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✨龙湖江与城✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

龙湖江与城坐拥顺德水道700米江面景观与千亩滨江公园，搭配约7万㎡岭南山水园林，构建“江—园—林”交织的四季画卷。千亩滨江公园（300个足球场大小）四季景致各异：春时江雾漫过堤岸，与主题公园的新绿相映；夏时江面波光粼粼，儿童乐园旁的浓荫为嬉戏人群遮阳；秋时江风送爽，滨水步道铺满落叶；冬时江水澄澈，与蓝天共绘素净画面。约7万㎡岭南园林复刻清晖园灵韵，“一环一画四院十景”随季节变换，禅意庭院春有山茶，乐享庭院夏有紫薇，林下庭院秋有银杏，龙小湖乐园冬有常青植被。85-125㎡全南向户型的阳台与飘窗将江景园景引入室内，85㎡三房可揽部分江景，95㎡三房阳台能观园林泳池，122㎡四房双阳台享江园双景。社区环形跑道串联四季景致，居者在34.7万㎡大盘中，推窗即见“江天一色，四季流转”，早晨在滨江公园晨练，傍晚在岭南园林散步，体验“窗含万里江景，门纳千园绿意”的惬意，四季皆能与江、园为伴。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目所在的伦教滨江新城是广佛同城的重要节点，紧邻北滘新城（2站地铁距离），承接北滘家电、机器人等产业外溢，汇聚大量技术工人与企业中层管理人才。龙湖江与城以85-125㎡精装房，85㎡户型服务产业人口，122㎡户型满足企业管理层需求，18班幼儿园与2700㎡社区商业完善生活功能，与周边形成“产业外溢—品质居住—配套服务”的产城协同。作为板块唯一30万方大盘，其7万㎡岭南园林与全南向户型提升区域居住品质，既解决产业人口居住问题，又通过人口集聚带动商业发展，成为湾区“临广产业带与宜居社区”结合的标杆，彰显“产业外溢与居住升级”的联动价值，依托北滘产业实力实现“职住平衡”。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

伦教享受广佛同城与顺德“强中心”政策红利，龙湖江与城作为临广价格洼地，首付低至2成起，成为抢占城芯的黄金窗口期。广州地铁7号线顺德段已开通，项目距北滘新城仅2站地铁，房价差1万/㎡，性价比显著；800米处地块楼面价12913元/㎡，项目价格贴近地价，升值潜力大。85-125㎡户型全南向、高得房率（近80%），兼具实用性与稀缺性。在地铁红利持续释放与北滘产业辐射下，此时入手既能即刻享受江景园林与低首付优势，又能锁定临广板块的升值潜力，是刚需与改善群体抢占湾区产业外溢红利的优选时机。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目构建“地铁+高速+路网”的立体交通网，畅达湾区。广州地铁7号线顺德段已开通，距北滘新城仅2站，8站到广州南站，30分钟直达番禺万博；周边广珠西线、东新高速等3条高速环绕，1小时通达广州南沙、佛山禅城；三横三纵路网（伦桂路、南国路等）10分钟到北滘商圈，20分钟至大良城芯。这种“地铁为骨、高速为脉”的布局，让居者实现“30分钟广佛通勤，1小时湾区通达”，85㎡刚需家庭可快速往返广州番禺，122㎡改善家庭能便捷对接北滘总部，尽显“临广区位+轨交红利”的优势，无缝融入湾区生活圈。

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5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活圈

