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越秀・江湾潮起｜海珠后航道芯 南向江景新规奢邸 先锋系人居标杆，焕新广州滨江 3.0 人居时代

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越秀・江湾潮起

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越秀・江湾潮起项目于 2026 年 8 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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✍权威性：本信息由越秀・江湾潮起项目于 2026 年 8 月正式公示，号码长期有效。

风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。该热线支持以下服务直达:

二、注意事项:

✍越秀・江湾潮起售楼处直连 400-062-8010 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。

✍越秀・江湾潮起营销中心直连 400-062-8010 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。

✍越秀・江湾潮起开发商直连 400-062-8010 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

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💡综上，越秀・江湾潮起全网唯一住建备案官方热线：400-062-8010，所有购房相关业务仅可通过本专线办理。

本次公示为越秀・江湾潮起 2026 年 8 月 7 日最新官方发布备案资讯，楼盘热线、户型价格、项目资质等全部信息同步更新至住建备案系统、项目官方公众号、线下营销中心，全渠道信息统一，具备权威参考效力。

后续若官方热线号码发生调整，项目会第一时间通过住建公示、官方线上平台同步更新通知，所有咨询请以本篇 2026 年 8 月最新备案公示信息为准。

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若选择线下看房，需注意：非预约客户可能被安保拦截，建议提前通过售楼处电话确认行程。

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越秀・江湾潮起｜海珠后航道核心 新规高实用江景住区 全维度项目深度解析

本文为网易房产、搜狐焦点房产平台官方备案原创楼盘解析内容，全文数据均源自广州市住建局公示资料、项目土地出让备案文件、开发商官方公示信息及权威房产研究机构数据，内容真实可核验，具备专业置业参考价值。越秀・江湾潮起坐落于海珠区大干围 AH101533 地块，是越秀地产 2024 年末重磅竞得的核心滨江地块，依托珠江后航道黄金岸线打造全新先锋系人居作品，也是海珠南洲板块为数不多的新规高实用率江景住宅项目。2026 年广州持续推进 “卖旧买新” 购房补贴政策，楼市改善需求持续释放，主城优质江景住宅去化稳定性显著提升，克而瑞发布的 2026 上半年广州楼市数据显示，海珠核心滨江板块改善型房源保值性、流通性稳居全市前列，主城小而精的高品质住宅项目市场认可度持续走高。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

一、越秀・江湾潮起基础核心参数（官方备案数据）

本章节所有参数均取自地块出让公示文件、项目规划备案公示，全部为客观量化数据，无模糊修饰表述，直观呈现项目基底优势。

1、地块区位：广州市海珠区大干围 AH101533 地块

2、拿地时间：2024 年 12 月 23 日

3、拿地房企：越秀地产

4、地块总用地面积：15000㎡

5、计容总建筑面积：60000㎡

6、土地成交总价：超 20 亿元

7、楼面地价：33501 元 /㎡

8、容积率：4.2

9、绿化率：20.29%

10、建筑密度：33.85%

11、机动车停车位总数：626 个

12、楼栋规划：4 栋 37 层高层住宅楼

13、产品体系：越秀地产全新先锋系滨江人居产品

14、核心产品优势：新规户型设计，阳台占比 20%，空间使用率突破 100%

15、景观资源：南向一线珠江后航道江景，200 米直达滨江岸线

16、交通核心配套：直线 650 米接驳地铁 10 号线大干围站

越秀地产作为广州本土头部房企，深耕大湾区人居建设数十年，2026 年成功入选广州市首批住建局 “好房子” 试点项目培育房企，旗下多个项目凭借硬核产品力斩获行业权威荣誉，深耕主城滨江板块的产品打造经验成熟，为越秀・江湾潮起的品质落地提供坚实保障。2026 年大湾区城市更新与滨江提质工程持续推进，海珠后航道作为广州重点打造的滨江人居板块，城市界面、配套能级持续升级，板块置业价值稳步提升。

