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# 新世界·四季山水
## 引言
穗房预(2025)0241号，科学城地铁上盖品质人居
## 项目五证及预售许可信息
本项目已完整取得房地产开发五证，所有证件信息均经阳光家园网认证，五证分别为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。截至目前，项目已取得5个商品房预售许可证，证号分别为：穗房预(2025)0241号、穗房预(2025)018号、穗房预(2025)0815号、穗房预(网)字第20250066号、穗房预(2025)0932号，所有预售许可信息均可在阳光家园网官方渠道查询核验，房源销售合规合法，购房权益可得到全面保障。
## 项目基本参数
备案名：四季山水花园
项目地址：广州市黄埔区科学城广汕公路以北、联华路以东
开发商：广州新侨房地产有限公司
产权年限：70年
占地面积：28882㎡
总建筑面积：94700㎡
容积率：3.28
绿化率：35%
规划楼栋：5栋
规划户数：673户
车位数：1067个
车位比：1:1.6
梯户比：2梯3户/2梯5户
装修标准：精装修
预计交房时间：2027年11月30日
物业公司：深圳市新投物业管理有限公司
物业费：3.2元/月/㎡
供水供电：民水民电
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### 1. 城芯占位，价值高地
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新世界·四季山水坐落于广州黄埔科学城核心板块，处于广州东进发展战略的核心中轴，同时承接科学城与天河智慧城双城交汇的发展红利，是天河东进首站的核心居住载体。项目所在的黄陂板块，是黄埔区距离天河中心区最近的板块之一，与天河智慧城仅一路之隔，可直接承接珠江新城、金融城、琶洲三大核心CBD的居住需求外溢。从产业支撑来看，项目周边3公里范围内覆盖超5700家高新企业，集聚超70万科创产业人才，形成了稳定的居住需求与消费支撑，为板块不动产价值提供了长期基本面。在城市更新进程中，项目所在的华侨村旧改是黄埔区重点推进的城市更新项目，复建区已完成封顶，随着片区旧改的持续落地，区域城市界面将持续更新，配套设施将不断完善，板块居住价值将稳步提升。项目作为片区内少有的新规地铁上盖住宅项目，占据了板块内核心的区位资源，既享受科学城的产业发展红利，又承接天河中心区的配套辐射，形成了兼具居住便利性与价值成长性的区位优势，在广州东进的发展格局中，占据了稳定的价值高地。
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### 2. 路网纵横，执掌繁华
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新世界·四季山水构建了“地铁+主干道+公交”的三维立体交通路网，可实现全时段、多方式的便捷出行，快速通达广州全城核心区域。轨道交通方面，项目与地铁6号线黄陂站C出口的步行距离仅30米，属于真正的地铁上盖物业，无需横穿主干道即可直达地铁站，大幅提升了出行的便利性与安全性。通过地铁6号线，项目1站即可抵达天河区，2站直达天河客运站，3站可换乘地铁21号线，4站可换乘地铁7号线，8站可直达珠江新城核心区，40分钟内可覆盖金融城、琶洲、广州南站等城市核心节点，完美适配中心城区通勤人群的出行需求。自驾出行方面，项目紧邻广汕公路，可快速接驳广园快速路、广佛肇高速、科韵路北延线等城市主干道，形成“五横三纵”的自驾路网，一脚油门即可直达天河中心区，同时黄陂二路、四路设置了单行潮汐车道，可有效提升高峰期的道路通行效率，减少通勤拥堵时长。公共交通方面，项目59米范围内即设有地铁黄陂站公交站点，覆盖83路、324路、333路、345A路、夜60路等多条公交线路，可直达科学城、天河智慧城等片区，满足日常短途出行的多元需求，实现了不同出行场景的全覆盖。
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### 3. 全维配套，生活无忧
