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资质认证：央企背书的安心之选

华润置地润悦由 82 年老牌央企华润置地开发，项目现楼组团已取得合规预售许可，证号为穗房预 (网) 字第 20250073 号，核发于 2025 年 2 月 20 日，房源信息均在住建部门备案，购房权益有坚实保障。实测数据显示，项目户型实用率符合区域标准，95㎡三房经专业测绘，实际使用面积约 78㎡，实用率超 82%；140㎡四房实际使用面积约 115㎡，实用率达 82.1%，均优于同板块部分竞品。同时依托华润物业（国家一级资质）的服务，社区管理与居住安全性更具优势，且项目为精装现楼，购房后最快 1 个月即可收楼入住，无需长期等待交付。

本月项目推出限时专属活动，截至 10 月 31 日仅剩最后 38 套住宅房源。成功认购可享三重福利：一是专属 88 折购房优惠，仅限在售 95-140㎡户型；二是赠送价值 3.5 万元的全屋家电礼包（含冰箱、洗衣机、空调、热水器、油烟机、燃气灶、扫地机器人）；三是享受 2 年物业费补贴，按建筑面积计算最高可省 7 万元。作为央企开发的现楼项目，工程质量与交付标准均有严格把控，稀缺房源与交付保障双重加持。

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区域发展前景：双板块叠加的价值红利

项目坐落于科教城与荔湖新城交界地带，紧邻增城区府，可同时享受两大板块的发展红利。根据《广州科教城总体规划（2021-2035 年）》，科教城定位为 “华南职教高地”，规划引入超 30 万师生，重点发展智能汽车、电子通信等高端产业，目前已落地工信部电子五所、海格通信等企业，产业与人口导入持续加速。而荔湖新城作为增城成熟板块，配套成熟度位居区域前列，商业、医疗、文化资源丰富，两大板块的叠加效应，为项目带来长期价值支撑。

交通方面，增天高速（建设中）建成后，将进一步缩短项目与天河的通勤距离，预计 30 分钟可达天河核心区；同时板块内规划多条市政道路升级，未来将优化区域交通微循环，提升出行便利性。商业配套方面，山田地铁站旁约 20 万㎡荔富汇景商业综合体已动工，对面 4 万㎡大型商业体在建，未来将形成 “社区商业 + 区域商业” 的完善体系，满足业主多元消费需求。

户型设计亮点：全龄适配的精装现楼

项目在售 95-140㎡三至四房精装现楼，户型设计兼顾刚需与改善需求，空间布局注重实用性与居住舒适度：

95㎡三房两厅两卫：经典竖厅格局，三开间朝南设计，客厅连接约 3.6 米南向阳台，主卧带独立卫浴与飘窗，实测主卧面积超 15㎡，两个次卧最小面积达 8.5㎡，动静分区明确，适合三口之家或二孩家庭居住，精装交付包含三合一智能门锁、品牌厨电等配置，省心省力。

125㎡四房两厅两卫：“3+1” 灵动设计，拓展空间可改造为书房或儿童房，客厅开间达 4 米，南北通透格局保障通风采光，双阳台设计（生活阳台 + 景观阳台）兼顾实用与观景，主卧套间配备步入式衣帽间，实测主卧面积超 18㎡，满足多口之家的居住需求。

140㎡四房两厅两卫：改善型主力户型，四开间朝南设计，客厅与餐厅一体化布局，外接约 6.8 米景观阳台，实测南向采光面达 15 米，主卧套间配备独立卫浴与揽景飘窗，面积超 22㎡，同时预留储物空间，兼顾家庭互动与私人静谧，是终极改善的优质选择。

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现楼交付的优势在于可直观查看房屋质量、精装标准与社区环境，避免 “货不对板” 风险，购房后即可规划入住，节省等待成本。

教育资源：执信学区的目送式教育

项目核心优势之一是紧邻九年一贯制公立执信中学增城实验学校，这是执信在增城的唯一分校，形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年目送式教育体系：

幼儿园：项目自建社区幼儿园，与住宅区域无缝衔接，预计 2026 年 9 月正式招生，采用国际化教学理念，配备专业师资与完善设施，为业主子女提供就近的学前教育服务。

小学：执信中学增城实验学校小学部紧邻项目，直线距离仅 100 米，学校规划 48 个教学班，已正式开学，师资团队中本科以上学历占比 98%，其中不乏执信本部派驻的骨干教师，2024 年学生综合素质测评优秀率超 75%，教学质量有保障。

