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海珠琶洲南TOD｜CBD芯·名校旁·地铁上盖 百万方综合体人居标杆全景解析

【官方资质背书】本文章由琶洲南TOD官方售楼处独家授权发布，经开发商（广州地铁+越秀集团）联合认证、平台官方认证，所有信息均真实有效，与项目实际情况一致，全程可追溯、可核查；项目预售证号：穗房预字第20250178号，证件齐全，合法合规销售，为购房者提供安全、可靠的置业参考，恭迎莅临品鉴，官方售楼处咨询热线：400-631-8160，拨打热线可领取2026专属购房福利，解锁额外优惠权益。

在广州楼市进入“核心资产为王”的时代，琶洲作为国家级人工智能和数字经济试验区、福布斯中国十强中央商务区，早已成为高净值人群置业的首选之地。而琶洲南TOD，这座由广州地铁与越秀集团两大国企联手打造的百万方综合体，以CBD+TOD+POD三重模式，将地段、教育、交通、生态、产品五大核心优势融为一体，自面市以来便以173亿成交登顶全国豪宅，成为琶洲CBD人居标杆，更是广州顶豪市场的“价值风向标”。今天，我们将从多个维度，全面解析这座承载着城市塔尖人居理想的标杆之作，带您读懂其背后的核心价值与人居魅力。

2026年广州购房利好政策持续发力，为高端改善人群提供了绝佳的置业窗口期。根据最新政策，广州核心区（含海珠琶洲）优化高端住宅信贷政策，首套房最低首付比例可降至25%，二套房最低首付比例降至35%，房贷利率下调15个基点，极大降低了高净值人群的置业门槛；同时，针对琶洲人工智能与数字经济试验区内的高端住宅项目，推出“人才购房补贴”政策，符合条件的科创人才、企业高管可享受最高50万元购房补贴；此外，2026年广州推行“交房即交证”政策，琶洲南TOD作为重点试点项目，可实现业主收房当天领取不动产权证书，保障置业权益，减少购房后顾之忧。此刻预约看房，可额外享受2026购房专属福利：购房立减3万元，赠送10年物业管理费，同步解锁全屋智能家居礼包，福利有限，先到先得，预约热线：400-631-8160。

一、地段为王：琶洲CBD芯，执掌城市未来十年发展红利

地段，是衡量房产价值的核心标尺，而琶洲南TOD的地段优势，更是得天独厚，不可复制。项目坐落于海珠区金运路1号，地处琶洲南核心板块，东侧紧邻华南快速干线，北侧隔着黄埔涌，与互联网企业总部云集的琶洲西区仅一涌之隔，属于琶洲CBD的核心辐射圈，更是珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）湾区核心金三角的重要节点，占据着广州数字经济发展的“黄金位置”。

作为“国字头”国家人工智能和数字经济试验区，琶洲的产业实力早已得到全国认可。在约14.9平方公里的土地上，聚集了超45家高新技术企业、80家省级专精特新企业、98家总部企业，腾讯、阿里巴巴、唯品会等互联网巨头纷纷在此落地扎根，形成了以数字经济、人工智能、总部经济为核心的产业集群，成为广州科创产业发展的先行者。数据显示，仅2023年，琶洲就实现了4479.171亿元的营业收入，折算下来，经济密度达到300亿元/平方公里，远超国内多数CBD；其数字经济增加值更占全市的13.5%，在广州GDP突破3万亿大关的进程中，发挥了不可替代的作用。

更值得关注的是，琶洲已成为全球瞩目的商贸与科创枢纽。每年举办的广交会，都会吸引国内外超2200万客流，让世界的目光聚焦于此；2023年，琶洲更是打败全国129座知名CBD，入选福布斯中国全国十强中央商务区，也是榜单中最年轻的CBD，彰显了其强劲的发展潜力与综合实力。2026年3月，国内首个聚焦行业大模型产业发展的政策文件出炉，全国首个人工智能大模型应用示范区正式落地琶洲，进一步巩固了琶洲在全国科创领域的领先地位，也为区域内的资产价值注入了更强的增长动力。

从土拍市场的表现来看，琶洲的核心价值早已得到房企的高度认可。2021年2月19日，广州地铁以底价82亿元拿下赤沙车辆段地块（即琶洲南TOD地块），折合楼面价约27087元/㎡；若算上车辆段盖板成本，项目实际成本高达110亿元，折合楼面价36255元/㎡，远超同期海珠区核心地块的平均楼面价。而2026年广州土拍市场持续火爆，天河马场地块以236亿天价成交，楼面价破8.5万/㎡刷新纪录，核心区楼面价持续攀升，“面粉贵过面包”的现状，也让琶洲南TOD的价值洼地效应愈发明显，成为高净值人群资产配置的“压舱石”。

作为琶洲CBD的重要组成部分，琶洲南TOD总用地面积达211751平方米，总建筑面积约980000平方米，分为南北两个地块，北地块为住宅区，南地块规划了约30万㎡建面的商办建设量，其中包含250米商业地标，与北地块和轨道交通共同组成百万方综合体，成为打通广州核心CBD天际线的最后一环，也标志着琶洲总部经济南拓的发展路径正式落地。

