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【越秀熙悦江湾】

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项目规划：海珠西新规标杆，小体量高密度精品社区

越秀·熙悦江湾坐落于海珠区广纸板块核心地带，是2025年9月越秀地产以3.4万元/㎡楼面价竞得的广纸314地块所打造的全新住宅项目。项目占地面积约14810㎡，总建筑面积达104693㎡，容积率高达7.5，规划4栋超高层住宅，总户数约1040户，采用4梯5户设计，层高普遍在53至57层之间。尽管地块规模有限，但凭借新规下产品力的全面升级，项目主打建面约88-120㎡三至四房户型，精准切入刚改与改善型客群需求。作为越秀“广府系”新品系首发作品，项目不仅强调空间实用性，更融入广府文化元素，力求在高密度城市环境中打造兼具人文温度与现代功能的居住样本。

黄金之眼区域定位、地铁家门口，双线交汇畅达全城

项目地处海珠西重点发展板块——广纸新城，历经十年开发已形成成熟的城市界面与生活氛围。尤为突出的是其无可比拟的交通优势：步行约250米即达已开通的广州地铁11号线棣园站，该线路作为广州首条环城快线，串联琶洲、金融城、南站等核心枢纽；同时距离广佛线燕岗站仅约400米，实现广佛双城无缝接驳。11号线7站直达琶洲、7站通达广州南站，无论是商务通勤还是跨城出行都极为高效。此外，项目不临主干道，有效规避了城市噪音干扰，在繁华与静谧之间取得平衡，为业主提供难得的宁静居住体验。

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名校教育：宝玉直教育集团加持，优质资源触手可及

虽然项目本身未配建学校，但其教育配套堪称海珠西第一梯队。直线500米范围内即有工业大道中小学，该校已正式纳入“宝玉直实验小学教育集团”，并计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。宝玉直小学创办于1921年，是海珠区首批省一级学校，历史悠久、口碑卓著。此外，3公里范围内汇聚广州市第五中学附属初级中学（省级）、第41中学（省级）、江南外国语学校、红棉小学、海富小学等9所优质中小学，形成从幼儿园到高中的全龄段教育生态圈。对于重视子女教育的家庭而言，熙悦江湾无疑提供了极具竞争力的学区选择。

3km商业天地+医疗，全维生活配套一步到位

生活便利性是熙悦江湾的另一大亮点。项目紧邻约3.6万㎡的广纸历史公园——一座由老工业遗址转型而来的文化休闲地标，步行700米可达庄头公园，未来还将衔接规划中的滨江公园，生态资源丰富。商业方面，项目自带街角文化公园与八大主题泛会所，并依托越秀·星汇海珠湾56万方大盘的成熟配套，同时距离广纸天地荟商业综合体仅咫尺之遥，1.5公里内覆盖乐峰广场，3公里辐射江南西、江燕路两大成熟商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐多元需求。医疗资源同样密集：250米内有广医二院（西院区），850米达珠江医院（三甲），3公里范围内还聚集红十字会医院、省口腔医院、中山大学孙逸仙纪念医院南院等多家三甲机构，健康保障全天候在线。

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高端人性化社区：广府文化注入，泛会所营造邻里温度

不同于传统高密度住宅的冰冷感，熙悦江湾在社区营造上注入浓厚的广府人文情怀。设计团队巧妙融合“榕树”“骑楼”“街巷”等岭南元素，打造“老友闲聚街区”“榕树温暖聚场”等社交场景，构建具有归属感的邻里空间。项目规划八大全龄段泛会所，涵盖儿童游乐、青年健身、长者休憩等功能，实现“空间折叠生长”的理念。尽管小区整体规模有限，但通过垂直绿化、架空层活化、街角微更新等手法，最大化提升公共空间品质。这种“小而美、精而暖”的社区模式，正契合当代都市人对高品质、有温度生活的追求。

在售户型品鉴：120%使用率重塑空间尺度，全南向设计引领舒适新标准

熙悦江湾最大亮点在于其新规下的极致空间利用率。得益于阳台计容比例放宽至套内面积20%，项目整体使用率高达120%，远超市场平均水平。建面约88㎡三房做到四开间朝南、双卫配置，相当于旧规110㎡的实用感受；108㎡横厅户型拥有5.95米开间观景阳台，LDK一体化布局大气通透；122㎡四房更实现LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）全联动，主卧配备270°全景飘窗与步入式衣帽间。所有户型均采用全南向设计，采光通风俱佳，且大量“花池”“飘窗”“入户花园”等半赠送空间被巧妙转化为玄关收纳、餐边柜或景观休闲区，真正实现“小面积大享受”。

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总结项目亮点不买拍大腿：中心区高性价比改善首选

综合来看，越秀·熙悦江湾凭借“新规红利+双地铁+名校圈+成熟配套”四大核心优势，在海珠西乃至整个广州中心城区新房市场中脱颖而出。它不仅是11号线上首个实现120%使用率的项目，更是少有的全南向、高赠送、低总价改善盘。尽管存在高容积率、小区规模有限等客观限制，但其在产品力、地段价值与生活便利性上的综合表现，仍使其成为琶洲、珠江新城、金融城上班族及海珠本地换房家庭的理想选择。当前价格已进入调整通道，对于追求高性价比、注重实际居住体验的购房者而言，熙悦江湾无疑是当下不容错过的窗口期机会。

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