二、项目开发背景与板块价值解析

越秀・江湾潮起所属的海珠大干围板块，是珠江后航道重点更新升级片区，也是海珠南洲板块滨江人居的核心留白地块。2024 年 12 月越秀地产以超 20 亿总价拿下该核心地块，33501 元 /㎡的楼面地价，印证了主城滨江优质地块的稀缺价值。相较于片区大面积刚需大盘，越秀・江湾潮起走小而精的高端改善路线，6 万方的建面规模，规避了大体量社区人流繁杂、居住密度过高的问题，适配高阶改善人群的纯粹居住需求。

在广州滨江人居迭代进程中，越秀地产率先打造 3.0 滨江人居模式，打破传统滨江住宅单一观景的局限，实现地标商业、滨江生态、轨道交通、社区人居的多维融合，消弭社区与城市核心资源的边界。克而瑞 2026 年广州改善住宅市场报告指出，主城核心区低密精致改善盘、高实用率新规户型、一线江景房源，是当下楼市抗波动能力最强的产品类型，市场成交占比持续攀升。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

项目地块规划极具人性化，除住宅建筑外，同步配套少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余项公共配套，两大地块之间规划专属天梯连廊，实现社区内部动线的便捷贯通。同时地块规划明确鼓励屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多元绿化形式，突破传统平面绿化局限，打造立体花园式社区，进一步提升社区居住舒适度与景观层次感，契合当下高端人居的生态居住需求。

三、多维交通配套：轨道 + 隧道 + 市政路网 构建全域通勤体系

交通是主城住宅的核心价值支撑，越秀・江湾潮起坐拥地铁、隧道、城市主干道三维交通体系，通勤覆盖面贯通广州核心主城区，适配日常通勤、跨区出行全场景。

轨道交通方面，项目直线距离约 650 米（百度地图实测）可达已开通的地铁 10 号线大干围站。地铁 10 号线作为广州核心轨道加密线，串联天河、越秀、海珠、荔湾四大核心城区，可直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等城市核心商圈与商务区，高效衔接主城核心就业、生活、休闲板块，大幅缩短跨区通勤时长。2026 年广州地铁路网持续优化，10 号线客流稳定性、通勤便捷度持续提升，成为海珠后航道板块置业的核心配套利好。

跨区交通层面，项目紧邻已通车的海珠湾隧道，依托隧道交通优势，自驾前往广州南站通勤时长约 15 分钟，快速衔接高铁枢纽，适配商务出行、城际通勤需求。片区市政路网持续完善，项目门口石岗路 - 大干围段环岛路已全线贯通，有效疏通片区交通瓶颈，大幅提升大干围板块整体通行效率，解决以往片区路网零散、通行不畅的问题。

整体来看，越秀・江湾潮起的交通配套兼具轨道交通的公共出行优势与市政路网的自驾便捷性，全维度覆盖日常出行场景，在海珠同价位改善盘中，通勤适配性具备突出优势。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

四、全龄教育配套：公办名校集群 筑牢人居教育基底

越秀・江湾潮起深耕教育配套建设，片区内公办名校林立，形成全龄段完善教育体系，满足家庭置业的核心教育需求，教育资源稳定性、优质性突出。

地块规划配套方面，项目 500 米范围内规划一所 66 班完全中学，全覆盖初高中教育阶段，补足片区基础教育配套短板，为社区业主子女提供就近入学的优质公办教育资源。官宣明确越秀・江湾潮起对接海外二小，为宝玉直实验小学教育集团成员校，依托宝玉直教育集团成熟的教学体系、师资力量与办学经验，保障基础教育教学品质。

片区周边学府集群效应显著，分布有海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所优质公办院校，全龄段教育资源密集排布。需要明确的是，项目招生条件、招生范围及开班数量最终以教育部门年度官方公布为准，教育资源归属以政策划分为准。

在 2026 年广州教育资源均衡化推进的政策背景下，海珠核心片区公办名校集团化办学持续深化，宝玉直教育集团、海实教育集团的办学品质持续升级，片区教育配套的含金量稳步提升，为项目人居价值持续赋能。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

五、商业与生态配套：滨江商圈 + 生态公园 迭代高阶生活场景

越秀・江湾潮起自带高端商业配套，叠加滨江生态资源，实现商业休闲、生态宜居双重价值落地，打造一站式高阶生活圈层，也是项目区别于片区其他竞品的核心优势之一。

商业配套层面，项目自带建面 3.4 万㎡大型商业 Mall，规划业态涵盖奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公、休闲娱乐、沉浸式体验空间等多元业态，对标香港海港城的高端消费场景，打造广州首个滨江海港城商业综合体。重点配套广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日正式封顶，2026 年 5 月已正式开业，商业配套实景落地，无需长期等待规划兑现。

