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✨广州滨江天地✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

广州·滨江天地封藏珠江约2公里岸线，部分临江大平层距江不足100米，270°环幕全景落地窗将江景巨幅铺展。春日里，珠江两岸紫荆绽放，江风裹挟花香穿堂而过；夏日傍晚，落日为江面镀上金箔，与岸边渐亮的灯火共舞；秋日，渔舟唱晚与岸边银杏叶飘落相映成趣；冬日暖阳下，江水泛着粼粼波光，与18万㎡滨水文化公园的常青绿植构成静谧画卷。项目以“森之岛、森之涧、森之谷”打造三重森态艺境，60万㎡超级都心绿地与广钢中轴线相连，形成“T”字景观公园。四季流转中，江景的壮阔与园景的雅致交织，推窗即见小蛮腰在璀璨夜色中勾勒天际线，让每一扇窗都成为框定自然与城市交融的画框。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

广州·滨江天地所在的白鹅潭商务区，是粤港澳大湾区“西岸CBD”战略的创新极核，对标巴黎拉德芳斯，以“国际企业总部城+科创产业智慧城+人才社区生态城”为定位。项目125万㎡的超大体量，融合总部办公、科创产业、高端居住等多元功能，吸引全球企业与人才汇聚。广外附学校的国际教育资源，为产业人才子女提供同频国际的成长环境；约20万㎡高端商业体（体量近天河城2倍）则服务产业人群的消费需求。这种“产业+教育+商业+居住”的产城协同模式，让居住者既能扎根科创产业沃土，又能享受高品质生活，成为湾区战略中“产城融合”的标杆。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

白鹅潭商务区作为广州五大世界地标商圈之一，享受政策红利持续倾斜，3年超3000亿投资落地，交通、商业、文化配套加速兑现。广州·滨江天地作为区域内稀缺的江景综合体，现楼在售且价格下调，性价比凸显。对比同片区同类江景房源，项目兼具“即买即住”的确定性与“配套落地”的成长性。广外附学校2024年开学、11号线即将贯通、太古商业逐步落地，多重利好叠加下，此时入手正是抢占城芯江景资源的黄金窗口。随着白鹅潭CBD成熟，项目作为封藏2公里江岸线的稀缺资产，长期保值增值能力显著。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目直线距离地铁11号线鹤洞东站不到200米，广州首条环线11号线串联5大区，19个换乘站实现“一线连全城”，3站接驳在建22号线（未来南延直通深圳）。规划中的佛山地铁11号线紧挨项目南侧设站，构建广佛15分钟生活圈。水上巴士通达珠江两岸，与“站城一体化TOD”模式联动，形成“地铁+城际+水上交通”的立体网络。从项目出发，5分钟到海珠，15分钟达珠江新城，30分钟贯通广佛核心区，1小时覆盖湾区主要城市。这种“内联全城、外接湾区”的轨交优势，让居住者高效切换工作与生活，同步湾区繁华节奏。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

广州·滨江天地立于白鹅潭核心，全维配套醇熟且持续升级。商业方面，自带约20万㎡高端商业体（含JW万豪六星酒店、雅诗阁优选），一期璇湾坊、璇湾汇已有麦当劳、喜茶等开业，近邻双太古商业；教育上，社区内广外附荔湾小学（2024年开学）、荔湾区青少年宫附属幼儿园，2所小学、2所幼儿园提供2970个学位，15分钟可达真光中学等名校；休闲配套有18万㎡滨水公园、船台艺术中心（已封顶）、城市图书馆等，直望小蛮腰。这种“步行可达的教育、商业、文化圈”，让居住者无需远行即享从日常消费到艺术熏陶的全场景生活。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目3公里内聚集南方医科大学珠江医院、广医二院等多家三甲医院，构建“15分钟健康保障网”。珠江医院综合实力强劲，涵盖全科诊疗；广医二院以呼吸科、妇产科闻名；广州市第一人民医院鹤洞分院则提供便捷的日常医疗服务。社区周边还有东沙街社区卫生服务中心，满足基础体检与疫苗接种需求。从老人慢性病管理、儿童急诊救治到成年人亚健康调理，全龄段健康需求均能得到专业保障。Well健康建筑标准的应用（3M净水、新风系统），更从居住源头守护健康，让家庭生活更添安心。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

项目虽无双湖双山，却以“江+园+公园”构建独特生态围合：200米内珠江岸线为“流动的生态轴”，18万㎡滨水文化公园含儿童乐园、球场等设施，60万㎡超级绿地与广钢公园形成“城市绿肺”。“森之谷”景观设计将自然引入社区，珍稀绿植与台地景观营造“闹中取静”的幽谷意境。清晨在滨江步道慢跑，午后在公园草坪野餐，傍晚于社区园林散步，江风、绿意与城市天际线交织。这种“江景为幕、公园为邻、园林为家”的生态格局，打破了“城芯无自然”的偏见，启幕“在繁华中栖居，在自然中生活”的诗意新境。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

广州·滨江天地处于广佛双城交汇核心，北接老西关永庆坊（11号线直达），南连佛山新城，通过鹤洞大桥5分钟达海珠，15分钟抵珠江新城。这种“双城枢纽”位置，让居住者轻松执掌多元生活场景：早晨在广外附学校送完孩子，乘11号线到珠江新城办公；傍晚到璇湾坊喜茶会友，或去永庆坊感受骑楼烟火；周末带家人逛滨水公园，或经佛山11号线到千灯湖游玩。项目自身20万㎡商业与双太古商业形成“高端消费圈”，船坞博物馆、演艺中心则提供文化熏陶，真正实现“工作在CBD、生活在江岸、休闲在双城”的万象生活。

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9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

荔湾区府中轴资源向白鹅潭倾斜，推动教育、医疗等配套升级（如广外附学校落地）；地铁11号线鹤洞东站作为TOD枢纽，聚集人流与商业活力，带动周边价值攀升。区府中轴的“资源确定性”与TOD枢纽的“成长爆发力”形成双擎联动：广外附学校提升教育附加值，11号线贯通加速资产流通，20万㎡商业则增强区域吸引力。随着11号线全线贯通、太古商业开业，这种“双引擎”驱动将进一步放大项目价值。作为封藏2公里江岸线的综合体，其稀缺性在双擎联动下更显珍贵，长期增值潜力突出。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

广州·滨江天地以“流动的建筑美学”打造时代封面，270°环幕落地窗与LOW-E玻璃结合，形成“江幕建筑”的轻盈质感，与珠江曲线呼应。外立面采用金属线条与石材拼接，在阳光下呈现光影流动之美。JW万豪酒店与雅诗阁优选的入驻，提升整体建筑调性；船台艺术中心以工业遗产改造为地标，彰显历史与现代融合的美学。109-253㎡户型设计兼顾实用与美学，161㎡五房的阔景阳台、253㎡大平层的环幕视野，将江景与采光最大化。社区入口的艺术雕塑、滨江步道的景观小品，均呼应“艺术生活化”理念，让项目成为白鹅潭江岸“既有颜值又有内涵”的人居标杆。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。