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其中，1/2/3/7/8栋是可售住宅，共442套；4/5/6栋为回迁房，

价格最低的房源，是3号楼2单元202的一套建面约163平四房，单价仅47032元/平。

这批楼栋中，仅有7栋和8栋的备案均价超过了6万/平，二者以250平以上的大平层为主，且均为超高层建筑。

这两栋楼位于小区的内部，远离东莞大道的主干道，南望园林，北望黄旗。

可以说是占据了最优的黄旗山景观视野，算得上是楼王位置。

PART1

基本信息

项目地址：东城街道东莞大道与旗峰路交汇处

楼盘别名：天骄国际花园

产品规划：11 栋住宅两期开发 两梯两户

163-175-253-283-350㎡大平层

复式豪宅，面积高达 600-700㎡

主打产品：高层东南朝向 163-350㎡四五房

使用年限：住宅70年产权

容积率: 3.66

绿化率：26.25%

物业公司：光大物业（国家一级资质物业）管理费：4.6元

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PART2

户型鉴赏

产品｜全城竞藏 席位紧缺

【165㎡/175㎡/253㎡/278㎡/350㎡】

将于2024年9月21号开盘，一期这八栋已经全部备案，2005年取得该地块，如果按照备案价出售，那就不容易了，要知道当下的价格是由市场觉决定的，不是有上面备案决定的，今日不同往昔

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165㎡4房2卫

计容面积约163.05㎡，公摊面积约34.33㎡，套内面积约128.72㎡，得房率约78.9%，赠送面积约14.64㎡（半阳台约8.10㎡+飘窗约6.54㎡），使用面积（套内+赠送）合计约143.36㎡，使用率约88%（含过道空间12.14㎡，扣除过道使用率约80%）。

175㎡4房2卫

计容面积约176.06㎡，公摊面积约37.06㎡，套内面积约139.0㎡，得房率约79.0%，赠送面积约21.97㎡（半阳台约8.41㎡+飘窗约13.56㎡），使用面积（套内+赠送）合计约160.97㎡，使用率约91%（含过道空间12.79㎡，扣除过道使用率约84%）。

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250㎡4房3卫

计容面积约253.97㎡，公摊面积约52.84㎡，套内面积约201.13㎡，得房率约79.2%，赠送面积约32.71㎡（半阳台约10.92㎡+飘窗约8.79㎡+电梯前室约13.0㎡），使用面积（套内+赠送）合计约233.84㎡，使用率约92%。

280㎡4房3卫

计容面积约284.45㎡，公摊面积约58.99㎡，套内面积约225.46㎡，得房率约79.3%，赠送面积约42.16㎡（半阳台约12.36㎡+飘窗约16.80㎡+电梯前室约13.0㎡），使用面积（套内+赠送）合计约267.62㎡，使用率约94%。

350㎡4房4卫3套间

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PART3

光大发展时间轴

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PART4

园林实景

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PART5

项目优点

地段与景观：位于城市核心，紧邻黄旗山，处在 “山水文化轴” 与 “时代发展轴” 交汇点，拥有一线山景，部分户型可俯瞰多座公园，同时靠近民盈国贸中心等标志性建筑，城市景观丰富

交通出行：距离地铁 2 号线旗峰公园站近，且一站达鸿福路站可换乘 1 号线，周边公交站点多、线路丰富，出行便捷

小区规划与品质：规模较大，规划户数合理，楼栋布局保证采光通风；容积率适中，绿化率较高，营造舒适居住环境；车位充足，满足停车需求；板楼建筑，户型方正，外立面采用高性能玻璃，隔音等性能良好

户型设计：户型多样，以大平层为主，可满足不同需求；空间尺度舒适，卧室宽敞，配有独立衣帽间和卫生间；景观视野好，通过大面积落地窗和超级天际阳台，将多种景观尽收眼底；专梯入户，保证私密性和尊贵感；创新性提出 “作息分区” 概念，居住更合理

生活配套：周边市政配套齐全，有市政府、广场、会展中心、图书馆等；商业氛围浓厚，临近大型购物中心和众多银行；教育医疗资源丰富，周边多所幼儿园及学校，还有多座医院

开发商与物业服务：由本土知名开发商光大集团开发，经验丰富、口碑良好；物业费合理，提供全方位物业服务

PART6

项目缺点

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1.1栋，2栋，3栋160和180平的四房靠近东莞大道，会有噪音的影响2、3号楼总高14层；在视野上差强人意，是豪宅里的“乞丐版本”；

2.回迁房和小区商品房共享小区的园林绿化，一般回迁房的建筑成本和视野通风都会差一些，价格也会便宜，会拉低小区商品房的价格；

3.小区低楼层的要注意了，低楼层会比较压抑；特别是6楼左右或以下的楼层；

PART7

适合人群

天骄国际：到底是富人的收割机，还是穷人的天堂？就是仁者见仁智者见智了，钱是用来消费的，东莞富豪不差钱啊！

高收入成功人士：如企业高管、企业家等，他们有较强的经济实力，能承担较高的房价。项目的大平层户型，如 350㎡的奢华府邸，空间开阔、设计高端，能彰显他们的身份与品味，满足其对高品质生活的追求。

改善型需求家庭：当前居住空间较小或对居住品质有更高要求的家庭。光大天骄国际的户型多样，从 163㎡到 350㎡，可以为家庭成员提供更宽敞舒适的居住环境，且小区环境、配套设施都较为优质。

追求城市核心资源的人群：看重地段和配套的购房者。项目位于东莞东城核心区域，靠近市政府、中心广场等市政配套，周边还有民盈・国贸城等大型购物中心，以及多所优质学校和医院，能满足人们日常生活、工作、休闲、教育、医疗等多方面需求

注重自然景观与居住环境的人群：喜爱自然、追求宁静生活的购房者。项目紧邻黄旗山，拥有一线山景，在家中就能欣赏自然美景，同时小区内部规划有大规模的园林景观，营造出绿色生态的居住氛围

投资型购房者：由于项目所处地段优越，周边配套完善，且由知名开发商打造，房屋品质有保障，具有一定的投资潜力，吸引那些希望通过房产投资实现资产增值的人群 。

追求艺术文化氛围的人群：光大天骄国际在设计上融入了艺术元素，如光・美术空间、园林中的艺术雕塑等，对于追求艺术文化氛围、注重生活品味的人群有较大吸引力

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