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番禺恒基学苑壹号：优势与挑战并存的品质之选

项目概述：科创区畔的滨江美宅

恒基学苑壹号于 2022 年开盘，历经市场波动，现价格 3.15 万起。项目由恒基地产与奥园联合开发，后恒基全面接管。坐落于琶洲南、珠江畔，位于国际科技创新城内，规划 19 栋住宅，最高 39 层，最低 15 层，建面 105 - 220 平，使用率 90% 左右。占地面积 101371㎡，建筑面积 450000.0㎡，容积率 3.01，绿化率 37%，地下车位 3315 个，总户数 2005 户，由奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司提供物业服务，物业费 3.97 元 /㎡・月 。

区域位置：科创核心，潜力无限

地处琶洲南、珠江畔，位于国际科技创新城，与 CBD 黄金三角距离仅 10 - 15 公里，作为广州科创核心区位，对标美国硅谷，发展潜力巨大。周边与中山大学、华南理工大学等 12 所全国知名高校相邻，与生物岛、国际科技创新城、思科智慧城构成大湾区智库，拥有丰富的科研教育资源，为区域发展注入强大动力，未来价值可期。

交通情况：多维交通，畅行无阻

地铁与楼巴：周边有 4 号线新造站与大学城南站（已开通）、12 号线广州医科大学广医站（规划中），虽距离均在 3 公里开外，但有专属楼巴车往返新造站与学苑壹号，弥补了地铁距离较远的不足，方便居民乘坐地铁出行。

自驾：周边南大干线贯穿番禺各大板块且已全线贯通，新化快速可畅达大学城、琶洲、金融城，并高效连接珠江新城 CBD。同时还有 6 大跨江隧道（车陂南已开通，其他在建或招标中），自驾出行可快速通达海珠、天河等中心区，交通网络发达，满足居民多样化出行需求。

教育资源：全龄覆盖，优质可期

全龄教育：3 公里内覆盖 1 所幼儿园、2 所小学、1 所中学及 4 所大学，实现 0 - 18 岁全龄化教育。广东第二师范学院番禺附属小学、广东第二师范学院番禺附属初级中学距离项目直线距离不到 2 公里。

优质学位：二师附小已开始招收高校教师子女，二期扩建完成后可提供 2900 个优质学位，成为大学城板块最大优质公办小学，为业主子女提供优质教育保障。

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商业配套：内外兼修，品质生活

自带商业：自带约 8000 平滨水艺术商业，有望引进国内外高端消费品牌，打造片区重量级商业综合体，提升居民生活品质，满足高端消费需求。

周边商业：周边 10 公里范围内有万达广场、GOGO 新天地、万博商圈、山姆会员店等大型商业综合体，商业资源丰富，满足居民日常购物、休闲娱乐等多样化需求。

医疗配套：滨江景观，健康相伴

项目约 100 米到珠江边，拥有超 500 米一线江岸，可私享滨水豪宅生活，对望广州最美天际线。同时打造 3.5 万平绝美滨江示范区，采用三廊三纵一带的景观设计，并由广州美术学院艺术大师夏天教授定制设计 “江流有声” 雕像，还有艺术商业街区，海螺造型的艺术销售中心内部参考牛津大学 “旋转书墙” 设计，并与知名品牌言筑｜言几又定制空间合作，营造浓厚艺术氛围，提升居民生活的舒适度与品质感。

休闲娱乐：生态与艺术融合

生态景观：除一线江岸线和滨江示范区外，周边生态环境优越，为居民提供了亲近自然、休闲散步的好去处，享受惬意的滨水生活。

艺术氛围：社区内艺术元素丰富，从艺术雕像到特色销售中心的设计，为居民营造独特的艺术休闲空间，丰富精神文化生活。

户型设计：多样户型，舒适宜居

项目提供多种户型选择，从建面约 120㎡的三房到建面约 220㎡的奢阔五房。各户型注重细节设计，配置景观大阳台、U 型大厨房、贴心大玄关、品质系统门窗、中央空调、智能生活系统等。如 105㎡三房两厅两卫，约 6.1 米朝南阳台直面园林绿景；168㎡四房两厅三卫，独立入户，约 17m 五面宽观江视野，约 10m 宽境阳台尽享珠江景观，满足不同家庭结构和生活需求，提升居住舒适度。

综合评价：适合特定人群的优质楼盘

恒基学苑壹号优势显著，教育配套完善，全龄化教育资源丰富且优质；交通便利，多维交通网络畅达全城；智能家居与智能化服务，提供高标准居住体验；户型设计多样且注重舒适性与实用性。然而，项目也存在一些不足，位置相对广州市中心偏远，通勤时间较长；社区环境虽已有一定品质，但进一步提升和完善可能需要更多时间和资源。总体而言，对于在番禺、琶洲、大学城等地工作，注重教育资源、居住品质与生态环境，且能接受通勤距离的购房者，恒基学苑壹号是一个值得考虑的优质楼盘。在购房前，建议购房者充分考虑自身需求与项目实际情况，做出理性决策。

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