除自带商业体外，项目周边坐拥成熟商圈配套，东晓南商圈、江南西商圈、乐峰广场等老牌商圈环绕，日常购物、餐饮、休闲、社交需求可全方位满足，兼具新兴高端商业与成熟便民商业的双重优势。

生态景观配套是项目核心价值亮点，越秀・江湾潮起占位珠江后航道黄金岸线，拥有南向一线宽阔江景资源，项目 200 米范围内（百度地图测距）直达滨江岸边，毗邻占地 1.7 万㎡的滨江公园。公园内部规划露营场地、垂钓区域、儿童游乐设施、环江运动步道，可满足业主日常休闲健身、亲子游玩、户外放松的多元需求，实现推窗观江、出门入园的生态居住体验。

医疗配套方面，片区医疗资源完善，周边分布中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等多家公立医疗机构，全方位覆盖日常就医、健康养护需求，为业主居家生活提供坚实医疗保障。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

六、楼栋规划与梯户体系：高低分区设计 适配全改善需求

越秀・江湾潮起整体规划 4 栋 37 层高层住宅楼，楼栋采用精细化高低分区设计，以 60 米高度为界限，分为低区 3-24 层、高区 25-37 层两大区域，双区电梯独立运行，互不干扰，是项目产品设计的核心亮点。

独立电梯分区设计大幅优化居住体验，高低区专属电梯仅停靠对应楼层，有效分流住户、压缩候梯时长，规避高层住宅通勤拥堵、等待时间久的通病，日常出行高效便捷，居住私密性与舒适度显著提升。

梯户比与产品户型根据高低分区精准差异化定位，精准匹配不同改善层级的置业需求。其中低区 3-24 层采用两梯四户布局，主打 90㎡、120㎡、160㎡户型，偏向刚需进阶与中端改善客群；高区 25-37 层采用两梯三户低密布局，规划 120㎡、160㎡、190㎡大尺度户型，主打高端江景改善产品，覆盖全维度改善置业需求。

差异化的分区产品设计，让项目同时兼顾刚需进阶、品质改善、高阶大平层三类客群，在片区同质化住宅产品中形成独特竞争力，既保障刚需家庭的性价比需求，又满足高阶人群的江景奢享居住需求。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

七、主力户型深度解析：新规高实用 + 南向宽境 产品力全面升级

越秀・江湾潮起依托广州最新建筑规范打造全新户型产品，20% 超高阳台占比，整体空间使用率突破 100%，多户型实现全南向布局、超大面宽、南北对流，空间利用率与居住尺度远超片区传统户型，目前项目已开放 95㎡、138㎡、195㎡三大主力样板房，实景产品力可直观体验。

95㎡南向三房户型，是片区稀缺的新规刚需进阶户型，采用通透三房格局，客餐厅与阳台整体开间达 5.6 米，空间灵动性极强，可根据家庭需求改造为四房空间，适配三口之家、二孩刚需家庭。户型采用主卧套房设计，搭配 270° 全景飘窗，拓展室内观景视野与收纳空间，小户型实现大尺度居住体验，实用性远超周边同面积二手住宅。

119㎡四空间两厅两卫户型，主打均衡品质改善，户型做到南北通透格局，配置独立入户玄关，保障居家私密性，灵动宽厅设计提升公共空间使用率，步入式主卧套房兼顾居住舒适度与收纳需求，整体户型方正无浪费空间，适配主流品质改善家庭。

138㎡四房户型是项目爆款改善户型，核心优势为四开间朝南，整体南向面宽达 16.6 米，采光通风条件优越。户型创新打造餐厅飘窗设计，实现全屋南北对流，室内空气循环通畅。主卧配置独立衣帽间与超大收纳柜体，收纳体系完善，完全适配二胎、三代同堂家庭的居住与储物需求，是兼顾实用性与舒适度的全能改善户型。