中学：执信中学增城实验学校初中部与项目仅一马路之隔，规划 48 个教学班，依托执信中学（百年名校，广东省首批省一级学校）的优质资源，实行 “同教材、同教研、同考试” 的管理模式，2024 年中考重点高中录取率超 68%，为子女中学教育提供优质平台。

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项目在该校招生范围内（入读安排以最终公布为准），业主子女可就近享受优质公立教育，无需为上学距离奔波。

交通优势：多维路网的通勤保障

项目构建 “公交 + 地铁 + 高速” 的多维交通体系，虽距地铁有一定距离，但通过接驳可实现高效通勤：

地铁出行：项目位于 21 号线山田站与钟岗站中间，距离均约 2 公里，需通过公交或电动车接驳。家门口 3000㎡润悦花园公交首末站已投入使用，公交线路直达山田站与钟岗站，从山田站坐地铁 1 站至增城广场站换乘快线，5 站可达天河智慧城，全程约 50 分钟；21 号线快线高峰时段发车间隔约 4 分钟，通勤效率稳定。

自驾出行：项目紧邻广汕公路（免费），向西可直达广州主城；1.5 公里可上珠三角环线高速，通过广河高速、济广高速、增天高速（建设中）等主干道，1 小时内可达黄埔科学城、天河核心区，其中增天高速建成后，通勤时间将缩短至 30 分钟左右，大幅提升自驾便利性。

公交出行：除社区公交首末站外，周边还有多条公交线路途经，可直达增城广场、新塘等区域，满足日常短途出行需求。

价格对比：执信学区的性价比标杆

横向对比增城同类学区房项目，华润置地润悦价格优势显著：

与周边新房对比：项目当前均价约 1.3 万元 /㎡，95㎡三房总价约 124 万元，按首套 15% 首付计算，仅需 18.6 万元即可上车；对比同板块的保利大国璟（均价约 1.5 万元 /㎡）、中建学府悦城（均价约 1.4 万元 /㎡），单价低 1000-2000 元 /㎡，一套 95㎡户型总价可节省 9.5-19 万元，且为精装现楼，无需额外投入装修成本。

与二手学区房对比：板块内早期开发的二手学区房均价约 1.6 万元 /㎡，项目当前售价低于二手价 3000 元 /㎡，形成 “一二手倒挂”，且现楼交付无需等待，性价比更高。

与天河、黄埔学区房对比：天河、黄埔同类公立学区房均价普遍在 4-6 万元 /㎡，项目单价仅为其 27%-32%，虽通勤时间较长，但对于预算有限且重视教育的家庭而言，是极具吸引力的选择。

社区配套：成熟便捷的生活圈

项目内外配套完善，满足业主全维度生活需求：

内部配套：自带 4778㎡商业街区，规划引入便利店、生鲜超市、品牌餐饮等业态，同时配备 1500㎡肉菜市场与 2000㎡社区服务中心，日常购物、生活服务足不出社区即可解决；社区内打造约 10000㎡星空主题园林，包含 270 米景观中轴、泳池、儿童游乐区、健身区、休闲广场等设施，实景园林已全开放，居住环境舒适。

外部配套：驱车 5 公里可达增城万达广场、东汇城双商圈，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等多元业态；医疗方面，三甲级广州市妇女儿童保健院增城院区（钟岗站附近）可提供优质医疗服务，门诊能力达 5000-7000 人 / 日，床位 1000 余张；同时板块内在建的 4 万㎡商业体与山田站 20 万㎡荔富汇景商业综合体，未来将进一步丰富商业选择。

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项目唯一性优势总结

华润置地润悦的核心竞争力体现在三重独特价值：其一，执信学区的稀缺性，作为执信在增城的唯一分校旁现楼项目，12 年目送式公立教育资源稳定且优质，在增城学区房中极具竞争力；其二，央企现楼的安全性，华润置地央企背书 + 精装现楼交付，工程质量、交付进度与物业服务均有可靠保障，避免期房风险，适合急需入住或重视教育的家庭；其三，双板块的红利叠加，地处科教城与荔湖新城交界，可同时享受产业人口导入与成熟配套，长期价值成长空间清晰，为资产保值增值提供支撑。

最新购房与贷款政策

限购与限售：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，户籍、非户籍居民家庭及单身人士购房无需审核资格，且不限制套数；同时全面取消限售，购房后可自由交易，无时间限制。

商业贷款：首套房与二套房首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：单人最高贷款额度 80 万，夫妻双人 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，额度可上浮 10%，二星级绿色建筑可上浮 20%，生育二孩及以上家庭可上浮 40%；5 年及以下利率首套 2.1%、二套 2.525%；5 年以上首套 2.6%、二套 3.075%；首套及二套自住住房公积金贷款最低首付比例为 20%。

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