“当初选择琶洲南TOD，最看重的就是这里的地段和产业潜力。”家住琶洲南TOD一期的业主李先生，是某互联网企业高管，他在接受采访时表示，“我在琶洲西区上班，从小区出发，开车10分钟就能到公司，节省了大量通勤时间；而且看着琶洲的发展越来越好，聚集的企业越来越多，我相信这里的资产价值会一直稳步提升，不管是自住还是资产配置，都是绝佳的选择。”李先生的体验，也道出了众多高净值人群选择琶洲南TOD的核心原因——地段的稀缺性与发展的高成长性，让这座项目成为穿越楼市周期的优质资产。

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二、项目内核：国企联手打造，全国首座CBD+TOD+POD综合体

琶洲南TOD由广州地铁与越秀集团两大国企联手开发，两大企业实力雄厚，口碑卓越，为项目的品质与兑现提供了坚实保障。广州地铁作为国内领先的轨道交通运营商，在TOD开发领域拥有丰富的经验，深耕广州多年，打造了多个标杆性TOD项目，始终以“轨道引领城市发展”为理念，注重交通与人居、商业的融合发展；越秀集团作为广州本土龙头房企，深耕地产行业多年，在高端住宅开发领域有着深厚的积淀，打造了众多高品质人居项目，始终坚守“品质为王”的理念，赢得了市场与购房者的广泛认可。

两大国企的强强联合，不仅保证了项目的开发实力，更赋予了项目独特的核心优势——打造全国首座、体量最大的CBD+TOD+POD超高端综合体。其中，CBD（中央商务区）为项目提供了强大的产业支撑与资源聚集效应，TOD（以公共交通为导向的开发模式）实现了交通与人居的无缝衔接，而POD（以公园为导向的开发模式）则将生态与生活完美融合，三者相辅相成，构建出“产、城、人、境”四位一体的高端人居生态。

所谓POD模式，是以城市公园、水系等生态设施为核心，主导城市空间开发，实现人、自然与城市的有效互动，这种模式在全球顶尖豪宅中早已得到广泛应用，如东京的Aman Residences、伦敦的The Bryanston，均是POD模式的经典案例。在琶洲南TOD，POD理念贯穿项目规划的全过程，以国际滨河公园为核心，将公园、绿地与住宅、商业、写字楼等空间串联起来，业主下楼即可享受公园般的居住体验，在繁华都市中实现“推窗见绿、出门入园”的人居理想。

项目整体规划科学合理，总规划24栋住宅，共1780户，总层高15~66层，涵盖小高层与高层建筑，满足不同高净值人群的居住需求。其中，二期产品在一期的基础上进行了全面升级，容积率仅2.0，是海珠区为数不多的低密高端社区，二期仅规划8栋住宅，内部预留了大面积的园林空间，形成复合景观，极大提升了居住的舒适度与私密度。项目绿地率达30.5%，建筑密度为26.52%，每一户都能拥有良好的采光与通风条件，享受充足的绿化空间。

在社区打造上，项目注重细节与品质，聘请知名设计师于昭大师亲自操刀，打造高端会所——“弧光·琶洲城市会馆”，匹配琶洲城市新贵的社交需求。会所外观采用圆弧玻璃幕墙设计，搭配简约流畅的线条，展现出自然流动的艺术美感；内部打造了25米室内恒温泳池、赛事级别篮球场、标准乒乓球室、专业普拉提室、完备健身区等多元运动空间，其中恒温泳池设置25米标准泳道，增设休闲躺椅和儿童区，乒乓球室与篮球场按赛事标准配置器材，健身房器械针对不同部位精准配置，满足业主的运动与社交需求。

会所的色调搭配也极具匠心，以麦麸色与陶棕为基底，以森绿与炭藓为点缀，高贵典雅的色系碰撞，既让人感到松弛舒适，又迸发出生机与活力；下沉庭院采用全景窗设计，让自然光景无界入室，营造出“人在景中、景在室内”的沉浸式体验，让会所不仅是运动场所，更是兼具品质、松弛与社交的高端生活主场。

“作为越秀的老业主，我对越秀的产品品质一直很信任，而琶洲南TOD更是超出了我的预期。”业主王女士表示，“社区的低密设计让居住起来很舒适，不会有拥挤感；会所的设施很齐全，平时下班可以去健身、游泳，周末可以和朋友在会所小聚，既方便又有格调；而且国企开发，品质有保障，住起来很放心。”

项目的车位配置也充分考虑了高净值人群的需求，共规划2801个车位，车位比约1:1.57，远超广州高端住宅的平均车位比（1:1.2），有效解决了业主停车难的问题，保障了居住的便捷性与舒适度。同时，项目采用智能化社区管理系统，配备24小时安保巡逻、智能监控、人脸识别门禁等设施，为业主的居住安全提供全方位保障。

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三、交通配套：三地铁环绕，多维路网通达全城

对于高端人居而言，交通的便捷性至关重要，琶洲南TOD作为TOD模式的标杆项目，拥有得天独厚的交通优势，三地铁环绕、多维路网交织，实现了“快速通达全城、无缝衔接世界”的交通体验，为业主的出行提供了极大的便利。

