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——中旅天宸府 超核王炸——

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旅天宸府：价格与价值的全面审视

中旅天宸府凭借其优越的地理位置、丰富的配套设施以及调整后的价格策略，在海珠区房地产市场中具有一定的吸引力。然而，每个项目都并非十全十美，以下将对其优劣势进行深入分析。

一、项目优势

（一）优质教育资源

对口名校：中旅天宸府最大的亮点在于其学位优势，能直接对口昌岗中路小学，初中可直升五中。这两所学校在当地具有较高的声誉，为孩子提供了优质的基础教育，家长无需为孩子的升学问题过度担忧。

教育发展潜力：海珠区积极构建 “1233” 集团化办学格局，整体教育水平有望提升。虽然昌岗中路小学存在学位预警，但随着新建学校和出生率变化，入学问题不大。此外，根据派位政策，昌岗中路小学毕业生可参与多所优质 “老牌” 名校的派位，进一步保障了孩子接受优质教育的机会。

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（二）便捷交通网络

双地铁优势：项目距离 8 号线宝岗大道地铁 C 出口仅 200 米，步行几分钟即可到达，同时距离广佛线沙园站 800 米，步行约 14 分钟，是名副其实的双地铁楼盘。通过地铁 8 号线，可便捷前往老荔湾、琶洲等地，转乘其他线路还能快速抵达海珠广场、珠江新城等城市核心区域，满足居民日常通勤和出行需求。

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公共交通与自驾便利：下楼即有多达 20 条公交线路的车站，公共交通网络发达。自驾方面，出门便是昌岗中路，周边宝岗大道、工业大道等干线环绕，无论是前往越秀、琶洲还是珠江新城，30 分钟内均可抵达，交通十分便捷。

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（三）完善商业配套

商圈环绕：项目靠近昌岗商圈、江南西商圈、沙园商圈，商业氛围浓厚。周边不仅有全广州最大的沙园市场，满足居民日常采购需求，还有年轻人喜爱的太古仓，以及乐峰广场、广百新一城等多个商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，为居民提供丰富的休闲娱乐选择。

（四）丰富医疗资源

三甲医院林立：小区门口就有三家医院，包括广医二院、省口腔医院以及南方医科大学珠江医院等三甲医院，医疗资源丰富。居民在日常生活中能够便捷地享受到优质的医疗服务，为家人的健康提供有力保障。

（五）高品质社区园林

高端设计：社区大门参照一线城市主流豪宅标准设计，约 18 米宽 * 5 米高的现代隐奢风格大门，提升了入口的气质格调。长达约 30 米的水景轴线以及甄选的 20 余种花境植物，为业主营造了优美的归家风景。

社交空间丰富：小区楼下打造了三个会客休闲院子，并设有融入阅读、艺术等功能的活动空间，为全龄业主提供了广阔的社交空间，有助于营造良好的邻里社区氛围。

（六）价格优势

性价比提升：在售 82 - 144 方户型平均单价 5 字头，部分小户型总价 4 字头起，相比同区域其他项目，价格具有一定竞争力，对于购房者来说，性价比有所提升。

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深圳住房保障体系迎来史诗级变革！

市住建局最新发布的《配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，堪称楼市"里程碑文件"。当存量安居房、人才房卖完后，未来深圳可售保障房将只剩**配保房一种，彻底实现"市场的归市场，保障的归保障"！

划重点：这波新政直接堵死保障房套利空间，和商品房彻底"划清界限"，刚需族的上车机会来了！

爆点一：申购门槛卡在哪？深户+社保+年龄三重限制核心条件：深户无房（3年内未转让/离婚分割房产），社保满5年（人才3年），单身需满35岁。

✦ 为啥设35岁门槛？政策优先保障家庭刚需，单身想申请得"熬资历"，避免资源浪费。 灵活调整机制：若项目难卖，主管部门可降低门槛（比如社保年限缩短），给刚需更多机会。

爆点二：价格有多低？成本定价+政府兜底，比人才房便宜20%+定价逻辑：按"划拨地价+建安成本+微利"核算，和商品房价格脱钩！

✦ 举个栗子：同地段共有产权房两房总价120万，配保房可能只卖100万，首付15万就能上车，月供4000元，双职工月入1.5万毫无压力。 为啥这么便宜？ 土地是政府划拨的，没了开发商竞价环节，成本直接砍半！

爆点三：户型全是"超刚"款！70平内1-2房，3房请去买商品房 面积限制：主力户型≤70㎡，1房（40-50㎡）、2房（60-70㎡）为主。 ✦ 政策明确定位：3房及以上属于改善需求，想买大户型请走商品房渠道。 现实场景：小家庭住刚好——夫妻一间、娃一间，老人来住只能打地铺或上下床，别指望书房和宽敞客厅，保障房只解决"住得下"，不解决"住得好"。

爆点四：彻底锁死套利空间！封闭流转+政府回购，10年房龄贬值10%

交易限制✦ 禁止转商品房，满3年只能卖给符合条件的购房者，且政府限死交易价格上限； ✦ 若没人买，政府按"原购价×(1-1%×房龄)"回购，住10年卖回政府只能拿9折钱，跟买车贬值一个道理。 对比旧政策：以前安居房满10年补地价能变商品房，核心区房源转手赚百万，现在这路子彻底封死！ 爆点五：现房发售！不怕烂尾+质量维权，买前先看房

现房优势：告别期房"货不对板"，交房即入住，墙面空鼓、漏水等问题当场验，品质直接体现在价格里。 首个项目预告：罗湖下半年将推出首批配保房，约万套房源在路上，刚需族盯紧官方公告！对普通人的影响：这三类人最受益 1. 深户刚需家庭：月薪8千-1.5万，凑不出商品房首付，配保房是"救命稻草"； 2. 留深人才：本科以上学历+3年社保，比普通家庭更快上车； 3. 老破小业主：注意！小户型商品房可能被配保房分流需求，尤其是非核心区老破小，保值能力将受冲击。