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✨星河江缦✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

星河江缦坐落于三江交汇处，距珠江仅90米，700米长江岸线与1.8万㎡滨江公园构成独特的江园景致。179-235㎡大平层的巨幅LOW-E玻璃窗将江景最大化引入室内，四季流转的江景各有韵味。春日里，江水裹挟着两岸新绿，与社区借鉴“余荫山房”打造的园林相映，超宽大阳台成为赏景佳处；夏日傍晚，落日为江面镀上金辉，滨江公园的晚风穿堂而过，与泛会所的休闲氛围相融；秋日，江面上的薄雾与园林中名贵罗汉松的苍劲形成诗意对比；冬日暖阳下，开阔江面与阿尔卑斯祖母绿照壁的光泽交相辉映。南北对流设计让江风与园景气息在室内交融，居者推窗即见三江汇流的壮阔，转身便入园林的精致，实现“窗纳万里江，门接四季园”的栖居意境。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

星河江缦所在的白鹅潭CBD，是粤港澳大湾区五大世界级商圈的创新极核。作为星河地产打造的顶豪项目，35载豪宅开发经验赋予其“江景资源+高端居住+商业配套”的产城协同基因。项目承接白鹅潭三年内超百个重点项目、三千亿投资的发展红利，周边珠江太古聚龙湾、万象城等商业体落地，将带动高端消费与产业集聚；700米江岸线与滨江公园构成的生态资源，吸引高净值人群定居；179-235㎡纯大平层设计形成纯粹圈层，与缦艺CLUB、私人管家服务共同构建高端生活场景。这种“豪宅居住+商圈赋能+生态支撑”的模式，成为湾区“以顶豪项目激活世界级商圈价值”的产城协同标杆。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

白鹅潭作为广州重点培育的世界级商圈，享受商业配套优先落地、交通网络加密的政策红利。星河江缦当前价格下调，准现楼发售降低购房风险，179-235㎡大平层在江景资源稀缺的主城核心区，具备“即买即享”的优势。随着三馆合一项目落成、如意坊隧道通车、太古里商业进驻，区域价值将持续攀升。项目作为三江汇流处的低密社区，3.53容积率与1:2.2车位比在城芯实属罕见，当前入手既能锁定江景顶豪的稀缺资源，又能分享政策推动下的商圈增值红利，是抢占主城核心区高端居住资源的黄金窗口期。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目构建起“地铁+主干道+跨江通道”的立体轨交网。距5号线滘口站约750米，30分钟直达珠江新城，串联越秀、天河核心商圈；广佛线、1号线等已开通线路覆盖广佛主城，规划中的10、11、22号线将进一步加密网络。通过芳村大道10分钟直达白鹅潭CBD腹地，如意坊隧道通车后10分钟接驳内环路与广珠西线，自驾畅达湾区各市。750米步行半径内的地铁通勤与主干道的跨城通达，形成“30分钟主城生活圈+1小时湾区覆盖圈”，让居者既能享受江景静谧，又能快速切换至繁华商圈，实现“出则通达，入则宁静”的出行体验。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

星河江缦立于白鹅潭CBD贵脉，3公里内汇聚全维高端配套。商业方面，900米即达雅诺广场，星巴克、肯德基等品牌满足日常消费，未来太古里、万象城将填补高端商业空白；文化上，三馆合一项目（广东美术馆等）即将落成，与滨江公园形成“艺术+生态”的休闲组合；社区内1.8万㎡滨江公园与700米江岸线构成私属休闲带，缦艺CLUB提供高端社交空间。教育资源涵盖鹅潭湾艺术幼儿园、西关培正小学等，医疗配套有广州市第一人民医院等三甲医院。这种“步行可达的日常配套+规划落地的高端资源”，让居者在城芯贵脉之上，尽享全维醇熟生活。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目3公里内聚集多家优质医疗机构，构建“高端健康守护网”。广州市第一人民医院（全国首批三甲）、广州医科大学附属第三医院（三甲综合）提供全科诊疗服务，由钟南山院士带队建设的广州呼吸中心则强化呼吸系统疾病诊疗能力。社区私人管家服务可联动医疗资源，为业主提供预约就诊、健康管理等定制服务。这种“三甲医院+专科中心+社区服务”的配置，覆盖从日常体检到重症诊疗的全场景需求，为老人提供康养保障，为高净值人群定制健康管理方案，护航全龄段的健康生活。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

虽无双湖双山，星河江缦却以“三江汇流+滨江公园+社区园林”构建独特生态围合。三江交汇的开阔江面相当于“流动的湖”，1.8万㎡滨江公园与社区35%绿化率的园林构成“立体绿肺”。滨江公园的步道、码头与社区借鉴“余荫山房”打造的亭台、名贵植被无缝衔接，形成“江-园-宅”的生态链。居者清晨可沿700米江岸线慢跑，午后在社区园林的树荫下休憩，傍晚通过滨江步道漫步归家，江风、绿意与鲜氧交织。3.53容积率的低密规划，让建筑与自然和谐共生，在城芯开辟出一片“虽无山湖，胜似山湖”的诗意栖居地。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

星河江缦位于广佛交界核心，5号线滘口站30分钟直达广州主城，通过广佛线快速接驳佛山，是执掌广佛双城万象生活的主场。在广州，可畅享白鹅潭CBD的高端商业与三馆合一的文化盛宴；在佛山，能体验岭南天地的历史风情与千灯湖的现代繁华。项目900米内的雅诺广场满足日常消费，未来太古里、万象城将引入国际品牌，滨江公园与缦艺CLUB则提供私属休闲空间。这种“双城通达+全维配套”的优势，让居者在广佛两座城市的高端资源与生活场景中自由切换，轻松执掌都会万象。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目处于白鹅潭CBD区府资源辐射范围，享受商圈规划、文化设施等配套倾斜；临近滘口地铁TOD枢纽，5号线与规划线路的换乘将带来持续人流与价值增量。区府中轴的“规划确定性”与TOD枢纽的“交通成长性”形成双擎联动：三馆合一、万象城等配套落地提升文化商业附加值，地铁网络完善增强资产流动性。作为三江汇流处的准现楼，项目在双引擎驱动下，江景资源的稀缺性与商圈发展的成长性叠加，未来价值跃升空间显著，成为城芯顶豪资产的优选。

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10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

星河江缦以先锋美学打造白鹅潭江景人居封面。建筑立面采用现代简约风格，LOW-E玻璃与金属线条结合，倒映三江汇流的壮阔，半围合式布局保证每栋楼的江景视野；30层的4栋与其他楼栋形成错落天际线，与江面轮廓相映成趣。首层酒店式入户大堂采用奥地利灰石材，地下车库与入户大堂奢装设计，彰显高端质感；室内179-235㎡大平层的LDKB一体化设计、双主卧套间、超宽大阳台，兼顾美学与实用，三位国际大师20000小时锤炼的细节，让建筑与江景、园林自然融合。项目既成为三江汇流处的视觉焦点，又以低调奢华的风格融入城市肌理，匠筑时代江景豪宅的封面之作。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。