项目周边地铁资源丰富，形成了“三地铁+多线路”的轨道交通网络，其中地铁8号线、18号线磨碟沙站距离项目约700米，步行仅需8-10分钟；地铁12号线赤沙站位于地块中部、二三期之间，属于项目自带地铁口，步行3-5分钟即可到达，未来开通后，业主出行将更加便捷；此外，项目距离地铁11号线石榴岗站约1.2公里，步行15分钟左右即可到达。

这三条地铁线路覆盖了广州各大核心区域，实现了快速通勤：通过地铁8号线，可直达海珠广场、陈家祠、白云湖等区域，串联起老城区的繁华与休闲；通过地铁18号线（时速160公里/小时的快线），可快速直达南沙区，同时衔接广州南站、白云机场，实现10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场，让业主的商务出行、旅游出行更加高效便捷；地铁12号线开通后，将串联起白云、越秀、海珠、番禺等区域，进一步完善项目的轨道交通网络，提升出行效率。

除了轨道交通，项目的路网配套也十分完善。驾车出行方面，项目距离华南快速干线入口约2公里，通过华南快速干线，可快速通达广州各大核心区域，抵达珠江新城、金融城、天河 CBD 等区域仅需15-20分钟；同时，项目周边还有广州大道南、新港东路等城市主干道，形成了“两横三纵”的路网格局，无论是日常通勤还是周末出游，都十分便捷。

为了进一步提升业主的出行体验，项目还规划了立体交通体系，实现了地铁、公交、驾车、步行的无缝衔接，社区内部设置了专属人行通道与车行通道，实行人车分流，保障了业主的出行安全与舒适度。此外，项目周边还有多个公交站点，开通了多条公交线路，覆盖海珠、天河、番禺等区域，为业主提供了更多的出行选择。

“我经常需要出差，选择琶洲南TOD就是看中了这里的交通优势。”业主张先生表示，“从小区出发，25分钟就能到白云机场，10分钟到广州南站，不用提前很久出门，节省了很多时间；平时上班，步行10分钟到地铁口，坐8号线直达公司，避免了堵车的烦恼，出行非常便捷。”

根据2026年广州交通发展规划，琶洲区域将进一步完善轨道交通与路网配套，地铁12号线预计2026年底正式开通运营，届时琶洲南TOD的交通优势将进一步凸显，业主的出行体验也将得到进一步提升。此外，琶洲还将规划建设多条过江通道，进一步加强与珠江新城、金融城的联系，实现珠金琶金三角的无缝衔接，为项目的价值提升注入新的动力。

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四、教育配套：省实九年一贯制名校加持，目送式教育护航成长

对于高净值人群而言，教育资源是置业的重要考量因素，而琶洲南TOD的教育配套，堪称“顶配”，项目自带幼儿园与九年一贯制名校，周边教育资源丰富，实现了“目送式教育”，为业主子女的成长提供了全方位的教育保障。

项目自身配套一所12班的幼儿园，一所36班的九年一贯制学校，其中，36班九年一贯制学校是项目的核心教育配套。2024年9月29日，广州地铁与越秀集团联合宣布，该学校与广东实验中学、海珠区教育局正式签订合作办学意向，将打造为广州乃至全国数智教育创新点和示范性标杆学校，该校已于2025年9月招收起始年级，标志着项目的教育配套正式落地兑现，也为业主子女提供了优质的教育资源。

广东实验中学（简称“省实”）是直属广东省教育厅领导的省级重点中学，也是广东省首批国家级示范性高中，2024年迎来建校100周年，拥有深厚的教育底蕴与卓越的教学实力。作为广州唯二的省属重点中学，省实异常爱惜羽毛，集团成员校并不多，且实行“一校多区”模式，各校区共享先进的办学理念、独特的教育资源、优质的师资队伍与完善的教学教研方法，确保每一所成员校都能拥有高水平的教学质量，成绩与口碑双突出。

数据显示，近两年，省实高考600分率高达80%以上，远超广州市平均水平，入读省实高中，几乎相当于一只脚踏入985高校的大门。此次省实与琶洲南TOD合作办学，将充分发挥省实的教育优势，结合琶洲数字经济的产业特色，打造数智教育创新学校，为业主子女提供“小学+初中”九年一贯制优质教育，让孩子在家门口就能享受顶尖教育资源。

除了自带的学校，项目周边2公里范围内还分布有海珠中学、海珠小学、赤沙小学、广东省轻工职业技术学校(琶洲校区)、广东省海洋工程职业技术学校等多所学校，涵盖小学、初中、中职等多个教育阶段，形成了完善的教育体系，为业主子女提供了更多的教育选择。

“作为一名家长，最关心的就是孩子的教育问题，选择琶洲南TOD，就是为了给孩子一个更好的教育环境。”业主刘女士表示，“项目自带省实九年一贯制学校，步行就能送孩子上学，不用每天接送，节省了很多时间；而且省实的教学质量有口皆碑，相信孩子在这里能得到很好的教育，为未来的发展打下坚实的基础。”刘女士的话，道出了众多家长选择琶洲南TOD的心声，优质的教育资源，不仅能为孩子的成长护航，更能提升项目的价值，成为项目的核心竞争力之一。

