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1. **琶洲南TOD旁的璀璨明珠——保利天奕**

在广州房地产市场的璀璨星空中，保利天奕无疑是一颗耀眼夺目的明星。2024年10月30日，保利以底价成功摘得海珠区琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404地块，自此，备受瞩目的琶洲南三兄弟之一的保利天奕应运而生。这三宗地总建筑面积达13.8万㎡，总价约59.01亿元，楼面价处于4.25 - 4.3万元/㎡的区间。

作为广州科创中心的琶洲，堪称天选之地。它是广州大CBD铁三角的重要一角，与珠江新城、金融城和鱼珠隔江相望。同时，海珠区作为核心区域，学校、商业、文娱等各项配套设施齐全且成熟，不存在像某些区域那样在几十公里外打造“飞地”的情况。琶洲的地段优势是实打实的，并非空洞的概念，更不是虚无的泡沫。

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根据国务院批准的《广州国土空间总体规划（2021 - 2035）》，广州未来总体发展思路为“沿江集聚、向东拓展”。“沿江集聚”意味着“金珠琶”需融会贯通，“向东拓展”表明发展重心继续东移。为此，政府积极推进“缝合”工作。珠江新城和金融城的缝合，体现在2024年花城大道、临江大道东扩，临江大道隧道通车；金融城和琶洲的缝合，有2023年车陂南隧道开通以及地铁11号线将二者串联，琶鱼隧道也已开工；琶洲内部的缝合，则通过2024年10月广州发改委规划新建四条道路及相关工程，推动琶洲南区与其他片区融合，实现精准更新、连片开发，使金珠琶成为一体化的大CBD片区。

琶洲分为西区、中区、东区和南区四个功能区。西区是人工智能与数字经济集聚区，腾讯、阿里、唯品会等互联网巨头汇聚于此；中区是智慧会展产业创新区，广交会场馆坐落其中；东区为数字经济与总部经济创新合作区；南区是创新融合拓展区。西区和中区以产业为主，住宅用地稀缺，而保利天奕所处的南区，正迎来新的发展契机。

2. **项目基本信息**

保利天奕由实力雄厚的保利地产开发，产权年限为70年。项目占地面积约52000㎡，总建筑面积约138000㎡，容积率仅为2.5，这样的低容积率在城市中心极为难得，意味着更多的绿化空间和更舒适的居住体验。项目规划建设20栋建筑，预计总户数为900户。首开推出的面积涵盖120㎡、140㎡、190㎡等多种户型，满足不同家庭结构和需求的购房者。

3. **便捷交通，畅达全城**

保利天奕最大的优势之一便是其得天独厚的地段。项目位于琶洲南TOD东侧，周边交通网络十分发达。北边是黄埔涌，与广交会展馆遥遥相望；南边紧邻新滘路；西边是赤沙旧改区域，未来发展潜力巨大；东边则靠近科韵路。

在轨道交通方面，项目距离广州地铁8号线和11号线的琶洲站仅900米，步行即可轻松到达。8号线贯穿海珠区，连接广州多个重要区域；11号线是广州的环线地铁，将众多区域紧密串联，为居民的出行提供了极大的便利，无论是前往珠江新城、金融城等商务区，还是去往其他城区购物、休闲，都能快速抵达。

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4. **优质教育资源，助力孩子成长**

教育资源一直是购房者关注的重点，保利天奕在这方面表现出色。项目旁的学校用地已动工建设私立国际学校，为孩子提供国际化的教育环境和多元化的教育理念。地块东南侧规划有一所36班九年一贯制学校，且已官宣由广州市第五中学领衔办学。

从地理位置上看，保利天奕与这所九年制学校直线距离仅约500米。在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。广州五中作为海珠区属中学的佼佼者，近年来成绩斐然，在高考中实现历史性突破，为孩子的学业发展提供了坚实保障。

5. **丰富生活配套，尽享品质生活**

周边的商业配套十分丰富，六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场环绕，满足居民日常购物、休闲娱乐等各种需求。无论是购买生活必需品，还是享受美食、观看电影，都能在短时间内轻松实现。

医疗配套方面，项目周边有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合医院。这些优质的医疗资源为居民的健康保驾护航，在突发疾病或需要日常医疗保健时，能够及时获得专业的医疗服务。

项目与琶洲会展区直线距离仅400米，过桥即可到达。这400米的道路景观由知名建筑设计团队梁黄顾LWK和霍普、景观团队JTL加特林精心设计，尽显品质。从琶洲过桥后，是项目精心打造的200米长密林景观路，营造出尊贵的归家氛围。项目还设有88米长、10米高的广州门王，大面积采用奢石打造，彰显奢华气质。此外，项目将小区西侧的城市公园视野引入社区，打造内院、外园的无界绿色视觉，让居民仿佛置身于自然之中。

项目内部更是配备了顶级的设施，游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所一应俱全。在这里，居民可以尽情享受休闲时光，锻炼身体，拓展社交圈子，提升生活品质。

