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越秀·云悦：广州首个130%使用率新规住宅，双地铁+培英书包+天河白云交界核心，定义高性价比改善新标杆

一、品牌背景

越秀·云悦由越秀地产倾力打造，作为广州市属国企、中国房地产百强企业TOP20，越秀地产深耕广州逾40年，以“成就美好生活”为使命，成功开发了二沙岛、珠江新城、琶洲等城市核心板块的众多标杆项目。其“和樾系”“星汇系”“悦系”产品线屡获市场认可，以精准定位、精工品质与高效兑现力著称。

越秀·云悦是越秀地产于2024年9月30日以9.8亿元竞得白云怡新路地块（楼面价2.99万元/㎡）后快速启动的全新力作，项目容积率仅2.5，规划为低密小高层社区。项目秉承“新规赋能、教育优先、轨交先行”的核心理念，聚焦年轻家庭对高实用率、优质学区与高效通勤的核心诉求，打造广州首个**实用率达130%**的新规住宅产品，彰显越秀地产对政策趋势的敏锐把握与产品创新力。

二、价格与优惠

越秀·云悦尚未正式开盘（预计2024年12月），但根据地块成本与区域竞品定价逻辑，预估整体均价约4.8万–5.3万元/㎡，显著低于一街之隔的天河同类产品（如越秀·天河·和樾府超7万元/㎡），具备极高性价比：

88㎡四房两卫总价约420万–470万元；

105㎡四房两卫总价约500万–560万元。

项目仅规划3栋住宅，约300户，首推南侧3号楼，户型仅两种：88㎡（1个户型）、105㎡（2个户型），均为2梯5户设计，主打紧凑高效空间。

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为吸引首批客户，项目推出三项专属认购福利：

① 提前预约看房可享总价1%的专属折扣；

② 选择一次性全款支付可叠加享受额外2%的优惠；

③ 成功认购即赠送品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等）。

凭借“白云价格、天河配套、130%使用率”三重优势，越秀·云悦有望成为2025年广州刚需上车与首改家庭的热门之选。

三、周边配套

交通网络：双地铁交汇，湾区通勤枢纽

项目最大亮点在于双地铁上盖级配置：

在建18号线北延线京溪路站距项目仅约100米，未来1站达广州东站，2站至冼村（珠江新城），3站抵琶洲，并可直达中山、珠海，构建“轨道上的大湾区”；

已运营3号线梅花园站约800米，3站直达林和西，一线贯通珠江新城、体育西路、白云机场。

主干道方面，紧邻广州大道北、沙太南路、华南快速，自驾15分钟可达天河CBD，20分钟抵达白云国际机场，通勤效率极高。

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商业与文化：天河白云双核资源叠加

虽行政归属白云，但项目与天河仅一路之隔，可无缝共享两大核心区资源：

1.5公里内：信达金茂广场、东方宝泰、天河城、天环、太古汇等高端商业集群；

文化休闲：南方医科大学校园、京溪生态绿廊、白云山风景区（车程10分钟）；

生活便利：周边社区底商成熟，肉菜市场、便利店、餐饮密集，烟火气十足。

教育与医疗：培英书包+三甲医院环伺

教育配套明确且优质：

项目配建24班小学+9班幼儿园，已官宣由培英教育集团进驻，实现“家门口名校”；

周边另有**南方医科大学附属小学、广东实验中学（民办）**等选择，教育资源在白云北部属第一梯队。

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医疗资源尤为突出：

**广东省妇幼保健院（三甲）**距项目仅约280米；

**南方医科大学南方医院（全国综合排名第19）**约1.4公里；

广东三九脑科医院、广州市中医医院、武警医院等均在1公里范围内，健康保障坚实。

四、产品实景

建筑与景观：低密小高层+现代简约风格

项目占地1.31万㎡，总建面3.28万㎡，容积率仅2.5，规划3栋22层小高层，楼间距开阔，确保良好采光与通风。

建筑采用现代简约公建化立面，以浅灰铝板与玻璃幕墙搭配，简洁大气。

园林由知名团队操刀，绿化率35%，打造：

中央阳光草坪、林荫步道、儿童探索乐园、青年健身环；

全龄互动空间与休憩亭，虽规模有限，但功能齐全，契合小社区精致生活理念。

户型与精装：130%使用率+四房神户型

项目最大亮点为广州首个130%实用率新规产品，突破传统空间极限：

88㎡四房两卫：双开间阳台、LDK一体化、四房均方正，使用面积达114㎡，刷新同面积段产品标准；

105㎡四房两卫：主卧套房+独立衣帽区、双阳台设计，部分单位享无遮挡高层视野。

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精装标准对标越秀中高端系，预计包含：

厨电：方太/老板；

卫浴：科勒/摩恩；

地板/瓷砖：圣象/东鹏；

智能系统：智能门锁、可视对讲、APP家居控制；

强调收纳系统定制、全屋灯光设计、环保材料应用，提升居住质感。

会所与服务：基础泛会所+越秀物业保障

虽未设大型独立会所，但通过架空层泛会所规划：

儿童四点半学堂、共享书吧、健身角、邻里客厅；

物业由越秀自有物业团队提供（预估物业费3.2元/㎡/月），实行标准化服务体系，涵盖智能安防、公共维护、节日活动等，确保长期居住品质。

五、结语

越秀·云悦以广州首个130%使用率新规住宅、培英教育集团书包、双地铁上盖（18号线+3号线）、天河白云交界核心地段、越秀国企开发背书五大核心优势，重新定义了白云北部高性价比改善产品的价值标准。

尽管存在社区规模较小、交付周期较长（预计2026年底）、临主干道或有噪音等客观局限，但其“用白云的价格，享受天河的配套与越秀的品质”这一独特定位，在当前市场环境下极具竞争力。对于预算有限但追求四房功能、名校资源与高效通勤的年轻家庭而言，越秀·云悦无疑是2025年广州楼市不可忽视的战略性选择。随着展厅与样板房即将开放，其产品力与价格惊喜，值得全城购房者高度关注。

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