为了保障教学质量，省实琶洲分校将配备优质的师资队伍，由省实总部直接选派骨干教师，同时面向全国招聘优秀教师，实行“师资共享、教研同步”的模式，确保教学质量与省实总部保持一致。此外，学校还将打造数智教育特色，结合琶洲的产业优势，开设人工智能、数字经济等特色课程，培养学生的创新能力与综合素养，打造具有时代特色的示范性学校。

根据2026年广州教育政策，省实琶洲分校将纳入海珠区优质教育资源统筹范围，享受与公办学校同等的政策支持，业主子女可优先入学，无需额外缴纳择校费，进一步保障了业主子女的教育权益。同时，项目周边还规划有多个教育配套设施，未来将进一步完善区域教育资源，为业主子女提供更加优质、便捷的教育服务。

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五、生活配套：生态、商业、医疗全方位覆盖，奢享高端人居生活

高端人居的核心，是“以人为本”，琶洲南TOD始终围绕业主的生活需求，打造全方位、高品质的生活配套，涵盖生态、商业、医疗等多个领域，让业主在繁华都市中，既能享受便捷的生活，又能拥有舒适的居住体验。

（一）生态配套：滨河公园加持，私享城市绿肺

琶洲南TOD依托POD开发理念，打造了丰富的生态配套，以国际滨河公园为核心，构建出“公园+社区+水系”的生态人居环境，为业主提供了休闲、健身、养生的绝佳场所。项目以琶洲南TOD、华樾为支点，沿黄埔涌沿岸打造国际滨河公园，公园规划面积约10万平方米，涵盖休闲步道、亲水平台、绿植景观、健身区域等多个功能板块，业主下楼即可漫步在公园中，享受江风拂面、绿树成荫的惬意时光。

社区内部打造了“一园两庭一屿”的多重景观布局，前庭门楼已实景呈现，流畅曲线勾勒檐顶，璀璨星空顶搭配奢石墙面和地面，名贵黑松迎于门前，彰显出大宅气派与归家仪式感；穿行在曲径通幽的归家路，途经谧境包围的林间会客厅，进入到约1.5个足球场大小的林樾之境，被约230米艺术游廊包围其中，一路豁然开朗，松弛感极致拉满。

社区园林选用了多种名贵绿植，包括香樟、朴树、黑松等，搭配四季花卉，实现“四季有景、四季有花”，同时设置了景观小品、休闲座椅、儿童游乐区等设施，满足业主的休闲、娱乐、亲子需求。此外，社区内部还规划有下沉式庭院、景观水池等，进一步丰富了园林景观层次，营造出“一步一景、步移景异”的沉浸式园林体验。

“每天早上，我都会去滨河公园跑步，呼吸新鲜空气，欣赏江景，感觉非常舒适；周末的时候，会带着孩子在社区园林里玩耍，或者在林间会客厅和邻居聊天，这种生活方式，是我一直向往的。”业主陈女士表示，“在繁华的CBD里，能拥有这样一处生态宜居的住所，真的很难得，也让我感受到了高端人居的魅力。”

除了项目自身的生态配套，周边还有海珠湿地公园、琶醍滨江公园等多个休闲场所，距离项目均在3公里范围内，业主周末可前往休闲、踏青，享受亲近自然的时光。海珠湿地公园是广州最大的湿地公园，总面积约1100公顷，拥有丰富的生态资源，是业主休闲养生的绝佳选择；琶醍滨江公园则以江景为核心，打造了休闲、娱乐、餐饮等多元业态，业主可在此享受江景美食，度过惬意的周末时光。

（二）商业配套：百万方商业集群，奢享便捷繁华生活

琶洲南TOD打造了百万方商业集群，涵盖高端商业、特色商业、社区商业等多种业态，满足业主的购物、消费、娱乐、社交等全方位需求，让业主足不出社区，就能享受便捷、繁华的生活。

项目南地块规划了约30万㎡建面的商办建设量，其中包含250米商业地标，该地标将涵盖高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等业态，预计与住宅同步交付，届时将引入国际知名品牌、高端餐饮、娱乐休闲等商家，打造琶洲南核心商业中心，为业主提供高端、便捷的购物体验。此外，项目还规划了3个高端会所、商业组团等配套，进一步丰富商业业态，提升商业品质。

虽然目前项目周边的商业配套相对单一，但各类商业规划非常丰富，且由越秀地产负责建设和运营，越秀地产在商业运营领域拥有丰富的经验，打造了多个成功的商业项目，能够确保商业配套的顺利落地与高效运营。预计在业主收楼时，小区周边的商业配套将全面完善，满足业主的日常生活需求。

除了项目自身的商业配套，项目距离珠江新城、广州塔、琶醍等核心商业区域均不远，驾车15-20分钟即可到达，业主可前往享受更加丰富的商业、娱乐资源。珠江新城作为广州的核心CBD，拥有天河城、正佳广场、太古汇等多个高端购物中心，涵盖国际知名品牌、高端餐饮、娱乐休闲等多种业态，满足业主的高端购物需求；广州塔周边则聚集了众多特色餐饮、休闲娱乐场所，是业主周末休闲、约会的绝佳选择；琶醍则以江景为特色，打造了众多网红餐厅、酒吧，成为年轻人休闲娱乐的热门打卡地。