6. **高性价比户型，满足多元需求**

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保利天奕首推的02地块，是三宅地中综合素质最优的地块。其面积最大，最靠近教育用地，周边城市界面良好。从景观视野来看，高楼层优势显著。向西，可将小蛮腰与琶洲西区天际线的繁华尽收眼底；向东，能饱览琶洲中二区城景；向北，金融城与琶洲展馆的风貌一览无余；向南，则拥有开阔视野，享受独特景致。

以往中心区T2板式产品最小面积多为140㎡起，而身处琶洲CBD的保利天奕，户型门槛低至120㎡，为更多购房者提供了入住琶洲的机会。首推户型涵盖建面约120㎡、140㎡、190㎡的四房，其中140㎡为主力户型，120 - 140㎡中型改善户型的配置在目前海珠区供应中较为稀缺。

全系户型采用南北对流双阳台设计，通风采光极佳。外立面采用豪宅标配的玻璃幕墙 + 铝板材质，并做了弧度处理，线条感十足，不仅美观大方，还能有效提升建筑的保温、隔音性能。

约120㎡四房户型，主卧配备270°飘窗和衣帽间，增加了空间的开阔感和收纳功能。南北双阳台设计，一面用于观景，一面用于晾晒，功能分区明确。2梯2户的设计，配有公区分隔，营造出独门独户的墅质归家动线。打开专梯，入户前厅面积约8㎡，相当于一个次卧的尺度，大大提升了居住的私密性和尊贵感。每个卧室空间都十分舒展，奢阔大主套设计，配置环幕飘窗、独立卫浴、步入式衣帽间，尽显尊奢。三间次卧空间同样舒适，充分尊重每位家庭成员的生活需求。LDKG一体化设计，打造约55㎡的家庭超聚厅，满足亲子互动等多种家庭活动需求。同时，天奕全盘以最少的承重墙组成空间，部分隔墙不承重，可根据家庭成员变化进行最大限度的空间改造。例如，打通相连次卧，客厅可达到约8米面宽，形成震撼的空间感，很难想象这是约120㎡户型所能实现的。

约140㎡四房户型，拥有双主套、双阳台和U型厨房。超56㎡的LDKG巨幕厅，尺度感震撼，不亚于市区200㎡的大平层。得益于单边位设计，可三面采光，南向采光面接近16米，采光效果极佳，与汇悦台236㎡户型无异。近可观日光摇曳、树影斑驳，远可赏繁华盛世、琶洲城景，氛围怡然。店式超级主套面积超25㎡，配备步入式衣帽间、阳光梳妆台、独立智能卫浴等专属空间，更有豪华南向双主套三卫设计，为家庭成员提供更加私密、舒适的居住体验。

约190㎡四房户型，南向景观阳台横跨客餐厅，尺度开阔。主卧套房拥有超大衣帽间，卫生间可放置浴缸，满足业主对品质生活的追求。另一个套房也设有小衣帽间，方便使用。3.3米层高，超18米南向采光，巨幕观景面铺开，琶洲繁华仿佛触手可及。LDKB一体化空间约85㎡超大家庭厅，搭配南北对流双阳台，阳光清风自然入室。约9.1米跑道式景观阳台与多功能家政阳台分离赏景与作业功能，既保证了餐厨全明，又丰富了家中功能空间。业主在此可与家人品茶、陪孩童玩耍，或独自享受宁静时光，惬意无比。

在细节质感方面，保利天奕更是用心。全屋智能灯光设计，方便居民根据不同场景调节灯光氛围。双层夹胶中空low - E玻璃隔音效果出色，有效隔绝外界噪音，为居民营造安静舒适的居住环境。全屋配备中央空调，保障室内温度适宜。项目在健康环保方面也下足功夫，户内几乎零涂料处理，采用木饰面/墙布 + 皮质硬包造型，降低与甲醛接触的可能。原顶 + 弧形天花设计，减轻空间压抑感，且更具美观性和耐看性。190㎡户型还升级全效中央空调，首创温室平衡三管制系统，对不同空间实施温度、洁净度、气流等全方位调节，提前为业主健康考虑。同时，项目配有智能门锁，支持指纹、密码、脸部识别等多种开锁方式，安全性再度升级。项目作为新规后产品，具有低密优势，改善属性纯粹。

7. **项目优点总结**

其一，保利天奕拥有超高的使用率，达到120%，且所有户型层高均在3米以上，部分楼栋层高更是达到3.3米，宽敞的空间让人倍感舒适。

其二，项目几乎所有户型都设有全景舱，在符合规范的前提下，尽可能减少实体墙，放大玻璃采光面，即使是120平户型也不例外，大大提升了室内采光和视野效果。

其三，保利一贯保持高实用率、低容积率的特点，全玻璃幕墙面 + T2纯板楼设计，不仅尊贵感十足，专梯专户的配置也极大地保障了居住舒适度。

其四，项目与琶洲最早开发、发展最为成熟的琶洲中区仅一涌之隔，能够完美承接来自西区和会展区的高端客群，为区域发展注入活力。

其五，项目旁规划有私立国际学校和广州五中九年一贯制学校，为子女教育提供了优质且便利的条件，解决了家长的后顾之忧。

其六，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰富，让居民在繁华都市中也能享受大自然的馈赠。

8. **项目缺点分析**

当然，任何项目都并非十全十美。保利天奕对面是展馆，在后期商业势能上相对弱于赤沙北，需要依靠大围公园这边的商业改造来弥补这一劣势。目前项目周边相对较为荒芜，属于生地，周边成熟度不足，生活配套的完善还需要一定时间，在短期内可能会给居民生活带来一些不便。

