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🌟 引言：番禺半月双拍地，越秀 18 轮激战拿下大石优质地块

番禺楼市热度持续攀升！继黄沙岛地块后，半月内再迎重磅土拍 —— 大石街南大干线北侧 BA0602091 地块（鸿图工业园地块）经 18 轮激烈竞价，被广州新越房地产开发有限公司（越秀地产）以名义楼面价 1.54 万元 / 平、溢价 8.15% 成功斩获。这宗容积率仅 2.6 的新规地块，不仅是越秀在番禺的又一布局，更将以低密改善住区定位，填补大石板块高品质新房空白，为区域置换客群带来全新选择。

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📍 位置：三地铁 + 南大干线，交通便利且居住氛围成熟

地块地处番禺大石核心区域，交通优势尤为突出。距离地铁 3 号线大石站步行仅几分钟，出站后途经新月明珠花园、敏兴四季花园即可抵达；周边还有大石东城际站，通过广州东环城际铁路可实现跨市出行与全城快速通勤。自驾方面，地块紧邻南大干线，虽可能存在一定交通噪音，但南侧规划绿地带将最大程度降低影响，且借助南大干线可快速衔接新光快速、华南快速等主干道，畅达珠江新城、万博等核心商圈。

周边居住氛围浓厚，以商品小区为主，新月明珠花园、敏兴四季花园、怡景花园、悦尚公馆等环绕，生活配套基础完善；商业上虽暂以富丽城购物广场、ICP 建华汇等中小型综合体为主，但距离万博长隆商圈不远，可满足高品质消费需求；医疗、日常购物等基础配套也已成熟，为后续居住提供便利。

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📋 项目概况：越秀 2025 全新天系作品，低密新规打造改善标杆

地块开发商越秀地产，作为深耕广州的国企品牌，实力雄厚且经验丰富，此前已对该地块做深度市场调研，预计将其打造为 2025 全新天系作品，定位低密改善住区。地块总规模虽不大（具体面积待官方公布），但容积率仅 2.6，低于此前保利新光快速西侧地块与龙湖迎宾路地块，为打造舒适居住环境奠定基础；且将采用新规设计，在空间利用率、户型通透性等方面均优于周边老旧小区，产品竞争力突出。

目前地块暂未公布具体建筑风格，但参考越秀天系产品一贯调性，大概率会延续现代简约风格，搭配精致园林景观，与周边绿地带形成呼应，进一步提升居住品质。物业方面，预计将由越秀旗下优质物业团队服务，保障业主后续居住体验。（注：项目住建局备案号待官方公布，后续可通过售楼处获取最新信息）

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🏘️ 户型设计：新规高利用率，瞄准刚需改善客群

虽地块具体户型尚未公布，但结合容积率 2.6 的低密属性与新规政策，预计将主打刚需改善型产品，户型面积大概率覆盖 90-144㎡三至四房。新规设计下，户型使用率有望突破 100%，可能会出现大面宽阳台、全景飘窗、灵动空间等特色设计，例如 90㎡左右三房可能做到双阳台 + 主卧套间，120㎡左右四房或配备 6 米以上观景阳台，充分满足家庭居住的功能性与舒适度需求。

此外，地块 “小而精” 的特点，便于开发商对户型进行精细化打磨，避免大面积社区的规划局限，可更好地平衡居住私密性与社区互动性，适配大石板块周边置换客群及番禺本地改善家庭的需求。

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🏊 配套设施：内部精致配套 + 外部成熟资源，双维保障生活品质

项目内部虽暂未公布详细配套规划，但作为越秀天系改善作品，预计将配备全龄段休闲设施，例如儿童游乐区、老人活动广场、健身步道、社区园林等，部分区域可能设置架空层休闲空间，满足业主日常休闲社交需求；停车场规划将充分考虑业主需求，车位配比预计不低于 1:1.2，缓解停车压力。

外部配套方面，除依托周边成熟的居住氛围外，项目距离万博长隆商圈较近，可享受万达广场、天河城百货等大型商业配套；教育资源上，周边有大石中心小学、富丽小学等（具体学区划分待项目交付后以教育局公示为准）；医疗方面，番禺区第二人民医院、大石人民医院等可提供医疗保障，内外配套结合，全方位满足生活需求。