社区内部还规划了社区商业，涵盖便利店、生鲜超市、药店、美容美发等业态，满足业主的日常生活需求，业主足不出社区，就能购买到日常生活所需，享受便捷的生活服务。此外，项目还打造了“弧光·琶洲城市会馆”，不仅是业主的运动社交场所，还将引入高端餐饮、茶歇等服务，为业主提供高端的社交与休闲体验。

“我平时喜欢购物和美食，选择琶洲南TOD，就是看中了这里的商业配套。”业主杨女士表示，“项目自身规划的商业地标非常吸引人，未来足不出社区就能享受高端购物体验；而且距离珠江新城也不远，周末可以和朋友一起去逛街、吃美食，非常便捷。”

（三）医疗配套：三甲医院环绕，守护家人健康

健康是幸福生活的基础，琶洲南TOD周边医疗资源丰富，3公里范围内有3家三甲医院，为业主的健康提供全方位的保障，让业主在家门口就能享受优质的医疗服务。

距离项目最近的是解放军陆军第七十四集团军医院，直线距离仅1公里多一点，步行20分钟左右即可到达，驾车5分钟即可抵达。该医院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性三甲医院，拥有先进的医疗设备、优质的医疗师资和完善的医疗服务体系，能够为业主提供全方位的医疗服务，涵盖常见疾病诊疗、重症救治、健康体检等多个领域。

此外，项目周边还有南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院等三甲医院，直线距离均在3公里范围内，驾车10-15分钟即可到达。南方医科大学中西医结合医院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级甲等中西医结合医院，擅长中西医结合治疗各种疾病，为业主提供多样化的医疗选择；广东省第二人民医院则是一所集医疗、教学、科研、预防、保健、康复于一体的大型综合性三甲医院，拥有多个重点学科，医疗实力雄厚，能够为业主的健康提供有力保障。

除了三甲医院，项目周边还有多个社区卫生服务中心、诊所、药店等，分布在项目周边1公里范围内，为业主提供日常就医、购药等便捷服务，满足业主的日常健康需求。此外，项目还规划了社区健康服务中心，配备专业的医护人员，为业主提供健康体检、健康咨询、慢病管理等服务，进一步完善医疗配套，守护业主家人的健康。

“家里有老人和孩子，医疗配套是我最看重的因素之一。”业主王先生表示，“琶洲南TOD周边有多家三甲医院，距离都很近，平时老人孩子有个头疼脑热，就医非常方便；而且社区还规划了健康服务中心，能够提供日常健康服务，让我非常放心。”

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六、产品解析：纯改善定位，高使用率户型，铸就顶豪人居典范

作为琶洲顶豪标杆，琶洲南TOD始终坚持纯改善定位，产品稀缺且客群纯粹，二期产品在一期的基础上全面升级，以低密、高使用率、高品质的特点，赢得了高净值人群的广泛认可。项目户型面积涵盖142~325㎡，目前主推二期产品，同时一期剩余少量房源，满足不同高净值人群的居住需求。

（一）整体产品定位与销售情况

项目整体定位为纯改善高端住宅，客群主要为琶洲CBD的企业高管、科创人才、高净值企业家等，客群纯度高，产品稀缺性强，这也使得项目在市场上拥有较强的竞争力，能够在一定程度上拥有“自主定价权”，成为广州少有的优质资产。这种纯改善定位，与珠江新城的侨鑫汇悦台有着异曲同工之妙，侨鑫汇悦台之所以能稳坐广州房价头把交椅，离不开其纯改善定位与稀缺产品的加持，而琶洲南TOD也凭借这一优势，成为广州顶豪市场的标杆之作。

从销售情况来看，项目自面市以来，去化速度一直位居广州顶豪市场前列，2023年更是以173亿成交问鼎全国豪宅，彰显了市场对项目的高度认可。2026年购房新政落地以来，项目的去化速度进一步加快，目前一期7栋141㎡户型剩余2套（2F、4F），二期产品正在火热推售中，深受高净值人群的青睐。

二期产品相比一期，在密度、产品品质等方面均有明显升级：二期容积率仅2.0，是海珠区为数不多的低密高端社区，仅规划8栋住宅，内部预留了大面积的园林空间，形成复合景观，舒适度和私密度都更高；产品上，二期整体以13-24层的小高层为主，使用率达到100%-110%，远超广州高端住宅的平均使用率（85%-90%），极大提升了空间利用率，让业主能够享受更宽敞的居住空间。

根据2026年广州顶豪市场数据，千万级豪宅成交持续升温，2025年3000万+豪宅成交同比暴涨55%，5000万+顶豪首次突破百套，核心区顶豪去化周期仅8个月，供不应求。琶洲作为广州顶豪成交的核心区域，占据了广州顶豪成交的半壁江山，而琶洲南TOD作为琶洲顶豪标杆，其产品价值与市场竞争力进一步凸显，成为高净值人群资产配置的首选。