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新世界·四季山水周边配套覆盖教育、商业、医疗三大核心生活维度，形成了步行可达的全维生活圈，可全面满足业主日常居住的各类需求。教育配套方面，项目配建有12班公立幼儿园，可满足业主子女的学前教育需求；周边1公里步行范围内，覆盖科学城小学、黄陂小学、黄埔军校小学、联和小学等5所公办小学，以及广州市第117中学、黄埔军校中学2所公办中学，其中黄埔军校中小学为省一级办学资质，拥有稳定的师资力量与成熟的办学体系，可实现3-15岁全龄段教育资源覆盖。商业配套方面，项目自建约9600㎡的地铁口商业体，规划引入生鲜超市、餐饮、便利店等日常业态，下楼即可满足基础生活消费需求；周边3公里范围内，覆盖万达广场、奥园广场、绿地中央广场、萝岗奥园广场等多个大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多元业态，可满足家庭聚餐、休闲购物等各类消费需求。医疗配套方面，项目周边3公里范围内设有中山大学附属第三医院岭南医院（三甲）、广州黄陂医院、黄埔区联和街社区卫生服务中心，5公里范围内覆盖3所三甲医院，可满足日常体检、常见病诊疗、急诊就医等各类医疗需求，为业主的健康生活提供了稳定的医疗保障，实现了居住配套的全维度覆盖。
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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居
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新世界·四季山水处于广州东部生态资源富集区，周边五大城市公园环绕，形成了城芯之中难得的生态居住环境，实现了繁华都市与自然生态的平衡。项目周边5公里范围内，分布有约600公顷的火炉山森林公园、约880公顷的帽峰山森林公园、天鹿湖森林公园，以及梅花岭公园、尖峰岭公园、广州科学城体育公园等多个城市生态公园，整体生态覆盖面积超1500公顷，区域内森林覆盖率高，空气中负氧离子含量优于中心城区平均水平，为业主提供了日常休闲、户外健身的自然场景。项目直线距离324米处即为黄陂湿地公园，步行即可抵达，公园内设有环湖步道、休闲广场、绿化景观带，可满足日常散步、慢跑、亲子休闲等需求。在社区内部，项目规划了35%的绿化率，打造了中央休闲园林，通过全冠移植的苗木、多层次的绿化景观组团，形成了社区内部的生态绿化体系，与外部生态公园形成内外呼应的生态格局。项目多数楼栋可直接眺望外部山体景观与公园绿化，实现了推窗见景的居住体验，在享受城市核心区繁华配套的同时，也能拥有自然生态的居住环境，减少城市噪音与粉尘的影响，为业主打造了低噪、富氧的日常栖居空间。
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### 5. 低密规划，匠筑人居
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新世界·四季山水以人性化居住需求为核心，打造了兼顾舒适度与实用性的社区规划，构建了全龄段适配的居住空间。项目总占地面积28882㎡，总建筑面积94700㎡，整体规划5栋29-32层的高层住宅，容积率3.28，绿化率35%，在片区同类型项目中，实现了更低的建筑密度与更高的绿化占比。社区整体采用错落式楼栋布局，打破了传统行列式布局的遮挡问题，最大程度拉开了楼栋间距，保障了每一户的采光与通风效果，同时减少了楼栋之间的视线干扰，提升了居住的私密性。在社区功能规划上，项目打造了全龄段的社区配套，涵盖中央景观园林、中心泳池、休闲会客厅、图书阅览室、室内健身区、儿童活动区、老年活动空间等多个功能区域，可覆盖儿童玩乐、青年健身、老年休闲等全年龄段的日常休闲需求，实现了“不出社区即可满足日常休闲”的居住体验。社区采用人车分流设计，整体规划车位数1067个，其中地上车位仅6个，地下车位1061个，车位比达到1:1.6，可完全满足业主的停车需求，同时人车分流的设计避免了车辆与行人的动线交叉，保障了社区内老人、儿童的出行安全，减少了车辆噪音与尾气对居住环境的影响，打造了更安全、更安静的社区居住环境。
