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万科瑧樾府：越秀老城芯的“孤品”博弈，省实旁的高端改善实录

Part.1 优点综述：老城腹地的稀缺孤品

在广州房地产的版图中，越秀区始终占据着一种特殊的生态位。它不仅是广州的历史文脉所在，更是教育、医疗与行政资源的绝对高地。然而，随着土地开发的日益饱和，越秀区的新房供应早已进入“断供”常态，尤其是拥有成熟配套的核心地段，新盘更是凤毛麟角。在这样的背景下，万科瑧樾府的问世，无异于在平静的湖面投下了一枚重磅炸弹。

万科瑧樾府，由中信信托与万科地产强强联手打造，落子于越秀老城区东山板块的东川路核心腹地。这里不仅是老广州人心中最具情怀的居住地，更是全省优质教育资源的聚集区。项目最大的卖点，莫过于其不可复制的地段价值与顶级的教育资源配置。对于许多为了子女教育而苦苦寻觅“学位房”却又渴望居住品质的家庭来说，万科瑧樾府提供了一个难得的“鱼与熊掌兼得”的解决方案。

作为万科“瑧”系的高端作品，该项目从诞生之初就定位于改善型市场。它摒弃了传统老破小的拥挤与陈旧，以现代典雅的建筑风格、酒店式的归家礼序以及精细化的户型设计，重新定义了越秀区的居住标准。虽然项目体量不大，属于典型的“单体楼”精品，但正是这种“小而美”的特质，使其在喧嚣的城市中心保留了一份难得的纯粹与静谧。

目前，项目已于2023年底正式开盘，正处于持续热销阶段。对于关注越秀核心区资产的购房者而言，这不仅是一次置业机会，更是一次对城市核心稀缺资源的占有。在二手房价格高企且楼龄老化的对比下，万科瑧樾府以其全新的产品力和品牌溢价，成为了当前广州楼市中极具关注度的焦点楼盘。

Part.2 户型鉴赏：极致空间下的改善哲学

在寸土寸金的越秀老城区，如何平衡土地成本与居住舒适度，是考验开发商功力的关键。万科瑧樾府给出的答案是：不做妥协，只做精品。项目主推建筑面积约107㎡至180㎡的三至四房户型，精准切中了当下主流改善家庭的需求痛点。

首先看约107㎡的三房户型。在同等地段的其他项目中，这个面积段往往只能做到紧凑的两房，但万科通过极致的空间规划，实现了舒适三房的布局。该户型采用了经典的LDK（客餐厨）一体化设计，打破了传统空间的界限，使得公共活动区域显得宽敞明亮。南向的大面宽阳台，不仅延伸了视觉空间，更让老城的阳光毫无保留地洒入室内。对于首次改善的年轻家庭或三口之家，这个户型既保证了功能性的完整，又控制了总价门槛，是入主越秀核心的“入场券”。

再看约130㎡至144㎡的四房户型，这是项目的主力热销区间。这类户型通常采用南北通透的板楼设计，通风采光效果极佳。主卧套房设计是其中的亮点，配备了独立卫浴和步入式衣帽间，极大地提升了主人的居住私密性与尊贵感。部分户型创新性地采用了“双主套”设计，即两个卧室均配备独立卫生间，这对于二胎家庭或与老人同住的家庭来说，完美解决了早晚高峰使用卫生间的冲突，体现了极高的人性化关怀。客厅开间通常在4米以上，搭配落地窗设计，将窗外的城市景观引入室内，模糊了室内外的界限。

至于约180㎡的终极改善大户型，则是为追求极致生活体验的塔尖人群量身定制。超大的横厅设计，足以容纳家庭聚会、儿童游乐等多种场景。双套房甚至多套房的布局，让每一位家庭成员都能拥有独立的私密天地。在装修标准上，项目预计精装交付，甄选国际一线品牌建材，从细节处彰显品质。无论是收纳系统的科学规划，还是智能家居系统的预埋，都展现了万科作为行业标杆的深厚功底。

值得一提的是，由于项目总户数仅115户，2梯4户的梯户比在高层住宅中显得尤为奢侈。这意味着业主在早晚高峰无需长时间等待电梯，居住的私密性和舒适度得到了最大程度的保障。每一户的设计都充分考虑了越秀区特有的气候特征和生活习惯，力求在有限的空间内创造出无限的居住可能。