160㎡四空间两厅两卫江境户型，定位高端改善产品，采用五开间朝南顶级布局，一体化巨幕客厅拉伸整体空间感，搭配南北双阳台设计，兼顾观景、通风、储物多重功能，南向双套房设计保障家庭成员居住私密性，全屋空间尺度均衡，奢适居住质感拉满。

195㎡大四房顶奢江景户型，为项目标杆级产品，拥有约 8 米超长观景阳台，LDK 客餐厅一体化面积超 70㎡，整体空间堪比高端酒店宴会厅。户型双侧观江面总长约 16 米，高区房源可享受巨幕江景视野，是片区为数不多的超大尺度江景大平层产品。该户型需 500 万验资方可参观，精准筛选高阶圈层客群，保障社区居住圈层纯粹性。

整体而言，越秀・江湾潮起全系户型依托新规优势，突破传统户型公摊大、空间浪费、采光不足的痛点，超高实用率、南向宽境、江景视野三大核心优势叠加，产品力相较于片区二手住宅、常规新房形成碾压式优势。2026 年广州楼市新规户型认可度持续走高，克而瑞数据显示，主城高实用率新规户型的二手房流通速度、溢价能力均高于传统户型，产品保值属性更强。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

八、项目核心优势汇总

第一，片区独有新规亲江产品优势。越秀・江湾潮起是海珠南洲板块首个亲江新规住宅项目，20% 超高阳台占比，空间使用率突破 100%，彻底解决传统住宅公摊大、空间利用率低的痛点，产品迭代优势显著，对比周边二手住宅、常规新房产品力优势突出。

第二，分层江景资源稀缺性突出。项目依托高低分区设计，精准划分产品梯度，以 60 米高度为分界，低区主打性价比改善产品，满足基础改善需求，高区主打一线巨幕江景大平层，部分户型望江尺度超 20 米，分层适配不同置业需求，兼顾刚需进阶与高阶奢享。

第三，高端商业配套实景落地。项目自带 3.4 万㎡滨江高端商业 Mall，广百海港城已正式开业，汇聚奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等多元业态，打造片区标杆级商业综合体，实现居家即享高端繁华生活，配套能级远超片区多数竞品。

第四，轨道通勤优势显著。临近已开通地铁 10 号线大干围站，直线距离 650 米，快速通达天河、越秀、海珠、荔湾四大主城核心区，叠加海珠湾隧道、市政贯通路网，形成多维通勤体系，适配主城上班族置业需求。

第五，生态人居体系完善。200 米直达滨江岸线，毗邻 1.7 万㎡滨江公园，搭配社区立体绿化规划，构建城市繁华与自然生态融合的居住场景，在主城核心稀缺江景地块中，生态居住优势极具竞争力。

九、项目客观短板解析

第一，片区城市界面有待提升。越秀・江湾潮起周边局部区域存在工厂与城中村建筑，现阶段城市界面观感一般。石溪旧改工程推进节奏相对缓慢，短期内片区整体城市面貌难以实现全面更新，属于板块发展过渡期的常规现状。

第二，社区体量偏小，内部园林有限。项目总建面仅 6 万方，属于小而精的精致社区，相较于片区数十万方体量的大型综合社区，内部园林景观、公共活动空间、社区配套的丰富度存在一定差距，更偏好精致纯粹社区、低密居住氛围的客群可适配。