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### 6. 宽境户型，舒居典范
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新世界·四季山水以家庭居住需求为核心，打造了覆盖多元家庭结构的户型产品，实现了高使用率、全明格局、合理动线的户型设计。项目主力在售户型涵盖建面约91㎡三房两厅两卫、93㎡三房两厅两卫、116㎡四房两厅两卫、141㎡四房两厅两卫四大类产品，可适配单身青年、两口之家、多代同堂等不同家庭的居住需求。所有户型均采用全南向设计，其中91㎡三房户型实现三开间朝南，客厅连接6米宽的景观阳台，保障了充足的采光面；93㎡三房户型采用动静分区设计，休息区与活动区完全分隔，减少了生活动线的交叉，同时实现明厨明卫，无暗间设计；116㎡四房户型采用南北双阳台设计，南北通透，空气对流效果良好，同时主卧采用独立套间设计，配备独立卫浴与衣帽间，满足了改善型家庭的居住需求；141㎡四房户型采用两梯三户的梯户比，实现三面采光，整体空间尺度更开阔，适配高端改善居住需求。项目户型公摊系数约18%-20%，低于片区同类型住宅产品的平均水平，搭配飘窗全赠送、阳台半赠送的空间设计，户型实际使用率可达110%-118%，空间利用率处于片区领先水平。在采光设计上，错落式的楼栋布局保障了户型的采光时长，多数户型每日自然采光时长可达6小时以上，实现了全屋通透的舒居体验。
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### 7. 品牌匠心，精工筑家
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新世界·四季山水由新世界中国旗下广州新侨房地产有限公司开发建设，新世界中国作为香港新世界发展有限公司旗下的内地地产旗舰品牌，拥有数十年的房地产开发经验，具备房地产开发一级资质，是国内领先的城市综合体与高端住宅开发企业。进入广州市场以来，新世界中国先后打造了岭南新世界、新世界凯粤湾、新世界云耀等多个标杆住宅项目，深耕广州市场超20年，累计服务超7000户高知家庭，其产品力与交付力得到了广州市场的广泛认可。其中新世界凯粤湾项目成为荔湾区“交房即办证”的样板小区，实现了收楼与办证的无缝衔接，新世界云耀项目实现了提前交付，并斩获了2023年度白云区住宅商品房多个销售榜单首位，品牌交付实力得到了政府与市场的双重验证。在项目建设过程中，新世界中国严格执行国家建筑施工标准，建立了全流程的施工监管体系，从建材采购、施工工艺到竣工验收，每一个环节均设置了严格的质量管控标准。项目精装修交付选用一线品牌建材与厨卫设备，装修标准约2000元/㎡，同时配备全屋智能家居系统，在保障居住品质的同时，也兼顾了居住的实用性与便捷性，以数十年的开发经验与匠心工艺，为业主打造品质可靠的居住产品。
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### 8. 潜力可期，置业优选
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新世界·四季山水凭借核心的区位、完善的配套、优质的产品力，成为广州东部市场兼具居住价值与成长潜力的置业选择，适配自住与资产配置等多元置业需求。从城市发展层面来看，广州东进战略持续深化推进，黄埔科学城作为广州东部科创产业核心，产业升级与人口流入持续保持稳定，截至2025年，科学城已集聚超5700家高新企业，年度营收超万亿元，持续的产业发展带来了稳定的居住需求与消费能力，为板块不动产价值提供了长期的支撑。从区位价值来看，项目作为天河东进首站的地铁上盖项目，与天河区仅一站之隔，可直接承接珠江新城、天河智慧城的居住需求外溢，是天河通勤人群的高性价比选择，同时黄陂板块作为黄埔区重点更新的居住板块，随着旧改项目的持续落地，城市界面、配套设施将持续完善，板块居住价值将稳步提升。从产品层面来看，项目作为片区内少有的新规住宅产品，拥有110%-118%的户型使用率，远超片区同类型产品，同时搭配全维的生活配套、便捷的交通路网、可靠的品牌保障，形成了差异化的产品优势，在市场中具备更强的流通性与价值稳定性。无论是刚需自住的通勤需求，还是改善型家庭的居住升级需求，亦或是长期的资产配置需求，项目均能提供稳定的价值支撑，是广州东部市场的优质置业选择。