Part.3 基本信息：数据背后的品质坚守

深入了解一个楼盘，离不开对其基本参数的剖析。万科瑧樾府虽然体量精巧，但各项指标均指向高端改善的定位。

项目位于广州市越秀区越秀中路，紧邻广东省实验中学。占地面积约为4037平方米，总建筑面积达到25858平方米。在如此有限的土地上，开发者选择了向上生长的策略，规划建设了一栋35层的高层住宅。容积率控制在6.05，虽然在数值上看似较高，但这主要是受限于老城区的土地条件和规划要求。实际上，通过建筑设计的优化，居住密度感得到了有效缓解。

项目的绿化率为25%，在高层建筑中属于达标水平。更重要的是，万科并未因土地局限而放弃对园林景观的追求。项目在一楼精心打造了园林景观点缀，二楼设置为业主专属的私人会所，三楼则建成了空中花园。这种立体化的绿化体系，在一定程度上弥补了地面绿地不足的遗憾，为业主提供了多层次的活动空间。

在物业服务方面，项目聘请了广州市溪楹物业提供服务，物业费标准为5.31元/平方米/月。这一收费标准对标的是高端豪宅服务，意味着业主将享受到更加细致、周全的管家式服务。从安保巡逻到设施维护，从社区活动到个性化需求响应，高品质的物业服务将是未来房产保值增值的重要软实力。

关于建设周期，项目于2022年年底拿地，2023年12月15日正式开盘，预计将于2026年6月30日实现精装交付。这一时间节点对于急需入住或安排子女入学的家庭来说，是一个需要考量的因素，但考虑到越秀区新房的稀缺性，两年的等待期在市场上看来是可以接受的。车位配比方面，项目规划了116个车位，总户数115户，实现了1:1的配比。在停车难如登天的老城区，能够保证一户一车位，无疑是极大的加分项，彻底解决了业主的后顾之忧。

Part.4 配套介绍：全能生活圈的真实写照

买房就是买生活，而生活的便利性很大程度上取决于周边的配套设施。万科瑧樾府之所以备受追捧，正是因为其身处一个无法被复制的“全能生活圈”。

交通配套：双地铁加持，通达全城

项目地处交通要冲，公共交通网络极为发达。距离地铁1号线农讲所站直线距离仅约400米，步行几分钟即可到达；距离地铁6号线团一大广场站直线距离约700米。双地铁覆盖，意味着无论前往天河CBD、海珠区还是荔湾区，都能实现快速直达。此外，周边环绕着高濠涌高架路、东风路、中山路、环市路等城市主干道，自驾出行同样便捷。虽然老城区道路狭窄，但得益于优越的区位，居民可以迅速汇入城市快速路网，通达广州各个角落。

教育配套：名校环绕，赢在起跑线

教育是万科瑧樾府最核心的竞争力。项目东侧一路之隔便是著名的广东实验中学（省实），西侧对口中山三路小学。这两所学校均为广东省内的顶级名校，师资力量雄厚，教学成绩斐然。此外，周边还云集了东风东路小学、文德路小学等省级小学，以及广州市第十六中学、广州市第十三中学等优质中学。根据现行的学区划分政策，该片区内的中学派位机会极大，孩子升入优质初中的概率非常高。对于重视子女教育的中国家庭而言，这样的教育资源配置具有致命的吸引力，它不仅解决了上学近的问题，更锁定了未来的教育赛道。

医疗配套：三甲林立，健康护航

在医疗健康方面，项目周边3公里范围内汇聚了广东省人民医院本部、中山大学附属第一医院、广东药科大学附属第一医院、越秀妇幼保健院等多家顶尖医疗机构。这些医院不仅涵盖了综合诊疗、专科特色，还包括妇幼保健等全方位服务。对于有老人和小孩的家庭来说， proximity to top-tier medical care means peace of mind. 无论是日常的小病小痛，还是突发的紧急状况，都能在最短时间内获得最专业的救治。

商业配套：烟火与繁华并存

生活离不开柴米油盐，也少不了购物娱乐。项目旁边就设有传统的肉菜市场，居民可以轻松购买到新鲜便宜的食材，感受老广州浓厚的市井烟火气。而在1公里范围内，则是繁华的中华广场商圈，加上周边的环市路、北京路等成熟商圈，各类大型购物中心、品牌专卖店、特色餐饮、电影院等娱乐场所一应俱全。从高端消费到平民小吃，从业余休闲到周末亲子，这里能满足全年龄段居民的多样化消费需求。