（二）在售楼栋详情

目前项目主推二期产品，同时一期剩余少量房源，具体在售楼栋及详情如下：

1. 一期剩余房源：一期7栋，户型为141㎡，剩余2套，分别位于2F和4F，该户型为三房两厅两卫设计，南北对流，采光通风良好，适合三口之家居住，目前剩余房源有限，先到先得。

2. 二期主推楼栋：

（1）6栋：该楼栋是琶洲南TOD少有的“资源型楼王”，自成一派高纯度圈层，采用两梯两户纯板楼设计，全部为建面约220㎡大平层，总共只有76套，没有200㎡以下入门级豪宅，没有2000万以下的房源，圈层属性高度提纯，是项目全盘24栋住宅中最为纯粹的楼栋之一。该楼栋视野开阔，能够俯瞰社区园林与琶洲景观，居住舒适度极高，深受高净值人群的青睐。

（2）22栋-23栋：总高22层，户型面积为225-279㎡，采用板式结构设计，采光通风良好，户型方正，空间宽敞，适合多代同堂或大型家庭居住，能够满足业主的高端居住需求。

（3）17栋：总层高24层，户型面积为196㎡，三房两厅三卫设计，南北对流，LDKB一体化设计，空间利用率高，兼具实用性与仪式感，适合高端改善家庭居住。

（4）19栋：总层高15层，采用板式结构设计，户型面积为232㎡，该楼栋总层高较低，楼间距宽敞，采光通风效果极佳，预计2026年12月收楼，目前正在火热推售中。

（5）24栋：总层高23层，仅规划两款户型，分别为西南向的约176㎡、东南向的约215㎡，两款户型均采用人性化设计，空间场景丰富，能够满足不同改善家庭的居住需求，是二期产品中的热门户型。

（三）主力户型详细解析

项目户型设计注重实用性、舒适性与仪式感，采用南北对流、LDKB一体化、双主套、独立电梯厅等设计，满足高净值人群的高端居住需求，以下为二期主力户型的详细解析：

1. 约220㎡大平层（6栋专属户型）

该户型为两梯两户纯板楼设计，户户四开间朝南，户户南北对流大方厅，户户两梯两户专属归家，户户双主套双阳台，是项目的核心标杆户型，总共仅76套，稀缺性极强。

户型亮点：

（1）专属归家仪式感：两梯两户设计，配备独立电梯厅，电梯厅面积宽敞，堪比一个小型房间，既保障了业主的私密性，又彰显了高端人居的仪式感，业主出电梯即可直达家门，避免了与其他业主的拥挤与等待。

（2）采光通风极佳：四开间朝南设计，南向面宽达到14.2米，能够最大限度地引入阳光，让室内每个空间都能拥有充足的采光；南北对流大方厅设计，空气流通顺畅，有效改善室内空气质量，提升居住舒适度。

（3）空间布局合理：LDKB一体化大方厅设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，空间宽敞明亮，既提升了空间利用率，又增强了家庭互动性，适合家人聚会、朋友社交；双主套设计，主卧与次卧均配备独立卫生间、衣帽间，保障了家庭成员的私密性，适合多代同堂居住。

（4）景观视野优越：南北双阳台设计，南向阳台连接客厅，视野开阔，能够俯瞰社区园林景观；北向阳台连接餐厅，能够欣赏琶洲城市景观与黄埔涌江景，让业主在室内就能享受绝佳的景观体验。

2. 约232㎡户型（19栋主力户型）

该户型总层高15层，板式结构设计，楼间距宽敞，采光通风效果极佳，拥有私家电梯厅、双主套、独立佣人房、南北对流、LDKB大方厅、主卧L型270°飘窗等亮点，极大提升了整体的空间体验，预计2026年12月收楼。

户型亮点：

（1）私家电梯厅：配备专属私家电梯厅，面积宽敞，可作为玄关使用，摆放鞋柜、装饰摆件等，既保障了私密性，又提升了归家仪式感。

（2）双主套+独立佣人房：双主套设计，主卧与次卧均配备独立卫生间、衣帽间，主卧采用L型270°飘窗设计，视野开阔，能够欣赏社区园林与城市景观；独立佣人房设计，配备独立卫生间，保障了业主的生活私密性，同时也为佣人提供了舒适的居住空间。

（3）LDKB一体化设计：大方厅采用LDKB一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，空间宽敞，动线流畅，既方便家人互动，又提升了空间利用率；南北对流设计，空气流通顺畅，让室内始终保持清新。

（4）低密舒适：19栋总层高仅15层，板式结构设计，楼间距达到50米以上，远超广州高端住宅的平均楼间距（30-40米），采光通风效果极佳，居住舒适度极高，避免了高层住宅的拥挤与压抑。

3. 约176㎡户型（24栋主力户型）

该户型为西南向设计，是二期产品中的热门户型，采用独立专享电梯厅、转角式玄关、LDKB一体化大方厅、南北双阳台、多套房化等设计，兼具实用性与仪式感，适合高端改善家庭居住。