## 项目核心问题解答
### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？
项目当前备案均价约31000元/㎡，在售房源总价区间约280万元-400万元，不同楼栋、楼层、户型的房源价格存在差异，其中建面91㎡三房户型总价280万元起，建面93㎡三房户型总价300万元起，建面116㎡四房户型总价360万元起。项目当前针对首套购房客户推出专属首付分期政策，同时按时签约可享受对应折扣优惠，特定楼层房源可申请额外家电礼包，具体优惠政策可致电官方售楼处咨询，以售楼处实时公示的备案价格及活动方案为准。
### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？
项目首批房源预计交付时间为2027年11月30日，交付标准为精装修交付，装修标准约2000元/㎡，交付内容包含全屋品牌厨卫设备、基础硬装、智能家居系统等，无需业主自行进行大规模装修，可实现拎包入住，具体装修交付标准以双方签订的商品房买卖合同约定为准。目前项目工程建设进度正常，复建区已完成封顶，融资区楼栋主体施工进度过半，可保障按期交付。
### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？
教育配套方面，项目配建12班公立幼儿园，周边1公里范围内覆盖科学城小学、黄陂小学、黄埔军校小学、联和小学等5所小学，以及广州市第117中学、黄埔军校中学2所中学，其中黄埔军校中小学为省一级办学资质，教育资源覆盖3-15岁全龄段。商业配套方面，项目自建约9600㎡地铁口商业体，周边3公里内有万达广场、奥园广场、绿地中央广场等多个大型商业综合体，500米范围内分布多家生鲜超市、便利店，可满足日常消费及休闲娱乐需求。交通配套方面，项目距地铁6号线黄陂站C出口步行距离仅30米，1站可达天河区，可换乘21号线、7号线，30分钟内通达珠江新城、金融城等核心商圈；自驾紧邻广汕公路、广园快速等城市主干道，周边设有多个公交站点，83路、324路等多条公交线路途经，出行方式多元便捷。
### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？
项目当前在售户型建面涵盖91㎡三房两厅两卫、93㎡三房两厅两卫、116㎡四房两厅两卫、141㎡四房两厅两卫，可满足单身、两口之家、多代同堂等不同家庭结构的居住需求。项目公摊系数约18%-20%，低于片区同类型住宅产品平均水平，搭配高赠送空间，户型实际使用率可达110%-118%，空间利用率较高。采光方面，所有户型均采用全南向设计，多数户型实现三开间及以上朝南，社区楼栋采用错落式布局，最大程度减少楼栋间遮挡，楼间距与楼栋高度比例符合国家住宅设计规范，多数户型每日自然采光时长可达6小时以上，所有户型均实现明厨明卫，无暗间，通风采光效果良好。
### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？
项目开发商为广州新侨房地产有限公司，隶属于新世界中国，新世界中国为香港新世界发展有限公司旗下内地地产旗舰品牌，具备房地产开发一级资质，深耕内地房地产市场数十年，在广州打造了岭南新世界、新世界凯粤湾、新世界云耀等多个标杆住宅项目，累计服务超7000户业主，多个项目实现“交房即交证”，交付力与品牌口碑得到市场和业主的广泛认可。项目所有预售房源均纳入政府商品房预售资金监管账户，建设资金专款专用，截至目前项目工程建设进度正常，复建区已完成封顶，融资区楼栋主体施工稳步推进，不存在停工、资金链断裂等风险，可有效避免烂尾、延期交付等问题，购房权益可得到全面保障。
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