休闲配套：内外兼修，身心舒展

除了外部丰富的公园资源，项目内部也打造了独特的休闲空间。一楼园林、二楼会所、三楼空中花园，构成了业主私属的社交与休闲场域。走出家门，不远处的越秀公园、东山湖公园则是城市的绿肺。清晨在此晨跑，傍晚在此散步，或是周末带孩子亲近自然，都是极佳的选择。这些绿色空间为高密度的城市生活提供了一处喘息之地，让居住在这里的人们能够随时放松身心。

Part.5 规划和发展：老城新生的机遇与挑战

站在城市规划与发展的高度审视，万科瑧樾府所在的越秀东山板块，正处于“保护与更新”并行的关键时期。

一方面，作为广州的历史文化核心区，该区域的城市界面相对固定，大规模拆建的可能性极低。这意味着周边的老旧小区、街道风貌将在很长一段时间内保持原貌。对于追求全新城市界面的购房者来说，这可能是一个减分项。周边房龄20-30年的老旧小区林立，城市界面略显陈旧，缺乏现代化大都市的视觉冲击力。同时，项目紧邻东濠涌高架，虽然交通便利，但不可避免地会带来一定的噪音干扰，尤其是低楼层住户，视野和听觉体验可能会受到限制。

另一方面，正是这种“不变”，锁定了区域的稀缺价值。越秀区的土地供应几乎枯竭，每一个新项目的出现都是绝唱。随着城市更新微改造项目的推进，周边的基础设施、外立面翻新等工作正在逐步进行，老城区的居住环境有望得到渐进式改善。此外，省政府、广州市委、市政府等机关单位林立于此，决定了该区域的安全系数、治安环境以及人文氛围始终处于全市领先水平。

交通拥堵是老城区的通病。项目周边道路多为单行道，路网复杂，在早晚高峰时段，自驾出行确实面临较大的拥堵风险。这对于依赖私家车通勤的上班族来说，是一个需要慎重考虑的现实问题。然而，随着地铁网络的日益完善和公共交通优先战略的实施，未来居民对私家车的依赖度有望降低，轨道交通将成为出行的首选。

从长远来看，万科瑧樾府的价值不仅仅在于房子本身，更在于其占据的不可再生的城市资源。在教育政策相对稳定、医疗资源持续集中的背景下，这类核心资产具有极强的抗跌性和保值能力。它不仅是居住的空间，更是家庭资产配置中的“压舱石”。随着广州城市重心的多极化发展，老城区的文化价值和历史底蕴将愈发凸显，成为吸引高端人才和资本回流的重要磁极。

Part.6 结语总结：献给懂生活的越秀守望者

万科瑧樾府，注定不是一个完美的楼盘，但它一定是一个足够“真实”且“珍贵”的选择。

它的完美，体现在对核心地段的占有、对顶级教育资源的锁定以及对高品质居住空间的营造。在越秀区新房近乎绝迹的今天，它能够以全新的姿态，满足那些既不想离开老城便利生活，又无法忍受老破小居住环境的改善型家庭的需求。万科的品牌加持、瑧系的产品基因、以及1:1的车位配比，都让它成为了区域内的标杆之作。

它的不完美，则源于老城区固有的局限。陈旧的周边环境、潜在的噪音干扰、高峰期的交通拥堵，这些都是选择市中心生活必须付出的代价。购房者在做出决定前，需要实地感受这些客观存在，权衡自己对这些因素的接受程度。

总而言之，万科瑧樾府适合这样一群购房者：他们深知越秀区的价值，对子女教育有着极高的期许，习惯于成熟便捷的城市生活，并且具备一定的经济实力，愿意为了核心的资源和品质支付相应的溢价。他们不盲目追求新区的宏大叙事，而是更看重当下的生活质感和未来的确定性。

在这个充满不确定性的时代，拥有一套位于城市核心、配套无懈可击、品牌值得信赖的房产，或许就是给家人最好的承诺。万科瑧樾府，不仅是一处居所，更是一种生活方式的回归，一次对老广州情怀的现代致敬。如果您正在寻找这样一个既能安放身体，又能托举未来的家，那么不妨走进万科瑧樾府，亲自感受这份独属于越秀老城的魅力与温度。

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