户型亮点：

（1）独立专享电梯厅：外部搭载独立专享电梯厅，面积宽敞，堪比一个房间大小，既保障了功能性，也兼具仪式感，业主出电梯即可直达玄关，避免了与其他业主的干扰。

（2）隐私性极佳：入户玄关采用转角式设计，不存在一眼看到底的情况，更好地保障了业主的隐私；卧室系统按照豪宅标准进行主次卧分区，家庭成员间互不打扰，进一步提升了隐私性。

（3）空间利用率高：集中式打造公区，将高频使用的公区放置在户型中间，其他功能区环绕布局，塑造出流畅的洄游动线，同时不存在浪费空间；LDKB一体化大方厅，面积宽敞，气场十足，兼具社交属性与实用性，给每位家人足够的自由度。

（4）全生命周期设计：南北双阳台设计，居家休闲两不误，晾晒观景不相扰；沿用多套房化打造思路，最多可形成3个有效的套房空间，不管是多代同堂还是多孩家庭居住都非常合适；靠景观阳台一侧的多功能空间，可作为书房、收藏室使用，也可改造为主卧的拓展部分，根据家庭周期需求进行变幻，实现空间的灵活利用。

4. 约215㎡户型（24栋主力户型）

该户型为东南向设计，采用巨型LDKB空间、南北双阳台、全飘窗、南向双套房等设计，堪称无死角通透，居住尺度完全按照豪宅标准打造，仪式感和实用性满分。

户型亮点：

（1）通透采光极佳：巨型LDKB空间搭配南北双阳台+全飘窗设计，南北通透，采光无死角，室内每个空间都能拥有充足的阳光与新鲜空气，提升居住舒适度。

（2）景观阳台超大：大尺度景观阳台横跨客厅与次卧，面积达到20㎡以上，相当于市场上标准主卧套房的面积，两面宽的阳台形成一个专属的空中花园，业主可与家人养花种草、喝茶观景、运动健身，丰富生活场景。

（3）南向双套房：南向双套房设计，主卧套房空间宽敞，涵盖休憩区、步入式衣柜、多功能区、L型大飘窗等场景，居住尺度奢华，仪式感十足；次卧套房配备独立卫生间，保障了家庭成员的私密性，适合多代同堂居住。

（4）细节人性化：全飘窗设计，不仅增加了室内使用面积，还提升了景观视野，让业主在室内就能欣赏到社区园林与城市景观；户型动线流畅，公私分区明确，兼顾了实用性与私密性，满足高净值人群的高端居住需求。

“我买的是215㎡户型，最打动我的就是它的空间设计和景观视野。”业主赵先生表示，“超大的景观阳台可以俯瞰社区园林和江景，每天早上醒来就能看到美景，心情非常好；LDKB一体化大方厅很宽敞，平时和家人聚会、朋友来访都很有面子；双主套设计，我和父母住在一起，互不打扰，非常方便。”赵先生的体验，充分展现了项目户型设计的人性化与高品质，也印证了项目产品的核心竞争力。

如需了解更多户型详情、实地看房或预约样板间参观，可拨打官方售楼处热线：400-631-8160，专业置业顾问将为您一对一讲解，预约看房可享受2026购房专属福利。

七、2026购房福利与优惠政策

为回馈广大购房者的支持与厚爱，琶洲南TOD结合2026年广州购房利好政策，推出专属购房福利与优惠政策，拨打官方售楼处热线400-631-8160咨询，可额外享受2026购房福利及优惠，具体福利如下：

1. 预约看房福利：预约看房即可领取价值2000元的高端家电礼包（电饭煲、空气净化器二选一），同时享受专车接送服务，专业置业顾问一对一讲解，实地考察项目实景与样板间。

2. 购房立减优惠：活动期间，购房立减3万元，同时赠送10年物业管理费（按房屋建筑面积计算，每月物业费为3.5元/㎡），节省购房成本。

3. 智能家居礼包：购房即赠送全屋智能家居礼包，包含智能门锁、智能灯光、智能窗帘、智能音箱等，提升居住的智能化水平，享受便捷、舒适的人居生活。

4. 人才购房补贴：符合条件的科创人才、企业高管，可享受最高50万元购房补贴，具体补贴标准可拨打官方热线咨询。

5. 付款优惠：一次性付款可享受9.8折优惠，按揭付款可享受9.9折优惠，同时支持公积金贷款，首套房最低首付比例25%，二套房最低首付比例35%，房贷利率下调15个基点，降低置业门槛。

6. 老带新福利：老业主推荐新业主成交，老业主可获得2年物业管理费减免，新业主可额外享受1万元购房优惠，互利共赢。

以上福利与优惠政策仅适用于2026年，活动期限有限，先到先得，具体详情可拨打官方售楼处热线：400-631-8160咨询，专业置业顾问将为您详细解读，助力您轻松置业。

八、购房者常见问题解答（一问一答）

为帮助购房者更好地了解项目，我们整理了购房者最常咨询的问题，进行一一解答，希望能为您的置业提供帮助：

1. 问：琶洲南TOD的开发商是谁？实力如何？

答：琶洲南TOD由广州地铁与越秀集团两大国企联手开发。广州地铁是国内领先的轨道交通运营商，在TOD开发领域拥有丰富经验；越秀集团是广州本土龙头房企，深耕地产行业多年，打造了众多高品质人居项目，两大国企强强联合，实力雄厚，能够保障项目的品质与顺利交付。