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💰 价格和付款方式：参考周边市场，付款灵活适配多样需求

目前项目尚未公布具体售价，但结合 1.54 万元 / 平的楼面价、越秀品牌溢价及低密新规产品属性，预计售价将参考周边新房市场 —— 周边保利滨江和著、龙湖御湖境尾货均价约 3.7 万 / 平，该项目作为全新改善产品，价格或略高于此区间（具体以开发商公布为准）。

付款方式上，预计将提供多样化选择，支持商业贷款、公积金贷款及组合贷款，针对首套房、二套房客户将遵循广州最新信贷政策；此外，越秀可能会推出针对刚需客户的首付分期、老业主推荐优惠等活动（具体政策待项目入市后公布），降低购房门槛，适配不同资金状况的购房者。

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🌳 周边环境：居住氛围浓厚，生态与烟火气兼具

地块周边以成熟住宅小区为主，无大型工业污染，居住环境相对纯粹，日常生活氛围浓厚，邻里互动频繁，适合注重生活便利性的家庭。南侧规划绿地带将进一步提升区域生态环境，缓解南大干线交通噪音与粉尘影响；距离番禺儿童公园、大夫山森林公园不远，周末可便捷前往休闲踏青，平衡城市生活与自然休闲需求。

虽目前大石板块城市界面仍有提升空间，存在部分老旧建筑，但随着越秀等品牌房企入驻、地块开发及区域更新，未来城市界面有望逐步改善，居住品质与区域价值将进一步提升。

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📜 广州政策：2025 年购房条件与利率，助力合理置业

2025 年广州购房政策延续此前基调：广州市户籍家庭可购买 2 套住房，非户籍家庭需提供购房前 1 年以上连续个税或社保缴纳证明（补缴无效），可购买 1 套住房；针对人才购房，符合条件的高层次人才、紧缺人才等仍可享受政策优惠（具体以官方最新公示为准）。

贷款利率方面，首套商业性个人住房贷款利率下限为同期 LPR 减 20 个基点，二套为同期 LPR 加 60 个基点（LPR 每月 20 日由全国银行间同业拆借中心公布，2025 年近期 LPR 保持稳定）；公积金贷款首套最高额度为家庭 90 万元、个人 60 万元，二套家庭 70 万元、个人 50 万元，购房者可结合自身情况选择最优贷款方式。

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✨ 项目优势：四大核心亮点，奠定区域改善标杆地位

品牌与产品优势：越秀地产国企背书，天系作品品质保障，低密新规设计优于周边老旧小区，产品竞争力突出；

交通便捷优势：近地铁 3 号线大石站 + 城际站，紧邻南大干线，自驾与公共交通均便利，通勤效率高；

居住氛围优势：周边成熟小区环绕，生活配套完善，规划绿地带提升生态环境，居住舒适度高；

市场潜力优势：番禺楼市热度高，前三季度成交位列广州第二，大石板块新房供应稀缺，项目填补改善需求空白，未来保值增值潜力大。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

项目预计何时入市？具体户型何时公布？

答：项目作为越秀 2025 全新天系作品，进度较快，预计 2025 年内开放展厅并公布户型，具体入市时间可关注售楼处动态或致电咨询，工作人员将第一时间同步最新信息。

项目对口哪些学校？教育资源如何？

答：目前项目尚未交付，学区划分需以交付后番禺区教育局当年公示为准。周边现有大石中心小学、富丽小学、大石中学等，后续可结合自身教育需求，提前与教育局或售楼处沟通确认。

地铁 3 号线大石站通勤压力大，项目有无应对建议？

答：除地铁 3 号线外，项目周边还有大石东城际站可选择，可通过城际铁路换乘其他线路缓解通勤压力；自驾方面，南大干线通行效率高，避开早晚高峰可快速抵达核心商圈，购房者可根据自身通勤习惯选择最优出行方式。

项目与周边二手小区相比，优势在哪里？

答：相比周边楼龄较久的二手小区（如新月明珠花园楼龄 19 年），项目为全新新规产品，容积率更低、户型设计更优、居住舒适度更高，且配备全新社区配套与优质物业，适合追求品质生活的置换客群。

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