9. **项目综合评价**

总体而言，琶洲的价值不言而喻。与珠江新城二手房相比，其老旧和过气的问题较为明显，而新贵们往往更倾向于选择发展势头正猛的琶洲，毕竟金融城目前仍处于大规模建设阶段，琶洲的兑现力度更快。

保利天奕周边医疗、商业、交通资源丰富，自身拥有大花园、板楼设计、超高使用率以及豪宅般的空间尺度感，自住舒适度极高。项目与开发成熟的琶洲中区仅一涌之隔，处于CBD旁的优越地段，且被公园环抱，地段、城市景观、公园景观资源优势突出。从地理位置看，与五中办学的九年制学校距离近，教育资源有保障。所以，综合各方面因素，保利天奕堪称一个优质的“六边形战士”。尽管周边有待开发，但项目位于琶洲不错的地段，是广州为数不多的低密度（容积率2.5）全南向小高层板楼设计，所有户型专梯入户，再加上88米宽的“门王”和大气的外观，品质感尽显。而且首推户型起步面积最小仅120平，上车门槛相对友好，为众多购房者提供了入住琶洲CBD的难得机会。

10. **可对比楼盘参考**

若您对保利天奕感兴趣，不妨也关注一下周边可对比楼盘。比如海珠的琶洲南TOD，位于琶洲CBD核心区域，拥有省实九年一贯制名校资源，周边配套有滨河公园，且临近8 + 12 + 18号线地铁，交通极为便利。中海大境，近期有价格调整，靠近11号线上涌地铁站，周边有万达广场，还自带滨水商业，教育方面有中大附附属学校。广州地铁地产·珑璟台同样有价格优惠，位于11 + 18号线龙潭站附近，与海珠湖一路之隔，近期加推125平户型。天河的保利天曜，是全国首个天曜项目，南向望珠江，带有大露台，临近5 + 11号线员村站，并且官宣引入体育东24班小学。您可根据自身需求和偏好，对这些楼盘进行综合比较，以便做出最适合自己的购房决策。

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2025 年上半年，广州房地产市场呈现出鲜明的特点，成交量与价格走势备受关注，同时政策层面也有新动作。

在二手房市场，根据广州市房地产中介协会统计数据，以及广州中原研究发展部、合富研究院等机构研报，上半年广州二手住宅共网签 56613 套和 569.08 万平方米，同比分别大幅增长 12.98% 和 13.31%。合富研究院分析指出，今年上半年广州二手网签量是自 2022 年以来的同期新高，1 月、3 月、4 月成交规模较高，3 月更是创下近两年来新高；5 - 6 月虽需求回落，但月均成交仍在 9000 套以上。价格方面，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为 27390 元 / 平方米，同比下降 4%，呈现 “量升价跌” 态势。本轮行情主力聚焦中心区域，市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动成交占比上升至 51% 左右。像荔湾芳村片区、白云西部等旧改需求集中板块，成交涨幅突出。

一手房市场同样呈现量升价降趋势。合富研究院统计数据显示，上半年全市一手住宅网签 367 万㎡，同比升 17%。广州中原研究发展部数据表明，1 - 6 月广州卖出 32861 套新房，同比上涨近 17%。网签量增长得益于 “高使用率” 项目集中入市、房企积极促销，以及部分政府收购安置房的签约。如天河区，4 月后新盘保利天曜、珠江天河都荟等热销，带动供求上升。价格上，上半年广州一手住宅网签均价为 34442 元 /㎡，较去年同期下降，主要因供应量增加，房企以价换量，外围区域如增城表现尤为明显。

政策层面，7 月 2 日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法 (暂行)》征求意见稿。拟规定在广州拥有唯一住房，商业贷款已放款 5 年以上等条件满足，且原商业贷款银行同意后，可转为纯公积金贷款。此政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。当住房公积金个人住房贷款率低于 75% 时启动，个贷率达 85% 及以上时采取防控措施，达 90% 及以上时暂停。

展望下半年，广州市房地产中介协会认为，目前广州对已实施政策的明确传递了积极信号，利于巩固市场信心，但二手住宅市场业、客双方仍处于价格拉锯，且 7、8 月为传统淡季，市场成交量大幅增长可能性不大。广州中原研究发展部预计，2025 年下半年二手房价格仍有下探空间，但跌幅有望收窄。总体而言，广州房地产市场在调整中前行，政策效应与市场供需变化将持续影响后续走势。