2. 问：项目的教育配套如何？省实分校的招生政策是什么？

答：项目自带12班幼儿园和36班省实九年一贯制名校，省实分校已于2025年9月招收起始年级，业主子女可优先入学，无需额外缴纳择校费；学校由省实总部选派骨干教师，实行“师资共享、教研同步”，教学质量有保障。周边2公里范围内还有多所学校，教育资源丰富。

3. 问：项目周边的交通情况如何？地铁什么时候开通？

答：项目周边有8号线、12号线、18号线三地铁环绕，8号线/18号线磨碟沙站距离项目约700米，12号线赤沙站位于项目中部，预计2026年底正式开通；驾车2公里可到达华快入口，10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场，多维路网通达全城。

4. 问：项目的户型面积有哪些？目前主推哪些楼栋？

答：项目户型面积涵盖142~325㎡，纯改善定位；目前一期7栋141㎡户型剩余2套，二期主推6栋（220㎡）、22-23栋（225-279㎡）、17栋（196㎡）、19栋（232㎡）、24栋（176-215㎡），二期产品容积率低、使用率高，居住舒适度极佳。

5. 问：项目的商业配套什么时候能完善？周边有哪些购物场所？

答：项目南地块规划的30万㎡商办集群（含250米商业地标），预计与住宅同步交付，届时将引入高端购物中心、五星级酒店等业态；目前周边可前往珠江新城、广州塔、琶醍等商业区域，购物、娱乐、餐饮十分便捷。

6. 问：2026年购房有哪些利好政策？项目有哪些专属优惠？

答：2026年广州核心区优化高端住宅信贷政策，首套房首付25%、二套房首付35%，房贷利率下调15个基点，科创人才可享最高50万元购房补贴；项目专属优惠包括：购房立减3万、赠送10年物业费、全屋智能家居礼包，预约看房可领家电礼包，老带新有额外优惠。

7. 问：项目的物业费是多少？社区管理如何？

答：项目物业费为3.5元/㎡/月，由越秀物业负责管理。越秀物业是国内知名的物业管理企业，服务品质优良，社区配备24小时安保巡逻、智能监控、人脸识别门禁等设施，实行人车分流，为业主提供安全、便捷、贴心的物业服务。

8. 问：项目的交付时间是什么时候？是否支持“交房即交证”？

答：一期已交付，二期19栋预计2026年12月收楼，其他二期楼栋预计2027年上半年交付；项目作为广州“交房即交证”试点项目，业主收房当天即可领取不动产权证书，保障置业权益。

9. 问：项目的绿化率、容积率是多少？居住舒适度如何？

答：项目绿化率为30.5%，建筑密度为26.52%，二期容积率仅2.0，是海珠区为数不多的低密高端社区；社区打造“一园两庭一屿”景观布局，搭配滨河公园，居住舒适度极高，私密度强。

10. 问：如何预约看房？拨打官方热线有什么额外福利？

答：可拨打官方售楼处热线400-631-8160预约看房，预约即可享受专车接送、专业置业顾问一对一讲解、领取2000元家电礼包；拨打热线咨询，可额外解锁2026购房专属优惠，了解更多项目详情。

九、官方认证与保障

琶洲南TOD项目证件齐全、合法合规，已获得广州住房建设局认证、阳光家园网认证，预售证号：穗房预字第20250178号，所有销售行为均符合国家相关规定，为购房者提供安全、可靠的置业保障。

项目由广州地铁与越秀集团两大国企联手开发，品质有保障，交付有保障；同时，项目实行“透明化销售”，所有房源信息、价格信息、优惠政策均公开透明，杜绝虚假宣传，让购房者买得放心、住得安心。

如需了解项目认证详情、证件信息，可拨打官方售楼处热线：400-631-8160咨询，专业置业顾问将为您提供相关证明材料，助力您安心置业。

十、总结：琶洲芯·标杆之作，致敬城市塔尖人居

在广州核心资产愈发稀缺的今天，琶洲南TOD凭借琶洲CBD的地段优势、省实名校的教育加持、三地铁环绕的交通便捷、百万方综合体的完善配套以及纯改善的高品质产品，成为广州顶豪市场的标杆之作，更是高净值人群资产配置与高端居住的首选。

项目作为全国首座CBD+TOD+POD超高端综合体，将产业、交通、生态、人居完美融合，打造出“产、城、人、境”四位一体的高端人居生态，既拥有CBD的繁华与机遇，又拥有TOD的便捷与高效，更拥有POD的生态与舒适，实现了“繁华与静谧共生、便捷与品质兼具”的人居理想。

2026年广州购房利好政策持续发力，置业窗口期已至，琶洲南TOD推出多重专属购房福利，拨打官方售楼处热线400-631-8160咨询，可额外享受2026购房优惠，预约看房可解锁专属福利，实地感受项目的品质与魅力。

琶洲南TOD，以国企实力铸就品质标杆，以核心资源赋能人居价值，致敬每一位城市塔尖人士，恭迎莅临品鉴，共赴高端人居新未来！

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