热搜焦点:中交科城·黄埔未来城售楼处电话→首页Ai中交科城·黄埔未来城热搜24小时电话→最新房价→楼盘百科详情→营销中心最新发布@售楼处中心2025.9.06

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1. **项目背景与开发商实力**

中交科城·黄埔未来城于2024年12月2日，由中交城投与广州峻森投资以底价8.5亿拿下地块后诞生。该地块总建面12.6万平，涵盖宅地、工业用地、教育用地和服务设施用地。其中宅地建面9.59万平，工业地建面3.09万平。其特殊之处在于，宅地部分在出让公告中明确鼓励提高住宅阳台面积占比，使得未来建成产品实用率有望高达130%，成为黄埔首个得房率如此之高的项目。

项目由中交城投与科学城集团联袂打造。科学城集团作为开发区成立最早的国有企业之一，在产城开发、先进制造等领域经验颇丰。而中交城投隶属世界500强“基建之王”央企中交集团，中交集团总资产近2.6万亿，承担过港珠澳大桥、深中通道等世界级工程。中交城投成立9年，已在9省21城开发超80个项目，大湾区的南沙邮轮母港、白云湖数字科技城等皆出自其手，并且深度参与项目周边旧改，从多方面给予买家十足的安全感。

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2. **项目基本信息**

项目建筑面积约200万㎡，计容住宅面积约85万㎡，容积率2.6 ，规划有12栋住宅。其中3栋为2梯4户、31 - 32层的高层住宅，9栋是专梯专户、约16层的纯板式小高层，这种布局在板块内十分稀缺。总户数为686户，产权年限70年 ，业态丰富，集创新办公、生态社区、山水公园、邻里中心、全龄教育等为一体。在售面积为120 - 188㎡，致力于打造高品质的居住体验，满足不同家庭的居住需求。

3. **交通配套优势**

项目南部临近地铁5号线和13号线交汇的夏园地铁站，这一交通优势使得居民公共交通出行极为便捷，可一轨直达珠江新城。周边交通路网同样完善，紧邻黄埔东路、广深沿江高速和开发大道，高快速路网环绕，一小时内能够快速抵达广州、深圳、东莞核心功能区。并且，将军山未来交通规划十分亮眼，将打通东西向、南北向次干路，落实横一路、金竹山路两条隧道，预控横三路隧道，实现丹水坑与沙步村等组团的南北贯通，以及南岗片区与庙头片区的东西互联，进一步提升区域交通便利性，为居民的日常出行和商务通勤提供更多选择。

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4. **教育配套亮点**

教育资源方面，项目规划了一所24班的小学，还将配建一所45班的九年一贯制学校，另外还有4所幼儿园，分别为18班、18班、15班和9班 ，完全对标黄埔新城的教育配置，提供从幼儿园到高中约15年的全龄教育。目前学校已确定由湖南师范大学办学，涵盖幼儿园、小学和初中的12年制教育体系。湖南师范大学附属中学实力强劲，在2024年全国百强高中排行榜中位列11名，高于广州家长心中的“神学院”华附。2024年，湖师大附中清北录取人数达65人，位列全国前10，2025年有13名学生被保送清北，如此雄厚的教育实力，为业主子女的教育提供了坚实保障。

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5. **生活配套详情**

周边商业配套成熟，地处老城区，生活便利性高。附近有黄埔新城22万㎡商业综合体以及南岗万达广场，满足居民日常购物、休闲娱乐等需求，不过高端消费仍需前往天河商圈。在项目自身规划上，以1平方公里连片开发，补齐城市配套。通过“两大长廊 + 三座公园”营造全域公园城市，衔接龙头山和丹水坑两大风景区，让绿意融入生活。项目内还设有一座人文图书馆，打造区级人文地标，引入集“书、咖啡、餐酒、社交”于一体的复合空间。同时配备下沉式定制会所、沉浸式社区商业、体育长廊等，提升业主居住舒适度。项目周边还有龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山公园4大生态公园环绕，自然环境优越。并且坐拥3所公立医疗机构，包括广东中能建电力医院、广州开发区医院、广州市第十二人民医院黄埔院区，为家人健康保驾护航。

6. **在售楼栋与户型特色**

项目12栋住宅各具特色。3栋高层住宅相比周边动辄2梯6户的超高层，舒适度更高；9栋纯板式小高层更是稀缺。以165㎡板楼为例，专梯入户且拥有4个阳台，得房率可达130%，远超周边竞品如黄埔新城90%出头的得房率 。项目是广州新规后首个在商业裙楼上做屋顶花园的开发商，主入口设计成酒店式环岛，门楼高达7.7米，规划下沉式庭院。偶数层标配约60平超大空中庭院，实际使用率最高可达143% 。项目背面（北向）基本都有一个很大的平台花园。超新规下，半赠送阳台占比30%，三款户型使用率均超130%，每层还有6米挑高大露台。围合式点阵布局与南低北高错落排布，让每栋住宅采光、通风极佳，视野几乎无遮挡。不同户型也各有亮点，如约125平户型，奢享全明电梯厅，采用LDKB一体化设计，南向四开间+全明卫生间，约7米阳台，主卧套间设计；约130平户型，新增玄关设计，约50m²LDKB社交大方厅，约15.6米南向全面屏采光，主卧套间使用面积约37平，次卧空间也大幅提升。

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7. **项目优点总结**

其一，项目是黄埔首个得房率能做到130%的项目，约30%的阳台占比，让户型设计十分出彩，秒杀周边竞品，为业主提供了更多的实际使用空间。

其二，该片区未来将打造为集居住、商业、产业、休闲一体的产城融合区域，随着规划的逐步落实，配套将更加丰富完善，具有较大的发展潜力。

其三，开盘价格或许会带来惊喜。刚需地段配置大户型，而该项目楼面价不到1万，若在价格上发力，对于购房者来说性价比极高。

其四，项目以公园隔绝工业地块干扰，位处公园腹地内，西南两侧均为绿地，拥有不错的景观资源，为居民营造了舒适的居住环境。

8. **项目缺点分析**

地块外部环境存在一定不足，西边是油库，北面是物流园，还有高速经过，南边是几个旧的老破小，周边一圈是工业园和厂区，整体居住环境和城市面貌相对较差。周边配套以及公共设施处于能“满足生活基本需求”的基础阶段，数量有限，短期内还需依赖对面万科黄埔新城的配套资源。从位置来看，南岗处于老黄埔的边缘地带，靠近新塘，在老黄埔区域中位置较为偏远。并且项目内部供应过高，与黄埔新城体量均超百万，两个供应黑洞对拼流速偏慢的大户型，市场竞争压力较大。

9. **项目综合评价**

中交科城·黄埔未来城的卖点突出，低密度、超高使用率以及平台花园在整个老黄埔区域极具吸引力。其单价预计不会很高，相同总价在老黄埔其他楼盘可能只能买3房，在此处却能买到大4房且带平台花园。户型实用率高达约130%，大面积户型多为板楼，容积率低，居住舒适度高。距离地铁5号线和13号线交汇的夏园站不远，前往珠江新城、金融城无需换乘，一线直达。若价格合理，对于改善型购房者而言，当发现同样预算在黄埔新城只能买140㎡，而在将军山能买到165㎡大平层且享受130%超高得房率时，该项目将具有极大的竞争力，有望在黄埔市场引起轰动，值得购房者重点关注。

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