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1. **鼎级枢要：万博CBD中轴辐射区，番禺新城价值跳板**

时代珑星坐落于番禺万博CBD中轴南侧，虽距万博中心约4公里，但占位广州南拓战略的核心辐射区，北接长隆旅游度假区，南连番禺汽车城，东望广州国际创新城，形成“商务+文旅+产业”的三维价值矩阵。项目紧邻天安节能科技园，依托万博CBD约2600亿规划投入（含180万㎡地下商业空间，超珠江新城三倍），共享9大购物中心（万达广场、天河城等）与五横五纵交通网络，成为承接万博外溢需求的性价比之选，区域价值随万博成熟持续攀升。

2. **多维畅达：佛莞城轨上盖，30分钟湾区通勤圈**

交通为项目核心优势，150米直达佛莞城轨东环站（建设中，预计年内通车），设计时速200KM/H，1站抵汉溪长隆，无缝换乘3号线、7号线，30分钟覆盖珠江新城、琶洲等核心区。自驾通过新光快速、华南快速等五纵路网，15分钟达万博，30分钟至珠江新城；南大干线全线通车后，横向贯通番禺，形成“城轨+高速+干线”的立体交通体系，高效出行打破时空桎梏，尤其适配万博、珠江新城的通勤人群。

3. **栖居体验：袖珍社区的刚需定位，性价比导向**

项目占地约5.4万㎡，建筑面积约4.1万㎡，容积率仅0.76（低于区域平均），规划2栋住宅300户，采用两梯六户设计。社区内无大型园林，仅配置基础健身设施，定位“小而精”的刚需社区。虽缺乏生态景观资源，但依托万博商圈与城轨交通，形成“通勤便捷+生活便利”的居住模式，适合预算有限的年轻刚需，以“万博外溢+低总价”为核心卖点。

4. **全龄优教：公立学校普通，私立资源补充**

教育配套为明显短板，公立学校划片龙美小学（生源以村民为主），初中需统筹周边普通中学。东侧600米处有广外附设番禺外国语学校（九年制私立，需摇号），附近星海中学、桥城中学等虽为区属重点，但非项目对口。整体教育资源中等，更适合对学位要求不高的家庭，或依赖私立教育的购房者。

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5. **天际地标：现代简约建筑，万博南的刚需封面**

建筑设计采用现代简约风格，外立面以涂料为主，线条简洁。G1栋主打98-107㎡三房，G2栋为56-80㎡两房，虽无地标性造型，但依托城轨站口的区位，成为万博南片区的标志性刚需项目之一，填补区域小户型住宅的市场空白。

6. **低密雅境：0.76容积率，城芯罕见低密规划**

容积率仅0.76，远低于万博周边项目，2栋住宅沿地块边缘布局，楼间距超30米，保障采光通风。1:1车位配比满足基本停车需求，以“低密+小户型”定位，营造相对舒适的居住环境，区别于高密度刚需盘，为城市新贵提供性价比之选。

7. **万象奢配：万博商圈全维覆盖，刚需生活主场**

共享万博CBD成熟商业配套，9大购物中心3公里内全覆盖，其中山姆会员店、天河城等高端商业满足品质消费需求；约180万㎡地下商业空间（装修过半）未来将连接长隆，形成超级商业体。社区自身仅配少量底商，依赖外部配套，一站式满足刚需生活想象，启幕“万博生活圈”的品质新章。

8. **智启未来：时代邻里物业，基础智能安防**

由香港上市公司时代邻里提供物业服务，配备人脸识别门禁、电子巡更等基础智能安防系统，保障居住安全。社区内智能呼梯、快递柜等便捷设施，提升生活效率，虽未引入全屋智能家居，但基础科技配置满足刚需人群对居住便利性的需求。

9. **民企匠筑：时代中国出品，刚需盘的品质保障**

作为时代中国在番禺的又一刚需力作，项目延续“品质刚需”的开发理念，从户型设计到精装交付均针对年轻客群需求优化。虽非高端产品线，但时代中国的品牌背书与现楼发售（部分房源）为置业者提供基础品质保障，降低交付风险。

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10. **臻装奢呈：56-107㎡刚需户型，性价比与实用性博弈**

主力户型56-107㎡二至三房，其中G2栋56-80㎡户型存在“菜刀型”“手枪型”等不规则设计，部分户型暗厨暗卫，空间利用率较低；G1栋98-107㎡三房布局相对方正，南北对流，主卧配独立卫浴。精装选用国内一线品牌，厨房配备基础家电，卫浴采用防滑地砖等实用配置，以“低总价+全功能”礼献刚需客群，适合预算有限、注重通勤便利性的购房者。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