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当 “第四代住宅” 的创新概念遇上南沙国际金融岛的核心区位，招商林屿境以 “140% 实用率 + 18 号线地铁口” 的硬核配置，成为广州楼市的现象级新盘。作为南沙首宗 “超新规” 住宅用地项目，它不仅重新定义了居住空间的利用边界，更在湾区金融核心区的发展浪潮中，勾勒出刚需与改善群体的理想生活蓝图。

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一、核心区位：国际金融岛 C 位，湾区发展风口

招商林屿境坐落于南沙横沥岛 —— 被誉为 “大湾区心脏” 的几何中心，方圆 100 公里内覆盖粤港澳大湾区全部 11 座城市，恰好处于黄金内湾的关键交叉点。从战略定位来看，横沥岛是广州斥千亿打造的全国首个国际金融岛，其能级堪比纽约曼哈顿岛、伦敦道格斯岛等全球知名金融枢纽，IFF 国际金融论坛永久会址、广州期货交易所等六大金融重器已布局于此，未来将成为撬动湾区金融格局的核心引擎。

项目地理位置十分优越，北邻能建・金融城，南接铂玥明珠 ONE，东望横沥 TOD 地块，处于横沥岛成熟居住区与金融核心区的衔接带。周边 500 米范围内汇聚地铁、学校等关键配套，1 公里内可触及金融会展、医疗等高端资源，既享受金融岛发展红利，又坐拥相对静谧的居住氛围。

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二、项目概况：招商央企操盘，低密第四代住区

项目由广州招盛房地产有限责任公司（招商蛇口旗下）开发，作为国资国企背景的房企，招商蛇口在项目运营与交付保障上具备天然优势，尤其在当前市场环境下，为购房者提供了更强的安全感。2024 年 9 月，招商蛇口以底价 10.18 亿元拿下该地块，扣除配建后成交楼面价约 1.3 万 /㎡，合理的地价成本为项目品质打造预留了空间。

项目总用地面积约 3.1 万㎡，总建筑面积约 7.8 万㎡，容积率仅 2.5，在高层住宅项目中属于低密配置，为居住舒适度奠定基础。社区规划总户数约 800 户，分两期开发，包含 3 栋小高层（17-23 层，2 梯 3 户）与 4 栋高层（30-32 层，2 梯 5 户或 3 梯 5 户），车位配比 1:0.97，基本能满足业主停车需求。建筑采用围合式布局，形成大面积中央园林，配合酒店式归家礼序设计，营造出兼具私密性与仪式感的居住氛围。

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三、户型创新：140% 实用率，空中花园颠覆空间

作为广州首个立体花园住宅试点项目，招商林屿境的户型设计堪称 “空间革命”。依托南沙 “超新规” 政策支持 —— 阳台率从 20% 提升至 25%，每户可设计面积不超过套内 40% 的户属空中花园且不计入产权面积，项目实用率高达 140%，部分户型甚至逼近 150%。这种设计意味着 “花小钱享大空间”，如 110㎡户型可实现传统 170㎡的居住体验，82㎡偶数层户型凭借约 30㎡的空中花园，体感堪比旧规 125㎡户型。

目前加推的 6 栋涵盖 82㎡-110㎡-125㎡三至四房户型，其中 82㎡户型亮点尤为突出：奇数层配备 20㎡空中花园，偶数层空中花园面积拓展至 24-30㎡，四开间朝南设计实现 12.4 米超大南向面宽，客厅可与次卧打通形成超级方厅，灵活满足家庭多元需求。所有空中花园均采用错层设计，实现 6 米挑高，既保障了通风采光，又赋予业主打造私家园林、休闲茶室等个性化空间的可能，极大提升了居住的情绪价值。

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四、配套解析：地铁通勤便捷，配套潜力可期

（一）交通配套：18 号线加持，湾区通勤无忧

项目最核心的交通优势是紧邻地铁 18 号线横沥站，直线距离仅 350 米，步行 5 分钟即可抵达。作为广州 “南北大动脉”，18 号线以高速通勤著称：从横沥站到万博商务区仅需 24 分钟，到磨碟沙 37 分钟，到冼村（珠江新城）42 分钟，完美覆盖万博、琶洲、珠城等核心 CBD，成为市区外溢客群的 “通勤首选”。未来线路还将延伸至珠海、中山，进一步强化湾区跨城出行能力。此外，项目周边规划有多条市政道路，自驾可快速衔接广澳高速、南沙港快速等交通干线，实现全域通达。

（二）教育配套：名校规划落地，全龄教育可期

横沥岛整体规划教育资源丰富，涵盖 3 所小学、3 所九年制学校、1 所十二年制学校及 1 所国际学校。其中与项目相距约 500 米的 54 班九年一贯制学校已获批建设，预计 2026 年投用，另有 1 所 48 班小学将于 2025 年投用。虽然目前尚未明确名校引进品牌，但依托横沥岛的高端定位，未来大概率会引入优质教育集团与实力师资，为业主子女提供从小学到初中的连贯教育服务。

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（三）生活与医疗配套：高端资源集聚，商业待成熟

医疗配套方面，项目周边拥有顶尖医疗资源：全国排名前列的三甲医院中山大学附属第一人民医院（南沙院区）已运营，中山大学附属（南沙）口腔医院主体结构已封顶，两大三甲医院为业主健康提供强力保障。

高端配套方面，南沙国际金融论坛 (IFF) 永久会址已投入使用，作为全球金融战略对话平台，进一步提升了区域的国际化能级。不过，目前周边商业配套仍处于建设阶段，虽有多个商业项目规划且步行可达，但短期内无法满足成熟的日常消费需求，需依赖项目自身配套的社区商业或前往稍远的成熟商圈。

（四）社区配套：花园式社区，全龄社交空间

社区内部采用沉浸式立体花园设计，通过叠水景观、连廊水系与植被的组合，营造出 “隐奢度假感”。架空层被打造成多功能社交空间，包含儿童活动区、休闲书吧、健身娱乐区、邻里共享厨房等，覆盖全年龄段业主的休闲需求。同时，项目打造了 “入府 - 入画 - 归院 - 归廊 - 归家 - 归堂” 的六重归家礼序，配合精致的园林景观，进一步提升了居住的尊贵感与舒适度。

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