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【越秀江湾潮起】

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项目规划：小而精滨江住区，打造高密度下的品质生活样本

越秀江湾潮起位于海珠区大干围AH101533地块，由越秀地产于2024年12月以超20亿元竞得，楼面价约33,501元/㎡，定位为“先锋系”高端滨江住宅。项目总用地面积约1.5万平方米，计容建筑面积约6万平方米，容积率4.2，建筑密度33.85%，绿化率20.29%，整体呈现“小体量、高效率、强产品”的开发特征。社区共规划4栋37层高层住宅，提供约626个机动车位，车位配比合理。虽未披露具体物业费标准，但基于越秀高端服务体系及项目配置，预计物业服务将聚焦智能化、精细化管理，契合改善型业主对居住品质的高要求。

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黄金区域定位、地铁家门口，畅享海珠滨江发展红利

项目地处海珠后航道核心段——大干围板块，直线距离地铁10号线大干围站仅约650米，步行可达。10号线作为贯穿天河、越秀、海珠、荔湾四大中心城区的“加密线”，可快速直达珠江新城、体育西、五羊邨等城市核心节点。交通路网亦持续升级：海珠湾隧道已开通，15分钟直抵广州南站；环岛路（石岗路-大干围段）临时道路即将贯通，大幅提升区域通行效率。此外，项目紧邻珠江后航道南岸，距江边仅约200米，坐拥稀缺南向江景资源，在寸土寸金的海珠滨江带中占据不可复制的生态与区位双重优势。

名校教育：宝玉直教育集团加持，构建优质基础教育圈

教育配套是江湾潮起的重要竞争力之一。项目500米范围内规划一所66班完全中学，未来将有效提升片区教育资源承载力。当前，符合“人户一致”政策的业主子女可入读海珠外国语实验中学附属第二小学，该校为宝玉直实验小学教育集团成员校，依托集团化办学优势，在师资、课程、管理等方面享有优质资源。周边还聚集海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所成熟学校，形成从幼儿园到高中的全龄段教育网络，为家庭提供稳定、便捷的入学路径。

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3km商业天地+医疗，滨江都会生活全面兑现

越秀江湾潮起不仅坐拥一线江景，更被高端商业与完善医疗资源环绕。项目自身配建约3.4万平方米商业综合体——广百海港汇，已于2023年底封顶，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店及高端办公空间，未来将打造媲美香港海港城的滨江消费地标。3公里范围内还有江南西商圈、东晓南生活圈、乐峰广场等成熟商业体，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。医疗方面，中山大学孙逸仙纪念医院南院区、中山二院、海珠区石溪中医院等三甲及专科医院均在合理车程内，健康保障坚实可靠。加之占地1.7万平方米的滨江公园近在咫尺，真正实现“繁华与自然兼得”。

高端人性化社区：高低分区+独立梯控，提升归家效率与私密性

尽管体量紧凑，江湾潮起在社区设计上展现出高度人性化考量。4栋住宅均采用高低区垂直分区：低区（3–24层）为两梯四户，主打90–120㎡刚改产品；高区（25–37层）为两梯三户，主推120–195㎡江景大平层。高低区电梯系统完全独立运行，大幅缩短候梯时间，提升归家效率与居住私密性。项目鼓励立体绿化与屋顶花园建设，有望打造“空中花园社区”。同时，地块内规划天桥连廊连接各功能组团，并配建少年宫、露天泳池、社区服务中心等十余项公建配套，强化社区活力与服务能级。

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在售户型品鉴：新规高实用率+南向巨幕江景，定义滨江奢居新标准

项目主力户型涵盖95–195㎡，全部采用新规设计，阳台占比达20%，实用率普遍突破100%，部分户型接近120%。95㎡三房南向布局，客餐阳台开间达5.6米，可灵活改造为四房；138㎡四房实现四开间朝南，约16.6米南向面宽，主卧配独立衣帽间；195㎡大平层更是亮点——LDK一体化空间超70㎡，双侧观江面合计约16米，8米南向阳台营造酒店式江景宴会厅体验。高区户型更享“巨幕江景”，部分单位望江尺度超20米，将珠江后航道的开阔水景尽收眼底，充分满足改善家庭对空间感与景观视野的双重追求。

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总结项目亮点：南向江景+先锋产品+地铁学府+海港商业，海珠滨江价值新锚点

综上所述，越秀江湾潮起凭借五大核心优势，成为海珠后航道稀缺的高品质改善之选：一是占据南向一线江景资源，景观价值突出；二是地铁10号线步行可达，通勤高效；三是纳入宝玉直教育集团，学位有保障；四是自带广百海港汇商业综合体，未来生活场景国际化；五是产品力强劲，高实用率、高低分区、巨幕江景等设计领先市场。尽管周边存在工厂与城中村界面待更新等客观短板，但随着石溪旧改推进及海珠湾整体升级，项目长期价值潜力显著。对于追求滨江生活方式、重视教育与空间品质的改善型家庭而言，江湾潮起无疑是值得关注的战略性选择。

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