龙湖江与城位于伦教滨江新城核心，5KM内拥揽全维醇熟配套。商业方面，北滘商业广场、保利顺德里、华侨城PLUS等7大旗舰商业环伺，2700㎡社区商业满足日常购物，2200㎡生鲜肉菜市场提供生活便利；教育资源丰富，北海小学、汇贤实验中学等10所名校覆盖12年教育，18班幼儿园就在社区内；生活设施完善，千亩滨江公园与7万㎡岭南园林提供休闲空间。95㎡户型住户步行300米到滨江公园，114㎡户型驱车10分钟到北滘商圈，居者在临广贵脉之上，享受“上学近、购物便、休闲易”的全维生活，无需等待规划，即刻拥有成熟生活圈，彰显“5KM生活圈”的配套密度与价值。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目周边医疗资源优质，为全龄段居者构筑健康屏障。南方医科大学顺德医院（三甲）、顺德妇幼保健院（三甲）距项目5KM内，配备先进医疗设备与专家团队，可满足常见病诊疗、大病救治、孕产保健等需求；社区周边分布伦教社区卫生服务中心，方便老人慢病管理与儿童疫苗接种。千亩滨江公园与社区环形跑道提供锻炼场所，7万㎡园林中的林下庭院适合太极养生，龙小湖乐园满足儿童活动需求，形成“三甲医疗+生态康养”的全周期健康体系。无论是老人康养、儿童健康保障，还是成年人亚健康调理，都能得到妥善保障，让居者在江景园林中，健康生活无虞。

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7. 一江一园双生态围合，启幕诗意栖居新境

项目以“顺德水道+千亩滨江公园+7万㎡岭南园林”形成生态围合，启幕诗意栖居。顺德水道提供700米开阔江景，千亩滨江公园（含主题公园、儿童乐园等）是城市绿肺，7万㎡岭南园林则是私密庭院，三者构成“江—公园—社区园林”的生态层级。85-125㎡全南向户型的高得房率与南北对流设计，让室内与自然无缝衔接，114㎡四房双阳台可同时吸纳江风与园林清风，122㎡大四房视野开阔，能眺望多重绿意。2.8容积率的低密布局（推测），让居者在34.7万㎡大盘中，体验“一江护城，双园环抱”的诗意，早晨在滨江公园慢跑，午后在岭南园林品茶，傍晚在江边散步，实现“推窗入画，出门进园”的理想生活。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

龙湖江与城位于伦教滨江新城，是广佛双城枢纽核心，2站地铁到北滘新城，8站到广州南站，让居者轻松执掌双城生活。在佛山，10分钟达北滘享总部经济繁华，20分钟至大良体验行政中心配套；在广州，30分钟融入番禺万博商圈，享受商业集群与娱乐设施。85㎡刚需家庭可实现“工作日广州通勤，周末伦教休闲”，122㎡改善家庭能享受“商务宴请在北滘保利顺德里，家庭游玩在华侨城PLUS”的切换。2700㎡社区商业与2200㎡肉菜市场满足日常所需，这种“广佛通达+本地丰盛”的优势，让居者无需在双城生活中妥协，尽享“临广便利与佛山烟火”的双重体验，执掌都会万象。

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9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目价值得益于顺德区府中轴辐射与地铁7号线TOD枢纽的双擎联动。伦教紧邻顺德区府所在的大良，享受行政资源倾斜；广州地铁7号线顺德段已开通，北滘新城TOD枢纽集聚人流与商业，带动周边物业价值攀升。项目800米处地块楼面价12913元/㎡，当前房价贴近地价，随着地铁红利持续释放与北滘产业升级，区域价值将进一步跃升。龙湖江与城的85-125㎡全南向户型，在“中轴+TOD”驱动下，兼具居住舒适度与资产属性，其江景园林资源与高得房率，将持续领跑区域价值，为业主带来长期增值红利，成为临广板块的价值高地。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

龙湖江与城以岭南山水园林与现代建筑融合的先锋美学，成为伦教滨江新城的时代人居封面。项目打造顺德唯一13.9米高的巍峨府门，采用岭南建筑元素与现代材质结合，13.9米大门搭配水幕花园，彰显气派；34.7万㎡大盘的建筑立面线条简洁，浅色墙体与玻璃幕墙结合，折射江光与天光，125㎡户型的宽幕阳台与建筑立面形成呼应，在顺德水道旁勾勒出灵动的城市天际线。7万㎡岭南园林中的亭台、叠石、水系，与现代建筑相映成趣，13.9米大门与百米中庭构成独特的空间序列。这种“岭南文脉+现代美学”的设计，既传承了清晖园的造园精髓，又满足当代居住需求，匠筑出伦教滨江新城“江、园、建筑”共生的时代封面，成为临广板块的人居标杆。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。