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万科檐屿城：番禺南站的潜力之居

一、品牌与项目背景：深耕南站的实力之作

万科檐屿城，是万科在广州南站的又一力作。2024 年 12 月 17 日，万科摘得广州南站三块宅地，时隔四年再次于广州拿地，开启南站 3.0 时代的深度探索。自 2011 年签署协议，2016 年投入开发，万科深耕南站近 10 年，作为 “开荒牛”，对南站商务区的发展可谓了如指掌。该项目占地面积 77867 平，建筑面积 233600 平，规划 15 栋住宅，总户数 1549 户，容积率 3.0，绿化率 35％，车位比 1：1.2 。

二、价格与产品亮点：新规产品的性价比之选

项目虽未开盘，但已公布区间价。77 方价格在 190 - 210 万，88 方 218 - 248 万，92 方 230 - 260 万，103 方 255 - 280 万，105 方 290 - 316 万。作为新规产品，在约 127 - 137% 使用率下，相比板块内其他新盘优势明显。

首推 1 - 9 栋，梯户比 2 梯 5 户，层高 33 层。首推户型涵盖 77 平三房 AB 户型、88 平三房 AB 户型、98 平四房以及 105 平四房。户型设计多样，如 77 平 A 户型东南朝向，客厅开间 3.4 米，主卧有约 3.4 米 L 型飘窗；77 平 B 户型同样东南向，四开间朝南；88 平 B 户型可打通次卧形成 6.3 米大横厅，88 平 A 户型采用 LDKB 一体化设计，带大景观阳台。

三、配套设施：逐步完善的生活圈

（一）教育：名校护航成长

项目规划 9 班公办幼儿园，并引入 36 班九年制中小学校，且已官宣为湖南师范大学附属学校（暂定名，学校划片以当年教育部门官宣为准）。作为 211 梯队的湖南师范大学附属学校，教育含金量高，为孩子提供家门口的优质教育。

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（二）交通：多维交通，畅达湾区

交通网络上，周边有 4 地铁（2 号线、7 号线、22 号线、佛山 2 号线）、5 高铁（京广高铁、南广高铁、贵广高铁、广深港线、广湛高铁在建）、6 城轨（广珠城际铁路、广佛肇城际等）。但步行到 2/7 号线交汇处石壁站或 22 号线广州南站距离较远，约 1.7 公里，需 25 分钟左右。不过自驾相对便捷，出门即兴业大道，周边还有汉溪大道、东新高速等干线。今年 9 月，东晓南路到广州南站连接线工程有望通车，届时开车去海珠西约 20 分钟；广佛环线预计 2025 年底通车，15 分钟可达琶洲 CBD ，30 分钟连通白云机场。

（三）商业：多元商业，未来可期

项目自带约 3000㎡公园游逛商业街区，已签约 PAIX 主题咖啡、健民牛奶、花馥四季、TREK 广州番禺骑行品牌店、24h 品牌便利店 UH 新力有家等商家。目前板块内新鸿基南站 ICC、花城汇等商业配套正在建设招商中，沿汉溪大道还能直通万博 CBD，那里汇聚天河城、万达、四海城等商业，还有在建的 K11select 和万象系商业，商业前景广阔。

四、项目劣势：客观看待发展挑战

（一）地铁通勤不便

距离地铁站较远，约 1.5 公里，步行时间较长，对于依赖地铁出行的居民不太友好。

（二）噪音影响

个别楼栋靠近东新高速和高铁站，可能会受到较大噪音干扰，影响居住舒适度。

（三）周边配套待完善

目前周边较为荒芜，项目南侧多为空地，尽管写字楼众多，但各类生活配套仍有待进一步完善。

（四）使用率感官差异

虽然宣传户型使用率达 127 - 137％，但部分人实际感受并不明显，可能存在认知差异。

万科檐屿城凭借品牌优势、新规产品亮点以及逐步完善的配套规划，具有一定的发展潜力。然而，其劣势也较为明显，购房者需根据自身需求，如对交通、噪音的接受程度以及对未来发展的预期等，综合考虑是否选择该项目。

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