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一、项目概述：明珠湾辐射下的品质大盘

南沙【越秀滨海花城】位于明珠湾板块边缘的亭角板块，虽严格意义上不属于明珠湾起步区，但随着明珠湾管理局履职范围的调整，该项目所在的梅糖及亭角区块被纳入管理，与明珠湾联系更为紧密，有望承接更多利好辐射。项目总占地面积约 17 万㎡，总建筑面积约 50 万㎡，容积率 2.38 ，规划 3061 户，产品面积段约 76 - 98㎡的三至四房，绿化率 25%，车位配比约 1：1.2 ，预计 2025 年 4 月底首批精装交付，由全国 TOP16 的越秀物业提供服务，物管费 2.8 元 /㎡/ 月。

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二、区位价值：独特定位与发展潜力

（一）区域规划调整带来机遇

明珠湾作为南沙重点打造的粤港澳合作区和金融商务中心集聚区，发展前景广阔。越秀滨海花城虽地处亭角板块，以往相对独立，但如今纳入明珠湾管理局履职范围，便于片区串联成片开发。亭角板块早在明珠湾之前就有打造南沙北大门、魅力艺创门户的规划，如今在新的管理格局下，有望实现规划的进一步落地，提升区域价值。

（二）价格洼地与名校优势

从南沙整体房价来看，亭角板块属于价格洼地，对于购房者来说具有一定的性价比。同时，项目自带 54 班九年一贯制中小学，并携手广外教育集团，教育资源优势明显，这对于注重子女教育的家庭具有较大吸引力。

三、交通配套：自驾与公共交通的差异

（一）自驾便利性

对于有车一族，亭角板块交通较为方便。走黄阁南路可快速到达蕉门和南沙街，往北可直上南沙大道，能够便捷地通往南沙其他区域以及市区，为日常出行和通勤提供了便利。

（二）公共交通短板

目前公共交通方面存在不足。板块内道路设施尚不完善，预计收楼后才会有少量公车绕进梅糖区内，最近的公交站梅山工业区站仅有 5 条公交路线。距离最近的地铁站 4 号线蕉门站约 3 公里多，到 18 号线横沥站超过 5 公里，规划中的地铁 15 号线虽距离项目约 2 公里，但通车预计最快也要 5 年后，短期内依赖地铁出行不太方便。

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四、教育配套：一站式优质教育资源

（一）自带教育体系

项目自带 2 班托儿所、12 班幼儿园及 54 班九年一贯制中小学，与广外教育集团合作，计划于 2025 年移交给教育局，可在家门口解决孩子 2 - 15 岁的教育难题。拟定广外附属南沙学校为滨海花城的对口小学及初中就近入学电脑派位学校（具体入学情况以教育局最新招生文件为准）。

（二）周边名校环绕

3KM 范围内还有广大附中、广州外国语学校、湾区实验学校等多所名校，丰富的教育资源为孩子提供了多样化的教育选择，保障了良好的教育环境。

五、生活配套：自然与城市资源的融合

（一）自然景观资源

项目背靠约 946 万㎡大山乸森林公园，南向约 700 米宽蕉门河道，并配置约 2.5KM 长滨江带，为居民提供了优美的自然环境，可随时享受散步、露营、观景等休闲活动，提升生活品质。

（二）商业配套

约 5km 内四大商圈环绕，包括万豪酒店、中海寰宇城商业综合体（在建中）、万达 / 悠方等热门商业以及灵山岛地下商场（在建中）等，满足居民日常购物、娱乐需求。小区内还拥有约 1.4 万㎡的公园式开放商业街，目前已有不少商家入驻，如东川新民坊（花城旗舰店）、肆玩咖啡（花城店）、悦美居等，且麦当劳等品牌商家也在洽谈中，未来商业氛围将更加浓厚。

（三）医疗与市政配套

亭角板块虽无规划医院，但去往南沙中心医院、未来的广州妇幼南沙、中山一南沙等医院距离在可接受范围内，能满足居民医疗需求。约 5KM 内可达南沙图书馆、体育馆、少年宫、国税局、地税局、供电局、南沙区政府、政务服务中心等市政设施，生活便利性较高。

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六、项目品质：提前兑现的品质交付

（一）园林与设施

专属归家路、园林现已绽放，展现出开发商的用心。中央园林精心雕琢，儿童乐园充满欢声笑语，阳光大草坪上生活气息浓厚。项目还打造约 300㎡度假酒店式泳池，在同板块较为少见，为居民提供了舒适的休闲空间。

（二）新组团升级

新组团距离江边直线不到 500 米，高层可观江，且相对低密，户户朝南。在品质上实现进阶，入户门楼采用莫奈森林石材与贝金米黄奢石碰撞设计，搭配迎宾水幕、奢级亭灯和弧形屏风，仪式感十足。以 “森系漫游” 为主题打造五大精品花园，并巧用架空层打造健身能量场、社区艺术画廊等高端封闭式场域。入户大堂采用悬浮吊顶、灰色纹理瓷砖和类古铜色不锈钢电梯门头，设计高端大气。

（三）户型升级

产品层面，花漾组团推出建面约 89 - 100㎡三四空间，实现全面升级。如 89 平户型拥有三个 270° 视野（景观阳台、主卧和次卧），且为三空间带主套；100 平户型有横厅和竖厅两种格局，均为单边位，通风采光接近板楼，横厅户型阳台 270° 视野并设餐边飘台，竖厅户型动静分区合理，公区采用 LDKB 设计，实用性强。

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七、项目优势：多维度的吸引力

（一）江景资源稀缺

在南沙这样的滨海区域，拥有不错江景的楼盘较为稀缺，越秀滨海花城的江景资源成为其一大卖点，为居民带来独特的景观享受。

（二）教育资源优质

自带九年一贯制公立广外学校，教育资源优势明显，对于重视子女教育的家庭极具吸引力，解决了家长对孩子教育的后顾之忧。

（三）自驾交通便利

对于开车出行的居民，项目离市区相对较近，自驾交通便利，能够快速到达南沙及市区的各个区域，满足日常通勤和出行需求。

（四）产品品质与升级

项目在园林、公区和户型等方面注重品质打造与升级，提前呈现高品质交付标准，为居民提供舒适、高端的居住体验。

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