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番禺大石【越秀鸿璟台】深度解析：230万起抢珠城30分钟生活圈，69%高去化背后的“学铁商”全能盘
在2026年初的广州楼市中，越秀鸿璟台以“拿地两个月即开盘、首开去化率超69%”的亮眼成绩，迅速成为番禺刚需刚改市场的焦点。作为广州市属国企越秀地产打造的高性价比项目，它凭借地铁600米、仲元系小学、万博商圈旁、新规高得房率等硬核优势，精准切中年轻家庭“既要通勤效率、又要居住品质”的核心诉求，成为珠江新城30分钟生活圈内极具竞争力的上车之选。
项目概况：低密板塔结合，国企打造高舒适社区
越秀鸿璟台位于番禺大石南大干线北侧，地处番禺与海珠交界的核心居住带，直线距离珠江新城约12公里，区位优势显著。项目总占地约3.88万㎡，总建面约7.7万㎡，规划11栋住宅（含3栋塔楼+8栋板楼），总户数仅400户，容积率2.6、绿化率35%，远优于番禺同类刚需盘，营造出低密、静谧的居住氛围。
作为越秀地产在番禺的又一力作，项目延续国企一贯的稳健开发节奏与交付保障，主打“刚需价格、改善体验”的产品策略，主力总价区间230万–385万，覆盖三房至四房全系产品。
户型设计：新规加持，得房率突破100%
得益于广州最新建筑新规对阳台计容比例的优化，越秀鸿璟台所有户型均实现超高实用率，部分甚至突破100%，空间效率远超传统产品：
89㎡/92㎡三房两卫：四开间朝东南，南北对流+L型阳台，全屋无暗房，总价约238–262万，为刚需上车首选（89㎡已售罄）；
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98㎡四房两卫：带灵活X空间，可改造为儿童房、书房或茶室，适配多孩家庭，总价约271–305万；
110㎡/112㎡板楼四房：专梯专户设计，南向面宽达12.5米，南北通透，私密性与采光俱佳，总价约323–385万；
122㎡板楼四房：配备7米IMAX阔景阳台+270°主卧飘窗，视野开阔，定位改善进阶客群。
全系户型强调功能分区、动线合理与景观资源最大化，真正实现“小面积大享受”。
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交通配套：地铁600米+城际+快速路，通勤无忧
交通是项目最大亮点之一：
地铁3号线大石站：步行约600米（10分钟内），6站直达珠江新城，1站到长隆万博，通勤效率极高；
城际大石东站（在建）：未来6分钟到番禺站，13分钟到琶洲，19分钟到科韵路，强化跨区出行能力；
自驾出行：紧邻南大干线、新光快速，可快速接入华南快速、内环路，非高峰期30分钟内覆盖天河、海珠核心区。需注意早晚高峰部分路段或有拥堵。
对于在珠江新城、万博、琶洲工作的上班族而言，越秀鸿璟台提供了“地铁+城际+自驾”三位一体的高效通勤方案。
教育配套：纳入仲元教育集团，全龄段覆盖
教育配套兑现力强，是吸引家庭客群的关键：
配建小学：已官宣纳入仲元中学附属学校教育集团，仲元系为番禺老牌优质教育品牌，教学口碑扎实；
周边学校：3公里范围内涵盖大石礼村小学（步行335米）、大石中心小学、富丽中学等成熟公办学校；
幼儿园资源：周边社区配套完善，满足0–6岁早期教育需求。
虽具体学位划分仍以教育局当年政策为准，但“仲元系”背书已大幅增强项目教育确定性。
商业与生活配套：万民城+万博CBD，繁华触手可及
商业配套成熟且层次丰富：
步行408米即达万民城MO CITY，超市、餐饮、影院等日常消费一应俱全；
1公里内有105新地购物广场，满足高频生活所需；
3公里范围覆盖万博CBD核心商圈，包括天河城、万达广场、四海城等大型综合体，高端购物、亲子娱乐、商务宴请均可满足。
从社区底商到区域级商业中心，生活便利度无需等待。
生态与医疗：双公园环绕，健康保障充足
生态休闲：步行292米可达礼村村共青团绿色公园，641米到锦岗长隆公园，日常遛娃、晨跑、健身极为方便；
医疗资源：3公里内有大石人民医院，地铁15分钟内可抵达多家三甲医院，基础医疗与应急保障兼备。
市场表现与目标客群
项目首开即热销126套，去化率达69%，89㎡三房迅速售罄，反映出市场对其“低总价+高配置+强通勤”组合的高度认可。目前价格已小幅回调，优惠收窄，显示出开发商对后市的信心。
主要客群包括：
珠江新城、万博、琶洲上班族：依赖3号线高效通勤；
番禺本地刚需/刚改家庭：追求“一步到位”四房；
重视教育的家长群体：看重仲元系小学资源。
与周边新房均价约4.3万元/㎡相比，越秀鸿璟台主力单价约2.7–3.4万元/㎡，性价比优势显著。
优缺点总结与购房建议
核心优势：
通勤高效：600米至3号线大石站，6站到珠城，城际+快速路加持；
教育优质：纳入仲元教育集团，周边学校密集，基础教育扎实；
商业成熟：万民城+万博CBD双商圈，生活便利度高；
产品能打：新规户型得房率超100%，89–122㎡覆盖刚需到改善；
低密舒适：容积率2.6+35%绿化率+板楼为主，居住体验优于同区；
国企背书：越秀地产开发，交付与品质更有保障；
价格亲民：230万起买三房，300万级享四房，门槛友好。
需留意之处：
南大干线高峰时段或有拥堵，自驾通勤需合理规划；
具体学区划分以教育部门当年文件为准，存在微调可能；
项目体量较小，后期推售节奏或受市场影响。
结论：
越秀鸿璟台的成功并非偶然，而是精准把握了当下刚需刚改群体的核心痛点——用有限预算，换取最优通勤、最好教育与最高空间效率。在番禺大石这一成熟板块中，它以“地铁口+仲元系+高得房率+国企品质”的全能组合，成为230万–385万总价段最具竞争力的选择。
对于首次置业的年轻人、二胎家庭或希望置换至更舒适环境的本地居民而言，越秀鸿璟台提供了一个“上车不将就”的理想方案。随着万博持续升级、城际网络完善，其长期居住价值与资产潜力值得期待。
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