，社区已开通专属楼巴及公交接驳，5–8分钟可达地铁站点。自驾方面，海珠湾隧道（预计2025年底试运营）将进一步缩短至海珠、天河的通勤时间。整体交通网络立体高效，唯需依赖接驳工具，对纯地铁通勤族略有不便。

名校教育：湖南师大附中落子，打造番禺优质公办教育新高地

教育配套是万科檐屿城的核心竞争力。项目配建9班幼儿园及36班九年一贯制公办学校——湖南师范大学附属番禺实验学校（暂定名），计划2027年秋季开学。湖南师大附中素有“金牌摇篮”之称，清北录取率、学科竞赛成绩常年领跑湖南省，其首次以公办合作形式进驻广州，填补了南站片区优质基础教育资源空白。学校规划配备标准足球场、3000㎡体育馆、8泳道恒温泳池、图书馆等设施，硬件条件优越。业主子女在符合政策前提下可优先入读，形成从幼儿园到初中的全龄教育闭环，极大缓解家长择校焦虑。

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3km商业天地+医疗，枢纽生活圈逐步成型

项目3公里范围内商业与生态资源丰富。社区内已落地约1000㎡“檐下集”商业街，引入PAIX咖啡、健民甜品等品牌，融合广府骑楼文化，打造烟火气十足的邻里生活空间。外部依托广州南站枢纽，北有新鸿基ICC（建设中）、南站花城汇、喜街等新兴商圈，南可直达万博天河城、K11、万象系等成熟商业体。生态方面，2万㎡滨河公园、800米河涌绿带、1600㎡钻石草坪及全国最大足球场——广州足球公园均已开放，长隆度假区亦近在咫尺。医疗资源稍显薄弱，最近的番禺区石壁街社区卫生服务中心约2.4公里，大型医院需依赖22号线前往祈福医院或未来荔湾医疗资源，整体满足基础健康需求。

高端人性化社区：森系园林+全龄配套，营造松弛生活氛围

万科檐屿城在社区营造上强调“公园里的家”理念。项目以岛屿为灵感，打造“城市公园屿群—社区交互岛链—滨水后湾”三大景观组团，融合无边际泳池、立体运动场馆、夜光跑道、钓鱼台等多元功能。参考日本星野OMO7酒店设计的1300㎡阳光草坪，搭配坐阶模块，营造可躺可坐的社交松弛场景。社区还规划“超配盒子会所”，涵盖健身、童玩、学习等功能，满足全龄段日常需求。外立面采用玻璃塔冠与岭南雅奢门楼设计，提升归家仪式感，整体社区兼具美学质感与实用功能。

在售户型品鉴：77–135㎡高得房率，小面积实现大功能

主力户型以高实用率和灵活布局取胜。77㎡三房两卫，通过次卧与客厅灵活隔断，适配单身、新婚等不同阶段；88㎡户型拥有7米超长阳台与12㎡一体化餐厨空间，提升家庭互动体验；105㎡南北对流大方厅，客厅可扩展至23㎡，主卧配270°环幕飘窗；135㎡四房则实现南北双阳台、三代同堂无忧。所有户型阳台占比达20%，部分提供多达14种空间变异方案，支持个性化改造。在200万级总价门槛下，实现远超同价位产品的空间尺度与功能配置，极具市场竞争力。

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总结项目亮点：南站枢纽+师大附中+137%使用率，刚需改善优选盘

综上所述，万科檐屿城凭借五大优势成为广州南站片区的高性价比之选：一是137%超高使用率，小户型实现三至四房功能，空间效率领先；二是引入湖南师大附中公办体系，教育确定性强；三是坐拥15轨交汇枢纽，湾区通勤便捷；四是2万㎡滨河公园+足球公园+长隆，生态休闲资源稀缺；五是万科开发+物业背书，交付与服务有保障。尽管存在地铁需接驳、部分楼栋临高速噪音、配套兑现需时等客观局限，但对于预算有限、重视教育与空间实用性的首置或年轻家庭而言，该项目在200万级市场中仍属均衡且具长期价值的选择。

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