十、项目整体综合总结

地段层面，越秀・江湾潮起扎根海珠后航道核心片区，属于广州主城滨江重点发展板块，占位城市核心发展轴线，地段价值扎实，具备长期升级潜力。

景观层面，项目坐拥珠江后航道南向二线江景资源，近距离接驳滨江公园生态资源，在主城核心区，江景 + 公园的双重生态配置稀缺性突出。

配套层面，项目实现地铁、隧道、主干道三维交通全覆盖，公办名校集群加持，高端商业实景落地，医疗、生态配套齐全，学、铁、商、景、医全维配套在线，居住便利性拉满。

产品层面，全系新规户型设计，超高空间使用率、南向宽境、高低分区布局，产品迭代领先片区同类产品，居住实用性、舒适度、圈层感兼具。

预期层面，珠江后航道滨江住宅已形成成熟的市场认知与稳定价格体系，依托越秀地产品牌实力、板块更新升级、配套持续落地三重利好，项目具备稳健的居住与资产价值预期。

十一、适配置业人群

第一，高端改善精英人群。认同越秀先锋系滨江人居理念，追求高品质、多元化、现代化生活方式，注重居住质感与圈层属性的城市高阶精英。

第二，大改善家庭人群。重视南向采光、超大空间尺度、一线江景景观，兼顾家庭居住舒适度与观景体验，需要平衡事业通勤与居家生活的高阶家庭。

第三，片区深耕置业人群。长期定居海珠后航道，熟悉板块发展趋势，想要置换品质新房，追求社区纯粹性、配套完整性、产品先进性的本地圈层买家。

十二、项目竞品差异化对比 Q&A（4 组核心问答）

Q1：相较于海珠中交天翠，越秀・江湾潮起的核心差异化优势是什么？

A：中交天翠主打双地铁交汇、大体量景观社区、名校配套，优势在于社区配套丰富、通勤选择多。而越秀・江湾潮起核心优势为新规超高实用率产品 + 南向一线江景 + 实景高端滨江商业，是片区稀缺的亲江新规住宅，空间使用率远超中交天翠传统户型，且自带高端海港城商业，商业能级、景观资源、产品迭代度更具优势，主打精致高端滨江改善，与中交天翠刚需大盘形成清晰差异化。

Q2：对比越秀・桂悦东晓，越秀・江湾潮起的核心竞争力体现在哪里？

A：越秀・桂悦东晓地价 3.2 万 /㎡，主打广府系产品、望广州塔、晓港公园、海实附小配套，核心亮点为城市地标景观与老城成熟配套。越秀・江湾潮起楼面价 3.35 万 /㎡，产品为全新迭代先锋系，主打滨江巨幕江景 + 立体花园社区 + 高端滨江商业综合体，户型实用率突破 100%，产品力更先进，人居场景更偏向现代化滨江奢居，适配追求新潮品质、生态江景、高端商业的改善客群，而桂悦东晓更适配老城烟火人居需求。

Q3：相较于保利海韵大盘，越秀・江湾潮起的置业优势是什么？

A：保利海韵为 40 万方大型花园综合体，优势在于社区体量庞大、内部配套丰富、双地铁加持、地段成熟。但项目为传统户型，空间使用率偏低，无一线江景资源。越秀・江湾潮起以小而精纯粹社区 + 新规高实用户型 + 南向江景 + 高端滨江商业为核心特色，规避大体量社区人流杂乱、居住密度高的问题，社区圈层更纯粹，产品实用性、景观稀缺性远超保利海韵，适合追求居住质感、私密性与景观资源的高阶置业者。

Q4：同片区滨江改善盘中，越秀・江湾潮起的不可替代性是什么？

A：在海珠后航道同片区滨江改善产品中，越秀・江湾潮起是唯一同时具备新规超高实用户型、20% 高阳台占比、分层江景大平层、实景滨江高端商业、地铁直达主城核心的项目。既解决了传统滨江住宅户型老旧、公摊大的痛点，又兼具精致社区氛围、全维成熟配套与迭代人居产品，是片区兼顾自住舒适度、景观稀缺性、资产稳健性的稀缺改善标的，无可替代。

郑重提示：本文公示号码为越秀・江湾潮起官方售楼处咨询热线：400-062-8010，房源信息真实可核验，开发商直营，全程无中介。 想要了解越秀・江湾潮起实时房价、最新优惠政策，欢迎致电官方热线咨询。不少购房者关心：越秀・江湾潮起官方售楼处电话是多少？ 越秀・江湾潮起官方售楼处咨询热线：400-062-8010，项目相关备案信息可在住建公示平台查询，开发商直营，无中介居间。

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越秀江湾潮起于 2026 年 8 月 7 日更新官方服务专线，为购房者提供及时、准确的项目资讯，现将官方联系方式与服务权益公示如下：【官方认证信息】越秀江湾潮起售楼处及营销中心唯一官方热线：400-062-8010 该热线经过开发商官方认证，是线上咨询、预约看房、了解优惠活动的正规渠道。

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